23.09.2018

סכסוכי שכנים בעידן המודרני

מאת:

מרבית האזרחים במדינה גרים  בבתים משותפים. לכן, סכסוכי שכנים בבתים משותפים במגוון  נושאים , עניין שמעסיק  כיום לא מעט אנשים עורכי דין, מגשרים, ועדות ערר ובתי משפט. הנושא "הלוהט" של העידן הנוכחי הוא סכסוכי שכנים על רקע תמ"א 38.

בעל דירה בבית משותף, עליו לדעת כי דירתו היא כמו "אי פרטי" בתוך "ים" של רכוש משותף. הפרטיות נדחקת אל קרן זווית כאשר בעל הדירה מוצא שהוא חייב לציית לתקנון הבית המשותף ולגחמות רוב שכניו בכל צעד - החל משביל הכניסה לבית ולדירתו, חצר הבית, חדר המדרגות, המעלית הגג וכיו"ב. כל אלה מצויים ברכוש המשותף ולכל השכנים יש מה לומר... ולא רק זאת, הסכסוכים קיימים גם בענייני יום ביומו, כמו שעות אימוני הנגינה של השכן מלמעלה, ריחות הטיגון של המשפחה שאוהבת לבשל בדלת פתוחה ועוד ועוד.

איש מבעלי הדירות אינו יכול להחליט לבדו לנעשה ברכוש המשותף ו/או ביחס להוצאות אחזקת הרכוש המשותף. לכל הסכסוכים "המסורתיים" נוספו בשנים האחרונות סכסוכים לוהטים על מימוש תוכניות חיזוק בנינים בפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38, כאשר הפיתוי הכלכלי לשדרג את ערך הדירות מתנגש עם החשש של בעלי דירות מסויימים מקנוניה כלכלית של השכן היוזם עם הקבלן, גזילת חלקים ברכוש המשותף ועוד.

עו"ד אורי שילה  מומחה נדלן  שותף במשרד א. שילה ושות'  מציין כי  בעבר, אחד הנושאים העיקריים במחלוקת היה גובה התשלום הנגבה כתשלום אחיד לכל הדירות זאת למרות השירות אינן שוות בשטחן אחת לשנייה. סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע שבעלי דירות יהיו חייבים  להשתתף  בהוצאות אחזקת הבית המשותף לפי יחס שטח דירתם מסך כל שטח הדירות בבניין, זולת אם נקבע בתקנון תעריף אחר. על כן מומלץ תמיד לקרוא ולבדוק את תקנון הבית המשותף  ולהבין מהם הכללים המחייבים את כל בעלי הדירות. עו"ד שילה מציין כי  התשלום הינו יחסי ואינו  כולל חישוב שטחים מוצמדים כמו חנייה, גינה או גג.

עו"ד שילה  מציין  כי כיום סכסוכי השכנים הלוהטים ביותר הינם בנוגע להתקנת מעלית חדשה, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסות, שדרוג הבנין עפ"י תמ"א 38, השתלטות או בנייה על שטחים משותפים כמו חנייה, חצר או גג ואף תלונות על מפגעי רעש וריח. כיוון שמרבית האזרחים גרים בבתים משותפים סכסוכים אלו נפוצים מאוד. לעיתים הם עלולים ליצור אווירה מאוד לא נעימה בבניין, לפגוע בזכויות הדיירים,  לעכב  פרויקטים חדשים לבנייה ואף להגיע לאלימות  ועבירות פליליות. בדרך כלל סכסוכים אלו נידונים בפני המפקח על בתים משותפים אשר לו ניתנה סמכות של בית משפט השלום, אך בחלק מהמקרים נידונים הסכסוכים בועדות הערר לתכנון ובניה (בעיקר סכסוכים הקושרים לבנייה נוספת ותמ"א 38) וכן הם מגיעים גם לבתי המשפט המחוזיים ואף לבית המשפט העליון.

זכות הבעלות הינה זכות חזקה אך אינה מוחלטת ולכן לא ניתן לעשות שימוש בזכות בעלות זו כאשר השימוש מסב נזק לדייר אחר בבניין. לא כל שכן השימוש נעשה ברכוש המשותף בו זכות הבעלות של הדייר הינה יחסית לפי יחס שטח דירתו מתוך כלל שטחי הדירות בבניין. בעלי הדירות בבית משותף יכולים להחליט ברוב של 75% להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירתו של דייר מסוים אך ללא החלטה זו הוא אינו יכול לנכס לעצמו חלק מהרכוש המשותף. הרכוש המשותף בבית משותף כולל את המעלית, חדרי המדרגות, מחסנים משותפים והגג כל עוד לא הוצמד לדירה פלונית. בסכסוכים הנוגעים לשימוש ברכוש המשותף המפקח מהווה ערכאת שיפוט לכל דבר ועניין ולו סמכויות שיפוט של בית משפט השלום.

סכסוכים בבתים משותפים אינם מסתיימים בשימושים פוגעניים ברכוש המשותף. סכסוכי שכנים נוצרים לעיתים רבות סביב עילות נזיקיות שונות – רעש, ריח ובעלי חיים. בבתים משותפים קיימות הגבלות על הקמת רעש בין 14:00-16:00 ומ-23:00 עד 7:00 למחרת. האיסור כולל בין היתר לשיר, לצעוק ולהשמיע מוזיקה למעט בשבתות וחגים. איסורים דומים מוטלים על הקמת רעש אלטרנטיבי משיפוצים והזזות פחי אשפה, בלוני גז וכדומה. איסור נוסף הינו איסור על ריחות חזקים ובלתי סבירים. נושא זה נועד בעיקר להדלקת מנגל בחצרות. החזקת בעלי חיים צריכה להיות באופן שלא יגרום רעש חזק לשכנים. אפילו האכלת חתולים משוטטים בשטח הרכוש המשותף נקבעה כמטרד. בעניינים אלו סמכות השיפוט הינה של בתי המשפט השלום והמחוזי.

לפני הכול יש לזכור כי אף אם המפקח או בית המשפט פטרו את הסכסוך והעניקו צו עשה או אל תעשה ואף חייבו בפיצויים, הסכסוך לא מסתיים כי הפגיעה ביחסי השכנות התקינים עלולה לגרום גם להשפעה שלילית על ערך הנדל"ן של הדירה, שכן רוכשים פוטנציאלים עלולים לבחור שלא לרכוש דירה בבניין עם יחסי שכנות בעייתיים. בנוסף, אבדן הפוטנציאל של שדרוג הבנין והדירות במסגרת תמ"א 38 עלול להביא לאבדן השבחה פוטנציאלית של 15-20% מערך הדירה. לכן מומלץ מאוד, לפני פניה לערכאות השונות, לנסות לפתור את המחלוקות בדרכי נועם  ובטכניקות המקובלות בעולם העסקי וכן להיוועץ עם יועצים בתחום הגישור, תכנון ובניה ומשפט המתמחים בסכסוכי  נדל"ן בבתים משותפים.

23.09.2018

סכסוכי שכנים בעידן המודרני

מרבית האזרחים במדינה גרים  בבתים משותפים. לכן, סכסוכי שכנים בבתים משותפים במגוון  נושאים , עניין שמעסיק  כיום לא מעט אנשים עורכי דין, מגשרים, ועדות ערר ובתי משפט. הנושא "הלוהט" של העידן הנוכחי הוא סכסוכי שכנים על רקע תמ"א 38.

סכסוכי שכנים בעידן המודרני

בעל דירה בבית משותף, עליו לדעת כי דירתו היא כמו "אי פרטי" בתוך "ים" של רכוש משותף. הפרטיות נדחקת אל קרן זווית כאשר בעל הדירה מוצא שהוא חייב לציית לתקנון הבית המשותף ולגחמות רוב שכניו בכל צעד - החל משביל הכניסה לבית ולדירתו, חצר הבית, חדר המדרגות, המעלית הגג וכיו"ב. כל אלה מצויים ברכוש המשותף ולכל השכנים יש מה לומר... ולא רק זאת, הסכסוכים קיימים גם בענייני יום ביומו, כמו שעות אימוני הנגינה של השכן מלמעלה, ריחות הטיגון של המשפחה שאוהבת לבשל בדלת פתוחה ועוד ועוד.

איש מבעלי הדירות אינו יכול להחליט לבדו לנעשה ברכוש המשותף ו/או ביחס להוצאות אחזקת הרכוש המשותף. לכל הסכסוכים "המסורתיים" נוספו בשנים האחרונות סכסוכים לוהטים על מימוש תוכניות חיזוק בנינים בפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38, כאשר הפיתוי הכלכלי לשדרג את ערך הדירות מתנגש עם החשש של בעלי דירות מסויימים מקנוניה כלכלית של השכן היוזם עם הקבלן, גזילת חלקים ברכוש המשותף ועוד.

עו"ד אורי שילה  מומחה נדלן  שותף במשרד א. שילה ושות'  מציין כי  בעבר, אחד הנושאים העיקריים במחלוקת היה גובה התשלום הנגבה כתשלום אחיד לכל הדירות זאת למרות השירות אינן שוות בשטחן אחת לשנייה. סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע שבעלי דירות יהיו חייבים  להשתתף  בהוצאות אחזקת הבית המשותף לפי יחס שטח דירתם מסך כל שטח הדירות בבניין, זולת אם נקבע בתקנון תעריף אחר. על כן מומלץ תמיד לקרוא ולבדוק את תקנון הבית המשותף  ולהבין מהם הכללים המחייבים את כל בעלי הדירות. עו"ד שילה מציין כי  התשלום הינו יחסי ואינו  כולל חישוב שטחים מוצמדים כמו חנייה, גינה או גג.

עו"ד שילה  מציין  כי כיום סכסוכי השכנים הלוהטים ביותר הינם בנוגע להתקנת מעלית חדשה, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסות, שדרוג הבנין עפ"י תמ"א 38, השתלטות או בנייה על שטחים משותפים כמו חנייה, חצר או גג ואף תלונות על מפגעי רעש וריח. כיוון שמרבית האזרחים גרים בבתים משותפים סכסוכים אלו נפוצים מאוד. לעיתים הם עלולים ליצור אווירה מאוד לא נעימה בבניין, לפגוע בזכויות הדיירים,  לעכב  פרויקטים חדשים לבנייה ואף להגיע לאלימות  ועבירות פליליות. בדרך כלל סכסוכים אלו נידונים בפני המפקח על בתים משותפים אשר לו ניתנה סמכות של בית משפט השלום, אך בחלק מהמקרים נידונים הסכסוכים בועדות הערר לתכנון ובניה (בעיקר סכסוכים הקושרים לבנייה נוספת ותמ"א 38) וכן הם מגיעים גם לבתי המשפט המחוזיים ואף לבית המשפט העליון.

זכות הבעלות הינה זכות חזקה אך אינה מוחלטת ולכן לא ניתן לעשות שימוש בזכות בעלות זו כאשר השימוש מסב נזק לדייר אחר בבניין. לא כל שכן השימוש נעשה ברכוש המשותף בו זכות הבעלות של הדייר הינה יחסית לפי יחס שטח דירתו מתוך כלל שטחי הדירות בבניין. בעלי הדירות בבית משותף יכולים להחליט ברוב של 75% להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירתו של דייר מסוים אך ללא החלטה זו הוא אינו יכול לנכס לעצמו חלק מהרכוש המשותף. הרכוש המשותף בבית משותף כולל את המעלית, חדרי המדרגות, מחסנים משותפים והגג כל עוד לא הוצמד לדירה פלונית. בסכסוכים הנוגעים לשימוש ברכוש המשותף המפקח מהווה ערכאת שיפוט לכל דבר ועניין ולו סמכויות שיפוט של בית משפט השלום.

סכסוכים בבתים משותפים אינם מסתיימים בשימושים פוגעניים ברכוש המשותף. סכסוכי שכנים נוצרים לעיתים רבות סביב עילות נזיקיות שונות – רעש, ריח ובעלי חיים. בבתים משותפים קיימות הגבלות על הקמת רעש בין 14:00-16:00 ומ-23:00 עד 7:00 למחרת. האיסור כולל בין היתר לשיר, לצעוק ולהשמיע מוזיקה למעט בשבתות וחגים. איסורים דומים מוטלים על הקמת רעש אלטרנטיבי משיפוצים והזזות פחי אשפה, בלוני גז וכדומה. איסור נוסף הינו איסור על ריחות חזקים ובלתי סבירים. נושא זה נועד בעיקר להדלקת מנגל בחצרות. החזקת בעלי חיים צריכה להיות באופן שלא יגרום רעש חזק לשכנים. אפילו האכלת חתולים משוטטים בשטח הרכוש המשותף נקבעה כמטרד. בעניינים אלו סמכות השיפוט הינה של בתי המשפט השלום והמחוזי.

לפני הכול יש לזכור כי אף אם המפקח או בית המשפט פטרו את הסכסוך והעניקו צו עשה או אל תעשה ואף חייבו בפיצויים, הסכסוך לא מסתיים כי הפגיעה ביחסי השכנות התקינים עלולה לגרום גם להשפעה שלילית על ערך הנדל"ן של הדירה, שכן רוכשים פוטנציאלים עלולים לבחור שלא לרכוש דירה בבניין עם יחסי שכנות בעייתיים. בנוסף, אבדן הפוטנציאל של שדרוג הבנין והדירות במסגרת תמ"א 38 עלול להביא לאבדן השבחה פוטנציאלית של 15-20% מערך הדירה. לכן מומלץ מאוד, לפני פניה לערכאות השונות, לנסות לפתור את המחלוקות בדרכי נועם  ובטכניקות המקובלות בעולם העסקי וכן להיוועץ עם יועצים בתחום הגישור, תכנון ובניה ומשפט המתמחים בסכסוכי  נדל"ן בבתים משותפים.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI