09.09.2015

תכנון מתחמי שכונות מעורבות למגורים ועסקים – חיוני לדיור בר השגה

מאת:

על רקע מצוקת  קרקעות זמינות  ורצון  של  זוגות צעירים  לגור במרכזי הערים יש מקום כיום  לעודד  צורך לתכנון תוכניות תב"ע חדשות  שיתירו יותר שימושים מעורבים של מגורים,  מסחר ומשרדים.  למעשה התופעה של שכונות  הכוללות שימושים מעורבים אינה חדשה והיא קיימת ברוב מרכזי הערים באירופה ובארה"ב ואף זכתה לאימוץ בישראל בתקופת המנדט. העיר המודרנית חיה ב"משמרות" מסביב לשעון ועל מנת לשמור על העיר כעל מתחם אורגני פעיל ואטרקטיבי, חשוב לקיים מגוון שימושים בכל שכונה ובמיוחד במרכזי הערים. עירוב שימושים היא גישה מקובלת בעולם  בתכנון עירוני ודיור בר השגה ותורמת לביטחון תעסוקתי, כך אומר עו"ד אורי שילה מומחה נדל"ן, שותף במשרד א. שילה ושות'.

במסגרת החיפוש הגובר אחר פתרונות יצירתיים למצוקת הדיור במדינה, הוצע להסב בנייני משרדים ישנים, נטושים וזולים לדירות מגורים. מנגד, ניתן לראות תופעה הפוכה (הנפוצה מאוד בשכונת הדר ובכרמל) של הסבה של דירות בבנייני מגורים למשרדים פרטיים ובתי עסק. עו"ד אורי שילה, מזכיר כי שימוש זה הינו שימוש חורג, אשר ללא היתר מיוחד איננו חוקי ופוגע ביכולת של מוסדות התכנון לאזן בין הצרכים התכנוניים וצרכי החברה. לדעתו על המדינה לצמצם השימוש בפתרון זה ולעודד תכנון אסטרטגי של הוספת שימושי עסקים ומסחר במרבית שכונות המגורים בערים.

ככל שהמרחק בין הדירה ומקום העבודה קטן, כך פוחת הצורך להשקיע זמן רב בנסיעה לעבודה ובחזרה. הקטנת המרחק תצמצם עומסי תנועה, תפחית זיהום אוויר, תפחית אבדן שעות עבודה למשק ותתרום להפחתת הפשיעה, שכן שכונות המגורים לא יהיו נטושות בשעות העבודה, ומרכזי הערים לא יהיו נטושים בשעות הערב והלילה.

בניינים בשימושים מעורבים הינם בניינים המתוכננים מראש בתמהיל הכולל מספר שימושים של הנכס, כגון חנויות בקומת הרחוב, משרדים ומרפאות בקומות הביניים ודירות מגורים בקומות הגבוהות. בניינים אלו נפוצים במדינות רבות בעולם אך דווקא בארץ מדובר במיעוט הפרויקטים. על מתכנני הערים לראות לנגד עיניהם את הצעירים שאין ידם משגת לרכוש מכונית ולממן מקום חנייה ודירה יקרים. דיור בר השגה חייב להיות בראש ובראשונה במרכזי הערים בסמוך למקומות תעסוקה; ומאחר שכיום ישראל מאופיינת במספר עצום של יזמים וחברות הזנק שלא זקוקים למשרדי ענק, ניתן לשלב באותו אזור ואף באותם בנינים דירות לצעירים ומשרדים. תכנון כזה יצור שכונות שיש בהן מרכזים טכנולוגיים, דירות מגורים, חנויות, מקומות בילוי, באופן ששכונה רדומה תהפוך לאטרקטיבית ותיצור חלופה הולמת למגורי צעירים, שלא תחשב כדיור נחות.

עפ"י חוק התכנון והבניה, השימוש המותר בנכס נקבע ברשימת השימושים המותרים והתכליות המוגדרות בתכנית המפורטת ובהיתר הבנייה החלים על הנכס. ככלל מי שמעונין לחרוג מן השימושים המותרים חייב להגיש בקשה לשימוש חורג לוועדת התכנון המקומית, לקבל את הסכמת השכנים, לספק פתרון חנייה ולשלם היטל השבחה. לאחרונה, במסגרת המלחמה במצוקת הדיור, החלו הרשויות להערים קשיים נוספים על הסבת דירות מגורים לבתי עסק, אך כל זה קורה במסגרת טיפול נקודתי בבקשות לשימוש חורג ולא במסגרת תכנון אסטרטגי לטיפול בפתרון דיור בר השגה.

לפיכך, תיקון התוכניות המפורטות הקיימות, כך שיוגדרו בהן השימושים המעורבים יזרז הזרקת חיים לבנינים נטושים, והזרקת חיים לשכונות שהופכות לאזורים "מתים" בחלק משעות היממה. שילוב חיי העסקים בקהילה לא יבוא על חשבון דירות המגורים, אלא ישפר את האיזון בין צרכי העיר לצרכי החברה והכלכלה. אמנם הגישה כלפי שימושים מעורבים בארץ עדיין שמרנית וחשדנית ורבים מסרבים לגור בסמיכות לבתי עסק, אך אל לנו להירתע מפתרון מוכח המצליח במדינות רבות מסביב לעולם ובערים הנחשקות ביותר כגון פריז, לונדון וניו יורק.

 

09.09.2015

תכנון מתחמי שכונות מעורבות למגורים ועסקים – חיוני לדיור בר השגה

על רקע מצוקת  קרקעות זמינות  ורצון  של  זוגות צעירים  לגור במרכזי הערים יש מקום כיום  לעודד  צורך לתכנון תוכניות תב"ע חדשות  שיתירו יותר שימושים מעורבים של מגורים,  מסחר ומשרדים.  למעשה התופעה של שכונות  הכוללות שימושים מעורבים אינה חדשה והיא קיימת ברוב מרכזי הערים באירופה ובארה"ב ואף זכתה לאימוץ בישראל בתקופת המנדט. העיר המודרנית חיה ב"משמרות" מסביב לשעון ועל מנת לשמור על העיר כעל מתחם אורגני פעיל ואטרקטיבי, חשוב לקיים מגוון שימושים בכל שכונה ובמיוחד במרכזי הערים. עירוב שימושים היא גישה מקובלת בעולם  בתכנון עירוני ודיור בר השגה ותורמת לביטחון תעסוקתי, כך אומר עו"ד אורי שילה מומחה נדל"ן, שותף במשרד א. שילה ושות'.

תכנון מתחמי שכונות מעורבות למגורים ועסקים – חיוני לדיור בר השגה

במסגרת החיפוש הגובר אחר פתרונות יצירתיים למצוקת הדיור במדינה, הוצע להסב בנייני משרדים ישנים, נטושים וזולים לדירות מגורים. מנגד, ניתן לראות תופעה הפוכה (הנפוצה מאוד בשכונת הדר ובכרמל) של הסבה של דירות בבנייני מגורים למשרדים פרטיים ובתי עסק. עו"ד אורי שילה, מזכיר כי שימוש זה הינו שימוש חורג, אשר ללא היתר מיוחד איננו חוקי ופוגע ביכולת של מוסדות התכנון לאזן בין הצרכים התכנוניים וצרכי החברה. לדעתו על המדינה לצמצם השימוש בפתרון זה ולעודד תכנון אסטרטגי של הוספת שימושי עסקים ומסחר במרבית שכונות המגורים בערים.

ככל שהמרחק בין הדירה ומקום העבודה קטן, כך פוחת הצורך להשקיע זמן רב בנסיעה לעבודה ובחזרה. הקטנת המרחק תצמצם עומסי תנועה, תפחית זיהום אוויר, תפחית אבדן שעות עבודה למשק ותתרום להפחתת הפשיעה, שכן שכונות המגורים לא יהיו נטושות בשעות העבודה, ומרכזי הערים לא יהיו נטושים בשעות הערב והלילה.

בניינים בשימושים מעורבים הינם בניינים המתוכננים מראש בתמהיל הכולל מספר שימושים של הנכס, כגון חנויות בקומת הרחוב, משרדים ומרפאות בקומות הביניים ודירות מגורים בקומות הגבוהות. בניינים אלו נפוצים במדינות רבות בעולם אך דווקא בארץ מדובר במיעוט הפרויקטים. על מתכנני הערים לראות לנגד עיניהם את הצעירים שאין ידם משגת לרכוש מכונית ולממן מקום חנייה ודירה יקרים. דיור בר השגה חייב להיות בראש ובראשונה במרכזי הערים בסמוך למקומות תעסוקה; ומאחר שכיום ישראל מאופיינת במספר עצום של יזמים וחברות הזנק שלא זקוקים למשרדי ענק, ניתן לשלב באותו אזור ואף באותם בנינים דירות לצעירים ומשרדים. תכנון כזה יצור שכונות שיש בהן מרכזים טכנולוגיים, דירות מגורים, חנויות, מקומות בילוי, באופן ששכונה רדומה תהפוך לאטרקטיבית ותיצור חלופה הולמת למגורי צעירים, שלא תחשב כדיור נחות.

עפ"י חוק התכנון והבניה, השימוש המותר בנכס נקבע ברשימת השימושים המותרים והתכליות המוגדרות בתכנית המפורטת ובהיתר הבנייה החלים על הנכס. ככלל מי שמעונין לחרוג מן השימושים המותרים חייב להגיש בקשה לשימוש חורג לוועדת התכנון המקומית, לקבל את הסכמת השכנים, לספק פתרון חנייה ולשלם היטל השבחה. לאחרונה, במסגרת המלחמה במצוקת הדיור, החלו הרשויות להערים קשיים נוספים על הסבת דירות מגורים לבתי עסק, אך כל זה קורה במסגרת טיפול נקודתי בבקשות לשימוש חורג ולא במסגרת תכנון אסטרטגי לטיפול בפתרון דיור בר השגה.

לפיכך, תיקון התוכניות המפורטות הקיימות, כך שיוגדרו בהן השימושים המעורבים יזרז הזרקת חיים לבנינים נטושים, והזרקת חיים לשכונות שהופכות לאזורים "מתים" בחלק משעות היממה. שילוב חיי העסקים בקהילה לא יבוא על חשבון דירות המגורים, אלא ישפר את האיזון בין צרכי העיר לצרכי החברה והכלכלה. אמנם הגישה כלפי שימושים מעורבים בארץ עדיין שמרנית וחשדנית ורבים מסרבים לגור בסמיכות לבתי עסק, אך אל לנו להירתע מפתרון מוכח המצליח במדינות רבות מסביב לעולם ובערים הנחשקות ביותר כגון פריז, לונדון וניו יורק.

 

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI