23.09.2018

עלייה בתשלום פיצויים כנגד עורכי דין שמתרשלים בייצוג לקוחות בעסקאות מקרקעין

מאת:

לאחרונה אנו עדים לעלייה בהיקף תביעות רשלנות מקצועית כנגד עורכי דין המטפלים בענייני נדל"ן מקרקעין  ונרשמה בבתי משפט  עלייה בסכום הפיצוי ללקוחות.  עורך דין אשר חרג מהסטנדרט המקצועי בביצוע הבדיקות המשפטיות ואף הכלכליות עלול לגרום נזקים גדולים ללקוחותיו ולצדדים שלישיים וגם לעצמו. חריגה זו עלולה להטיל אחריות על עורך הדין בגין הנזקים שנגרמו לצדדים עקב מחדלו. תפקידו המרכזי של עורך הדין בעסקאות אלו בשילוב האמון שנותנים בו הצדדים לעסקה מעצם תפקידו, מקימים אחריות כבדה אשר עורך הדין אינו יכול להקל בה ראש. עם השנים מרחיב בית המשפט את אחריות עורכי הדין ולאחרונה אף נפסקו כנגד עורך דין ומעסיקו פיצויים על סך 200,000 ₪ ללקוחותיו.

לדברי עו"ד אורי שילה  מומחה נדל"ן ושותף במשרד א. שילה ושות' מקרה זה אינו מקרה יחיד של הגשת תביעות נגד עורכי דין בתחום נדל"ן. לא אחת  נתקלים בעורכי דין לא בתחום שלא בקיאים בחומר ומסתמכים על בדיקה שטחית ללא הבנה  מעמיקה ונופלים לטעויות ותרגילי עוקץ בנדל"ן.

על עורך הדין מוטלת האחריות לביצוע הבדיקות המשפטיות המקדמיות, לרבות הפניית הלקוח למומחים (כגון, מודד, מהנדס, אדריכל, שמאי)  אשר מטרתן בין השאר להבטיח את זכויות הצדדים, אימות זהות המוכר והקונה, בדיקת  מצב הזכויות המשפטיות בחברות משכנות ובלשכת רישום המקרקעין, בדיקת שעבודים ומשכנתאות, בדיקת חריגות בניה בוועדות התכנון, בדיקת חובות לרשויות ועוד. בדיקות אלה אורכות שעות לא מעטות ולעתים כרוכות במספר ימיםף בהם הצדדים מפעילים עליו "לחץ" לזרז את העסקה. לעתים הלחץ המוגזם עלול להוות סממן חשוד.

 

עורך דין לא מנוסה, אשר חורג מהסטנדרט המצופה מעורך דין סביר בבדיקות אלו עלול להעמיד בסכנה את לקוחותיו ואף צדדים שלישיים לעסקה.

גם במהלך הסכם המכר על עורך הדין לדאוג כי ההסכם יכלול מנגנוני הגנה אשר ימזערו את הנזקים אשר עלולים להתרחש תוך ביצוע העסקה.  במרבית העסקאות מקובל לדרוש הכי חלק מהסכום יוחזק בנאמנות לשם הבטחת תשלום חובות מסים, ארנונה וכיו"ב. עו"ד שאינו מכיר את דיני המס עלול להיכשל בקביעת סכום פקדון קטן מהדרוש. במידה שלא דואגים לפקדון המשקף את החשיפה לחובות מיסוי וכיו"ב קיים חשש שלא ישולמו כל חובות המיסוי ולא יתאפשר להשלים את העסקה על ידי רישום הזכויות על שם קונה.

 

על פי פסק הדין שניתן בחודש 12/2013, התקשרו בני זוג עם משרד עורכי דין שייצגם בעסקת רכישת דירה. בני הזוג הבהירו לעורך הדין שהם מעוניינים ברכישת הדירה רק במידה שיתאפשרו להם תוספות בנייה. עורך דין מהמשרד, לאחר בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ערך את הסכם המכר ולאחר קבלת היתר הבניה החלו בני הזוג בעבודות. תוך זמן קצר קיבלו צו מניעה ואף נתבעו על ידי שכניהם לפיצויים ולהשבת המצב לקדמותו. בני הזוג תבעו את המשרד אשר לא וידא כי בניית התוספת מאושרת על ידי הדיירים. בית המשפט קבע כי לכל הפחות היה על עורך הדין להזהיר את בני הזוג כי בניית התוספת מותנית באישור שכניהם. נקבע כי כיוון שעורכי הדין לא הזהירו את בני הזוג שעליהם לברר האם יש הסכמה של השכנים לביצוע תוספות הבנייה, הפרו עורכי הדין את חובת הזהירות כלפי הלקוחות. עורך הדין ומעסיקו חויבו לפצות את בני הזוג בסך 200,000 ₪. (ת"א 20881-06-09).

 

לצד האמור נפסק כי "לא כל טעות בשיקול דעת או כל כשלון של עורך דין מהווים מחדל העולה לכדי רשלנות."

 

בתי המשפט קבעו כי על עורך הדין חלות חובות נאמנות ואחריות מוגברת כלפי לקוחו, שיפעל במיומנות, במקצועיות להגשמת האינטרסים של לקוחו ובזהירות הנדרשת. עורך דין שלא עמד ברף ההתנהלות הנדרש מעורך דין סביר בנסיבות העניין עלול להתחייב בתשלום פיצויים מכח דיני הנזיקין (רשלנות) וכן מכח אחריות חוזית מתוקף הסכם הייצוג בינו לבין לקוחו. בכל מקרה התרשלותו של עורך דין תיבחן בהתאם לנסיבות המקרה.

 

לכן ממליץ עו"ד שילה לבדוק תחילה מי בוחרים כעו"ד, מה ההמלצות עליו,  האם הוא מנוסה ובקיא בתחום הנדל"ן. בחירת עורך דין רק בהתאם לסכום שכר הטרחה שהוא מבקש עלול להוות מיקח טעות ובכייה לדורות. בנוסף, מומלץ לכלול בהסכם ההתקשרות עם עורך הדין מהן הציפיות של הלקוח, ומה הוסכם לגבי ביצוע בדיקות מקדמיות, חלוקת הבדיקות בין אנשי המקצוע השונים והעלות הכספית של בדיקות אלה.

23.09.2018

עלייה בתשלום פיצויים כנגד עורכי דין שמתרשלים בייצוג לקוחות בעסקאות מקרקעין

לאחרונה אנו עדים לעלייה בהיקף תביעות רשלנות מקצועית כנגד עורכי דין המטפלים בענייני נדל"ן מקרקעין  ונרשמה בבתי משפט  עלייה בסכום הפיצוי ללקוחות.  עורך דין אשר חרג מהסטנדרט המקצועי בביצוע הבדיקות המשפטיות ואף הכלכליות עלול לגרום נזקים גדולים ללקוחותיו ולצדדים שלישיים וגם לעצמו. חריגה זו עלולה להטיל אחריות על עורך הדין בגין הנזקים שנגרמו לצדדים עקב מחדלו. תפקידו המרכזי של עורך הדין בעסקאות אלו בשילוב האמון שנותנים בו הצדדים לעסקה מעצם תפקידו, מקימים אחריות כבדה אשר עורך הדין אינו יכול להקל בה ראש. עם השנים מרחיב בית המשפט את אחריות עורכי הדין ולאחרונה אף נפסקו כנגד עורך דין ומעסיקו פיצויים על סך 200,000 ₪ ללקוחותיו.

עלייה בתשלום פיצויים כנגד עורכי דין שמתרשלים  בייצוג לקוחות בעסקאות מקרקעין

לדברי עו"ד אורי שילה  מומחה נדל"ן ושותף במשרד א. שילה ושות' מקרה זה אינו מקרה יחיד של הגשת תביעות נגד עורכי דין בתחום נדל"ן. לא אחת  נתקלים בעורכי דין לא בתחום שלא בקיאים בחומר ומסתמכים על בדיקה שטחית ללא הבנה  מעמיקה ונופלים לטעויות ותרגילי עוקץ בנדל"ן.

על עורך הדין מוטלת האחריות לביצוע הבדיקות המשפטיות המקדמיות, לרבות הפניית הלקוח למומחים (כגון, מודד, מהנדס, אדריכל, שמאי)  אשר מטרתן בין השאר להבטיח את זכויות הצדדים, אימות זהות המוכר והקונה, בדיקת  מצב הזכויות המשפטיות בחברות משכנות ובלשכת רישום המקרקעין, בדיקת שעבודים ומשכנתאות, בדיקת חריגות בניה בוועדות התכנון, בדיקת חובות לרשויות ועוד. בדיקות אלה אורכות שעות לא מעטות ולעתים כרוכות במספר ימיםף בהם הצדדים מפעילים עליו "לחץ" לזרז את העסקה. לעתים הלחץ המוגזם עלול להוות סממן חשוד.

 

עורך דין לא מנוסה, אשר חורג מהסטנדרט המצופה מעורך דין סביר בבדיקות אלו עלול להעמיד בסכנה את לקוחותיו ואף צדדים שלישיים לעסקה.

גם במהלך הסכם המכר על עורך הדין לדאוג כי ההסכם יכלול מנגנוני הגנה אשר ימזערו את הנזקים אשר עלולים להתרחש תוך ביצוע העסקה.  במרבית העסקאות מקובל לדרוש הכי חלק מהסכום יוחזק בנאמנות לשם הבטחת תשלום חובות מסים, ארנונה וכיו"ב. עו"ד שאינו מכיר את דיני המס עלול להיכשל בקביעת סכום פקדון קטן מהדרוש. במידה שלא דואגים לפקדון המשקף את החשיפה לחובות מיסוי וכיו"ב קיים חשש שלא ישולמו כל חובות המיסוי ולא יתאפשר להשלים את העסקה על ידי רישום הזכויות על שם קונה.

 

על פי פסק הדין שניתן בחודש 12/2013, התקשרו בני זוג עם משרד עורכי דין שייצגם בעסקת רכישת דירה. בני הזוג הבהירו לעורך הדין שהם מעוניינים ברכישת הדירה רק במידה שיתאפשרו להם תוספות בנייה. עורך דין מהמשרד, לאחר בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ערך את הסכם המכר ולאחר קבלת היתר הבניה החלו בני הזוג בעבודות. תוך זמן קצר קיבלו צו מניעה ואף נתבעו על ידי שכניהם לפיצויים ולהשבת המצב לקדמותו. בני הזוג תבעו את המשרד אשר לא וידא כי בניית התוספת מאושרת על ידי הדיירים. בית המשפט קבע כי לכל הפחות היה על עורך הדין להזהיר את בני הזוג כי בניית התוספת מותנית באישור שכניהם. נקבע כי כיוון שעורכי הדין לא הזהירו את בני הזוג שעליהם לברר האם יש הסכמה של השכנים לביצוע תוספות הבנייה, הפרו עורכי הדין את חובת הזהירות כלפי הלקוחות. עורך הדין ומעסיקו חויבו לפצות את בני הזוג בסך 200,000 ₪. (ת"א 20881-06-09).

 

לצד האמור נפסק כי "לא כל טעות בשיקול דעת או כל כשלון של עורך דין מהווים מחדל העולה לכדי רשלנות."

 

בתי המשפט קבעו כי על עורך הדין חלות חובות נאמנות ואחריות מוגברת כלפי לקוחו, שיפעל במיומנות, במקצועיות להגשמת האינטרסים של לקוחו ובזהירות הנדרשת. עורך דין שלא עמד ברף ההתנהלות הנדרש מעורך דין סביר בנסיבות העניין עלול להתחייב בתשלום פיצויים מכח דיני הנזיקין (רשלנות) וכן מכח אחריות חוזית מתוקף הסכם הייצוג בינו לבין לקוחו. בכל מקרה התרשלותו של עורך דין תיבחן בהתאם לנסיבות המקרה.

 

לכן ממליץ עו"ד שילה לבדוק תחילה מי בוחרים כעו"ד, מה ההמלצות עליו,  האם הוא מנוסה ובקיא בתחום הנדל"ן. בחירת עורך דין רק בהתאם לסכום שכר הטרחה שהוא מבקש עלול להוות מיקח טעות ובכייה לדורות. בנוסף, מומלץ לכלול בהסכם ההתקשרות עם עורך הדין מהן הציפיות של הלקוח, ומה הוסכם לגבי ביצוע בדיקות מקדמיות, חלוקת הבדיקות בין אנשי המקצוע השונים והעלות הכספית של בדיקות אלה.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI