23.09.2018

טרנד זכויות הבנייה על גגות

מאת:

הצמדה לגג או לגינה – למי שייכות הזכויות ?

במקביל לגידול בפרויקטים של תמ"א 38 עולות גם שאלות של בעלי דירות בבתים משותפים בנוגע לזכויות הבנייה על הגג ובחצר, למי הן שייכות ומה שווין.

אחת המחלוקות בבתים משותפים  היא השאלה למי שייכות זכויות הבנייה בעיקר בגגות (כמו גם זכויות הבנייה בשטח החצרות והחצרות הצמודות).  יש לזכור מסביר עו"ד אורי שילה  שותף מייסד במשרד א. ושות'  המתמחה בנדל"ן  כי הצמדה של שטח הגג  או הגינה לאחת הדירות אינה מקנה על פי חוק המקרקעין את  זכויות הבנייה לבעל הדירה  אלא רק את זכות השימוש  בפועל. לדוגמא – זכות השימוש בגג  לצורך פנאי אינה זהה לזכות לבנות על הגג. 

שאלת הבעלות בדירה ובהצמדות לדירה היא שאלה קניינית, בעוד זכויות הבנייה מהוות סוגייה מדיני תכנון ובנייה, ואין חפיפה מלאה בין דינים אלה.

בד"כ זכויות הבנייה מתחלקות בין כל בעלי הדירות. גם אם הוצמדו לדירה מסויימת זכויות בנייה, או שקיימות לגבי הבנין זכויות בנייה שטרם נוצלו, עדיין יש צורך בהסכמת בעלי הדירות לבנייה על הגג ו/או בחצר. גם אם הועדה המקומית לתכנון ובנייה תאשר את הבקשה של דירה פלונית לתוספת בנייה, עדיין קיימת לשאר בעלי הדירות הזכות להתנגד לבנייה במישור הקנייני במסגרת הוראות חוק המקרקעין. בד"כ, ההתנגדות תוגש כתביעה בפני המפקח/ת על רישום מקרקעין.

אשר לבניה על פי תמ"א 38, שם קיימות הוראות מיוחדות המסדירות את הבנייה ואת חיזוק הבנין בפני רעידות אדמה, וקל יותר לבעלי רוב הדירות לשכנע את המפקח/ת על רישום מקרקעין לפסוק כנגד דייר סרבן.

לדברי עו"ד  אורי שילה  סכסוכים  בבתים משותפים הינם עניין בשגרה ומעכבים לא מעט קידום פרויקטים של  התחדשות עירונית לכן חשוב לא להסתמך רק על הסכמות בע"פ אלא להסדיר את נושא חלוקת הרכוש המשותף והצמדות  בתקנון הבית המשותף על פי סעיף 145 לחוק המקרקעין . תקנון  הבית הוא  המסגרת והבסיס להסדרת  היחסים בין בעלי הדירות בבית משותף ויש לרשום זאת אצל רשם הבתים המשותפים.

ההסכמות בעל פה עלולות להפוך לחסרות ערך כאשר מי שהסכים בעל פה הלך לעולמו ויורשיו מתכחשים להסכמות. סכסוכים על קיומן של ההסכמות הפכו לסכסוכים משפטיים מרים.

בפרוייקטים של תמ"א 38 אנו רואים חדשות לבקרים בנייה ברכוש המשותף. מהו רכוש משותף? - כל מה שאיננו חלק מן הדירות ו/או שטחים שהוצמדו במפורש לדירות, ואשר מיועד לשמש את כלל בעלי הדירות או מרביתם, והוא כולל את קירותיו החיצוניים של הבניין, חדרי המדרגות, המעליות, גגותיו של הבניין, חצרותיו, המקלטים ועוד.

חשוב  לזכור מציין עו"ד שילה   כי בעל דירה בבניין משותף אינו יכול למכור את ההצמדה לדירתו בנפרד אלא לבעלים של דירה אחרת באותו בית משותף. מכירה כזו חייבת בתשלום מסים רגילים כמכירה של נכס מקרקעין שאיננו דירת מגורים. ניתן להשכיר את השטח הצמוד, גם למי שאינו בעל דירה בבית המשותף, אולם השכרה זו אינה מקנה לשוכר זכות לבנייה בבנין.

 

על מנת שהצמדות לדירות לא יהיו בבחינת נעלם, ולא יתעוררו סכסוכים בין בעלי דירה מסויימת לרוכש דירה יד שניה בבנין שאינו מכיר בהצמדה, חובה לרשום את תקנון הבית המשותף ולציין בו במפורש את השטחים הצמודים לכל אחת מהדירות.

23.09.2018

טרנד זכויות הבנייה על גגות

הצמדה לגג או לגינה – למי שייכות הזכויות ?

במקביל לגידול בפרויקטים של תמ"א 38 עולות גם שאלות של בעלי דירות בבתים משותפים בנוגע לזכויות הבנייה על הגג ובחצר, למי הן שייכות ומה שווין.

טרנד זכויות הבנייה על גגות

אחת המחלוקות בבתים משותפים  היא השאלה למי שייכות זכויות הבנייה בעיקר בגגות (כמו גם זכויות הבנייה בשטח החצרות והחצרות הצמודות).  יש לזכור מסביר עו"ד אורי שילה  שותף מייסד במשרד א. ושות'  המתמחה בנדל"ן  כי הצמדה של שטח הגג  או הגינה לאחת הדירות אינה מקנה על פי חוק המקרקעין את  זכויות הבנייה לבעל הדירה  אלא רק את זכות השימוש  בפועל. לדוגמא – זכות השימוש בגג  לצורך פנאי אינה זהה לזכות לבנות על הגג. 

שאלת הבעלות בדירה ובהצמדות לדירה היא שאלה קניינית, בעוד זכויות הבנייה מהוות סוגייה מדיני תכנון ובנייה, ואין חפיפה מלאה בין דינים אלה.

בד"כ זכויות הבנייה מתחלקות בין כל בעלי הדירות. גם אם הוצמדו לדירה מסויימת זכויות בנייה, או שקיימות לגבי הבנין זכויות בנייה שטרם נוצלו, עדיין יש צורך בהסכמת בעלי הדירות לבנייה על הגג ו/או בחצר. גם אם הועדה המקומית לתכנון ובנייה תאשר את הבקשה של דירה פלונית לתוספת בנייה, עדיין קיימת לשאר בעלי הדירות הזכות להתנגד לבנייה במישור הקנייני במסגרת הוראות חוק המקרקעין. בד"כ, ההתנגדות תוגש כתביעה בפני המפקח/ת על רישום מקרקעין.

אשר לבניה על פי תמ"א 38, שם קיימות הוראות מיוחדות המסדירות את הבנייה ואת חיזוק הבנין בפני רעידות אדמה, וקל יותר לבעלי רוב הדירות לשכנע את המפקח/ת על רישום מקרקעין לפסוק כנגד דייר סרבן.

לדברי עו"ד  אורי שילה  סכסוכים  בבתים משותפים הינם עניין בשגרה ומעכבים לא מעט קידום פרויקטים של  התחדשות עירונית לכן חשוב לא להסתמך רק על הסכמות בע"פ אלא להסדיר את נושא חלוקת הרכוש המשותף והצמדות  בתקנון הבית המשותף על פי סעיף 145 לחוק המקרקעין . תקנון  הבית הוא  המסגרת והבסיס להסדרת  היחסים בין בעלי הדירות בבית משותף ויש לרשום זאת אצל רשם הבתים המשותפים.

ההסכמות בעל פה עלולות להפוך לחסרות ערך כאשר מי שהסכים בעל פה הלך לעולמו ויורשיו מתכחשים להסכמות. סכסוכים על קיומן של ההסכמות הפכו לסכסוכים משפטיים מרים.

בפרוייקטים של תמ"א 38 אנו רואים חדשות לבקרים בנייה ברכוש המשותף. מהו רכוש משותף? - כל מה שאיננו חלק מן הדירות ו/או שטחים שהוצמדו במפורש לדירות, ואשר מיועד לשמש את כלל בעלי הדירות או מרביתם, והוא כולל את קירותיו החיצוניים של הבניין, חדרי המדרגות, המעליות, גגותיו של הבניין, חצרותיו, המקלטים ועוד.

חשוב  לזכור מציין עו"ד שילה   כי בעל דירה בבניין משותף אינו יכול למכור את ההצמדה לדירתו בנפרד אלא לבעלים של דירה אחרת באותו בית משותף. מכירה כזו חייבת בתשלום מסים רגילים כמכירה של נכס מקרקעין שאיננו דירת מגורים. ניתן להשכיר את השטח הצמוד, גם למי שאינו בעל דירה בבית המשותף, אולם השכרה זו אינה מקנה לשוכר זכות לבנייה בבנין.

 

על מנת שהצמדות לדירות לא יהיו בבחינת נעלם, ולא יתעוררו סכסוכים בין בעלי דירה מסויימת לרוכש דירה יד שניה בבנין שאינו מכיר בהצמדה, חובה לרשום את תקנון הבית המשותף ולציין בו במפורש את השטחים הצמודים לכל אחת מהדירות.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI