23.09.2018

הסיכונים הכרוכים בהשקעות במיזמי נדל"ן לא מפוקחים

מאת:

"האזהרה חריגה  שפרסמה רשות ני"ע  בדבר הסיכונים הכרוכים בהשקעות שאינן מפוקחות, מהווה גם איתות לכך שגורמים מניפולטיביים מנסים להכנס לענף הנדל"ן  ולנצל את היותו של שוק הנדל"ן בתקופה של אי וודאות וכן לנצל את העדר אפיקי חסכון בריבית סבירה לצד קשיי המימון של פרוייקטים נדל"ניים. יש להזהר ולשקול היטב כל השקעה במיזמי  נדל"ן  שאינם מפוקחים בידי גורמים חיצוניים ומבלי להתעמק במודל העסקי שלהם, גם כאשר הפרסומים מפתים ומבטיחים תשואות  גבוהות ולא ריאליות" כך אומר  עו"ד אורי שילה שותף במשרד א. שילה ושות'.

"הריבית הנמוכה בעת האחרונה הביאה לריבוי פרסומים אודות קרנות השקעה בנדל"ן ומיזמי נדל"ן  שונים ומגוונים שמבטיחים תשואות קבועות וגבוהות למשקיעים בשלל אפיקים כגון קרקעות חקלאיות, קומפלקסים של דירות בחו"ל, מפעלים וקרקעות במדינות עולם שלישי, מימון מיזמי תמ"א 38 ועוד. החשיפה הרבה של הפרויקטים הללו באינטרנט מושכת אליהם משקיעים רבים שאינם מנוסים בבחינת המיזם – מה המודל העסקי שלו, והאם הוא בכלל מפוקח. המצב האבסורדי הוא שלמרות פרסומים רבים על הפסדים עצומים שנגרמו למשקיעים תמימים, ממשיכה התופעה של השקעות בלתי זהירות אצל גופים לא מופקחים" אומר עו"ד שילה.

ואכן, למרבה הצער, מעת לעת אנחנו שומעים על מיזמים מעין אלה שקרסו והותירו משקיעים רבים ללא כספי ההשקעה שלהם ובוודאי שללא תשואה כפי שהובטחה להם, ובמרדף אחרי מי ששמו בו את מבטחם והתבדו.

לפני מספר ימים פרסמה הרשות לניירות ערך אזהרה הנוגעת לקרנות ומיזמים "שלא פרסמו תשקיף שקיבל את היתר הרשות או השקעות באמצעות גורמים שלא קיבלו רישיון מאת הרשות" והדגישה כי הסיכונים מהם יש להיזהר הם: (א) שהפעילות עשויה להיות בלתי חוקית , (ב) חוסר יציבות פיננסית, (ג) היעדר גילוי נאות, (ד) היעדר כללי ממשל תאגידי, (ה) היעדר בקרות ומנגנונים שנועדו לצמצם סיכונים, (ו) מרמה והונאה של הציבור, (ז) ניצול המיזמים לצרכים פליליים ו/או בלתי חוקיים אחרים. החובה לפרסם תשקיף מאפשרת פיקוח מקצועי של הרשות, ומבטיחה כי הגורם המפרסם מקיים את חובות הגילוי כחוק כלפי הציבור. בנוסף, הוא מאפשר בקרה למניעת הונאות ותרמית, דוגמת הונאת "פירמידה" וכן מאפשר פיקוח על קיומם של מנגנונים מקצועיים שנועדו למנוע סיכונים בלתי סבירים הם לקרן ו/או למיזם והן למשקיעים, בין על ידי שימוש בלתי מקצועי בכספים ובין על ידי שימוש בכספי ההשקעה לפעילויות שאינן חוקיות.

אזהרה זו של הרשות מגיעה כפי הנראה בעקבות הפרשה שבה התערבה בחודשים האחרונים במיזם קרן "אור" והעמקת חקירותיה בנוגע למספר קרנות אחרות. על פי הפרסומים קרן "אור" גייסה עשרות מיליוני שקלים בהבטחה של תשואות גבוהות (8% בשנה או 23% בשנתיים) לפרויקטים של תמ"א 38, אך רשות ני"ע הורתה לה לעצור את הגיוס, והמשקיעים נותרו עם כשליש מסכום ההשקעה ההתחלתי שלהם, כאשר התברר שהקרן כלל לא ביצעה פעילות עסקית ממשית ליצירת התשואה.

חשוב להבהיר  אומר עו"ד  אורי שילה  ממשרד א. שילה ושות' שאזהרת הרשות היא בגדר "הצהרה על המובן מאליו". תשואה גבוהה משמעה סיכון גדול, וקרן השקעות שהשקיפות בה מצומצמת ושאין בה פיקוח ובקרה חיצוניים היא בעלת סיכון רב יותר מאחרת שבה מתקיים פיקוח שמטרותיו בין היתר יצירת אותה שקיפות וצמצום הסיכוי להונאה או מינוף פיננסי קיצוני. משקיע נבון חייב לעמוד על טיבם של הפעילות העסקית של הקרן ושל מנגנוני הבקרה שתכליתם להגן עליו, בין אם בעצמו ובין אם בהתייעצות עם אנשי מקצוע בעלי מומחיות וניסיון בתחום. אסור לו לאפשר להבטחות ולתמונות אקזוטיות לסנוור אותו. כפי שניתן להתרשם מפרסומי התקשורת, בדיקות מדוקדקות שכאלה, שאינן מורכבות מדי, עשויות להציל כספי השקעה מירידה לטמיון, ולחסוך כאבי ראש רבים בניסיון לאתר את הכספים לאחר שיאבדו.

 

קישור לעיון בהחלטת מיסוי 6326/12

קישור לפרסום של הרשות>>>

23.09.2018

הסיכונים הכרוכים בהשקעות במיזמי נדל"ן לא מפוקחים

"האזהרה חריגה  שפרסמה רשות ני"ע  בדבר הסיכונים הכרוכים בהשקעות שאינן מפוקחות, מהווה גם איתות לכך שגורמים מניפולטיביים מנסים להכנס לענף הנדל"ן  ולנצל את היותו של שוק הנדל"ן בתקופה של אי וודאות וכן לנצל את העדר אפיקי חסכון בריבית סבירה לצד קשיי המימון של פרוייקטים נדל"ניים. יש להזהר ולשקול היטב כל השקעה במיזמי  נדל"ן  שאינם מפוקחים בידי גורמים חיצוניים ומבלי להתעמק במודל העסקי שלהם, גם כאשר הפרסומים מפתים ומבטיחים תשואות  גבוהות ולא ריאליות" כך אומר  עו"ד אורי שילה שותף במשרד א. שילה ושות'.

הסיכונים הכרוכים בהשקעות במיזמי נדל

"הריבית הנמוכה בעת האחרונה הביאה לריבוי פרסומים אודות קרנות השקעה בנדל"ן ומיזמי נדל"ן  שונים ומגוונים שמבטיחים תשואות קבועות וגבוהות למשקיעים בשלל אפיקים כגון קרקעות חקלאיות, קומפלקסים של דירות בחו"ל, מפעלים וקרקעות במדינות עולם שלישי, מימון מיזמי תמ"א 38 ועוד. החשיפה הרבה של הפרויקטים הללו באינטרנט מושכת אליהם משקיעים רבים שאינם מנוסים בבחינת המיזם – מה המודל העסקי שלו, והאם הוא בכלל מפוקח. המצב האבסורדי הוא שלמרות פרסומים רבים על הפסדים עצומים שנגרמו למשקיעים תמימים, ממשיכה התופעה של השקעות בלתי זהירות אצל גופים לא מופקחים" אומר עו"ד שילה.

ואכן, למרבה הצער, מעת לעת אנחנו שומעים על מיזמים מעין אלה שקרסו והותירו משקיעים רבים ללא כספי ההשקעה שלהם ובוודאי שללא תשואה כפי שהובטחה להם, ובמרדף אחרי מי ששמו בו את מבטחם והתבדו.

לפני מספר ימים פרסמה הרשות לניירות ערך אזהרה הנוגעת לקרנות ומיזמים "שלא פרסמו תשקיף שקיבל את היתר הרשות או השקעות באמצעות גורמים שלא קיבלו רישיון מאת הרשות" והדגישה כי הסיכונים מהם יש להיזהר הם: (א) שהפעילות עשויה להיות בלתי חוקית , (ב) חוסר יציבות פיננסית, (ג) היעדר גילוי נאות, (ד) היעדר כללי ממשל תאגידי, (ה) היעדר בקרות ומנגנונים שנועדו לצמצם סיכונים, (ו) מרמה והונאה של הציבור, (ז) ניצול המיזמים לצרכים פליליים ו/או בלתי חוקיים אחרים. החובה לפרסם תשקיף מאפשרת פיקוח מקצועי של הרשות, ומבטיחה כי הגורם המפרסם מקיים את חובות הגילוי כחוק כלפי הציבור. בנוסף, הוא מאפשר בקרה למניעת הונאות ותרמית, דוגמת הונאת "פירמידה" וכן מאפשר פיקוח על קיומם של מנגנונים מקצועיים שנועדו למנוע סיכונים בלתי סבירים הם לקרן ו/או למיזם והן למשקיעים, בין על ידי שימוש בלתי מקצועי בכספים ובין על ידי שימוש בכספי ההשקעה לפעילויות שאינן חוקיות.

אזהרה זו של הרשות מגיעה כפי הנראה בעקבות הפרשה שבה התערבה בחודשים האחרונים במיזם קרן "אור" והעמקת חקירותיה בנוגע למספר קרנות אחרות. על פי הפרסומים קרן "אור" גייסה עשרות מיליוני שקלים בהבטחה של תשואות גבוהות (8% בשנה או 23% בשנתיים) לפרויקטים של תמ"א 38, אך רשות ני"ע הורתה לה לעצור את הגיוס, והמשקיעים נותרו עם כשליש מסכום ההשקעה ההתחלתי שלהם, כאשר התברר שהקרן כלל לא ביצעה פעילות עסקית ממשית ליצירת התשואה.

חשוב להבהיר  אומר עו"ד  אורי שילה  ממשרד א. שילה ושות' שאזהרת הרשות היא בגדר "הצהרה על המובן מאליו". תשואה גבוהה משמעה סיכון גדול, וקרן השקעות שהשקיפות בה מצומצמת ושאין בה פיקוח ובקרה חיצוניים היא בעלת סיכון רב יותר מאחרת שבה מתקיים פיקוח שמטרותיו בין היתר יצירת אותה שקיפות וצמצום הסיכוי להונאה או מינוף פיננסי קיצוני. משקיע נבון חייב לעמוד על טיבם של הפעילות העסקית של הקרן ושל מנגנוני הבקרה שתכליתם להגן עליו, בין אם בעצמו ובין אם בהתייעצות עם אנשי מקצוע בעלי מומחיות וניסיון בתחום. אסור לו לאפשר להבטחות ולתמונות אקזוטיות לסנוור אותו. כפי שניתן להתרשם מפרסומי התקשורת, בדיקות מדוקדקות שכאלה, שאינן מורכבות מדי, עשויות להציל כספי השקעה מירידה לטמיון, ולחסוך כאבי ראש רבים בניסיון לאתר את הכספים לאחר שיאבדו.

 

קישור לעיון בהחלטת מיסוי 6326/12

קישור לפרסום של הרשות>>>

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI