23.09.2018

טור דעה – בזכות פיצול דירות

מאת:

הגדלת מלאי הדירות הזולות לזוגות צעירים היא המכשיר החשוב ביותר לוזלת מחירי הדיור; ופיצול דירות גדולות לדירות אופטימליות הוא המכשיר המהיר והזמין ביותר להגדלת מלאי הדירות לוגות צעירים!

נוכח יוקר המחיה ומצוקת הדיור אשר פוגעת ברוב האוכלוסיה, ובפרט בזוגות צעירים, יש מקום לחייב את הרשויות המקומיות ליזום תוכניות מקומיות אשר יאפשרו פיצולי דירות באזורי הביקוש, וזאת על פי קריטריונים ברורים, שיוויוניים ושקופים. כידוע, הבנייה החדשה מאופיינת במספר חדרים גדול, ובכך מרחיקה את הזוגות הצעירים מהשכונות החדשות. חיוני לאפשר לזוגות צעירים לשכור דירות בשכונות המודרניות, שיש בהן תשתיות חדשות. חשוב לציין כבר עתה, שתוכניות מטעם הרשות המקומית הן הדרך המקצועית, הזולה והאחראית להסדיר את פיצול הדירות למטרת השכרתן לזוגות צעירים, שכן רק כך יהיה התהליך זול יחסית, מוסדר, מפוקח וכן הפעלתו תיעשה מבלי לפגוע בתשתיות, בשכנים וכן בסידורי החנייה באיזור.

לאור מצוקת הדיור לצעירים יש מקום לשקול לחייב את הרשויות המקומיות להכין תוכניות לחלוקת דירות ליחידות קטנות באזורים מתאימים, אשר יאותרו מראש על ידי מהנדסי הערים בהתאם ליעדי גידול האוכלוסייה ולהתוות למטרה זו קריטריונים ברורים. לרשויות המקומיות עומדים הכלים המקצועיים וכח אדם להכין תוכניות אשר יאפשרו קיצור זמן הטיפול בבקשות לפיצול, שכן כך יצומצם מספר הבקשות הבלתי ניתנות למימוש, ייחסך זמן טיפול בבקשות לשימושים חורגים, ותוך זמן קצר ניתן יהיה לממש את המטרה להקל על מצוקת הדיור באזורי הביקוש לצעירים ולסטודנטים.

חשוב לזכור כי לצד הנטל התקציבי על הרשויות, פיצול דירות יהווה בדרך כלל עילה לחיוב יוזם הבנייה בהיטל השבחה ולפיכך מהלך אסטרטגי של תכנית לפיצול דירות עשוי להוות עבור הרשויות המקומיות מקור תקציבי לא מבוטל אשר יסייע לרשויות באספקת שירותים ותשתיות לזוגות הצעירים שיתווספו לתושבי הישוב. דברים אלה עולים בקנה אחד עם רצונה של כל רשות מקומית והוא להגדיל את מספר התושבים הצעירים בעיר. בערים צפופות יש להתיר פיצול דירות, במיוחד כאשר מדובר בדירות גדולות אשר נרכשו כהשקעה לשם השכרתן.

בפועל, הנחיות משרד הפנים ומשרד המשפטים הביאו להגברת האכיפה והגברת הענישה כנגד מפצלי דירות, ולכן ניכרת ירידה משמעותית המוערכת בעשרות אחוזים בפיצולי דירות בערים הגדולות. באותו הקשר חשוב לציין כי לבתי המשפט הדנים בעבירות בנייה ושימוש חורג, יש סמכות כיום להטיל קנסות בגובה פי ארבעה משווים של הנזק שנגרם או של טובת ההנאה הכלכלית שהושגה על ידי העבירה או קנס על פי סעיף 219 של חוק התכנון והבניה – על פי הגבוה מביניהם. נקבע כי "כאשר מדובר בבניה שלא כדין, טובת ההנאה שהופקה כתוצאה מביצוע העבירה היא השבחת הנכס. השבחה זו נוגעת לשוויו של הנכס ואין נפקא מינה אם השבחה זו מומשה במלואה באמצעות מכירת הנכס או מומשה באופן חלקי באמצעות השכרתו. ערכו של הנכס, לאחר ביצוע אותה בנייה שלא כדין עלה, ועלייה זו בערכו היא טובת ההנאה שהושגה בעקבות ביצוע העבירה. עריכת שומת הנכס תוך שימוש בשיטה של היוון ההכנסות אינה פסולה לצורך קביעת העלייה בערכו של הנכס כתוצאה מן הבניה שלא כדין". יישום פסיקה זו הוביל לפסיקת קנסות העשויים להגיע למאות אלפי שקלים.

צעד חשוב נעשה בסוף שנת 2011 עם חיקוקה של הוראת שעה, אשר תוקפה 5 שנים, שמטרתה לאפשר פיצול דירות גדולות באופן חוקי. ההוראה חוקקה על בסיס ההבנה של ממשלת ישראל כי מצוקת הדיור והמחסור החמור בהיצע דירות קטנות לשוכרים מחייבים היערכות מידית למציאת פתרונות שכן הצפת השוק בקרקעות לבנייה אינה פתרון מידי. זאת ועוד, קיימות כיום בשוק עשרות אלפי דירות גדולות שאינן מושכרות, בין השאר עקב העובדה שלשוכרים אין אפשרות לממן החזקת דירה גדולה.

לצד הצעד המבורך, תנאי הוראת השעה יצרו חסמים לא פשוטים: נקבע כי שטח יחידת הדיור לא יפחת מ- 30 מ"ר, הבקשה מותנית בחתימת כל בעלי הזכויות המגרש ובבית משותף על הבקשה להיות חתומה על ידי כל בעלי הדירות. סך הדירות הנוספות לא יעלה על 30% מהכמות המרבית המאושרת לאותו בניין או ממספר הדירות הקיים, לפי הנמוך מבניהם. אם מספר הדירות נמוך מ- 3 תותר בניית יחידה אחת. כן נקבע שיש צורך בחוות דעת מהנדס הוועדה כי בתכנון ההוספה ניתן מענה לצרכים הנובעים מהוספת דירות ושהבקשה תואמת את החלטת הוועדה המקומית.

לצערנו, הוראת השעה לא שיפרה את המצב אלא הציבה בפני הזוגות הצעירים והסטודנטים חוסר וודאות, הוסיפה הליכים בירוקרטיים וחסמים תכנוניים וגרמה למעשה לירידה בפיצול הדירות. התייחסות הוועדות המקומיות השונות לפיצולי דירות אינה אחידה ובין המכשולים המרכזיים ניתן למנות את התלות בשאר בעלי הדירות בבנין (והכשלת הפיצול ע"י סירוב בלתי סביר), דרישה להתקנת מקומות חנייה נוספים והתקנת ממ"ד או ממ"ק ליחידות החדשות. לפיכך, הערכות מוקדמת של וועדות התכנון והבנייה תאפשר לצמצם מראש פגיעה באיכות החיים של בעלי הדירות האחרות ולכוון את המתעניינים לשכונות ולבניינים המתאימים.

לאור האמור ניתן לומר כי בשטח, אין יישום של ההוראה ונמשך המרדף אחרי מי שפיצל את דירתו באופן לא חוקי. בתי המשפט מלאים בכתבי אישום נגד מפצלי דירות וועדות התכנון מחמירות עם המפצלים כך שלמעשה תכלית ההוראה לא חלחלה אל ועדות התכנון, אשר יכולות וחייבות לייצר מדיניות שתאפשר ליצור אלפי דירות מתאימות להשכרה מוזלת לצעירים וסטודנטים.

הכותב הוא עו''ד אורי שילה, שותף במשרד עורכי הדין א. שילה ושות', אשר מתמחה בין היתר במקרקעין ודיני תכנון ובנייה.

23.09.2018

טור דעה – בזכות פיצול דירות

הגדלת מלאי הדירות הזולות לזוגות צעירים היא המכשיר החשוב ביותר לוזלת מחירי הדיור; ופיצול דירות גדולות לדירות אופטימליות הוא המכשיר המהיר והזמין ביותר להגדלת מלאי הדירות לוגות צעירים!

נוכח יוקר המחיה ומצוקת הדיור אשר פוגעת ברוב האוכלוסיה, ובפרט בזוגות צעירים, יש מקום לחייב את הרשויות המקומיות ליזום תוכניות מקומיות אשר יאפשרו פיצולי דירות באזורי הביקוש, וזאת על פי קריטריונים ברורים, שיוויוניים ושקופים. כידוע, הבנייה החדשה מאופיינת במספר חדרים גדול, ובכך מרחיקה את הזוגות הצעירים מהשכונות החדשות. חיוני לאפשר לזוגות צעירים לשכור דירות בשכונות המודרניות, שיש בהן תשתיות חדשות. חשוב לציין כבר עתה, שתוכניות מטעם הרשות המקומית הן הדרך המקצועית, הזולה והאחראית להסדיר את פיצול הדירות למטרת השכרתן לזוגות צעירים, שכן רק כך יהיה התהליך זול יחסית, מוסדר, מפוקח וכן הפעלתו תיעשה מבלי לפגוע בתשתיות, בשכנים וכן בסידורי החנייה באיזור.

טור דעה – בזכות פיצול דירות

לאור מצוקת הדיור לצעירים יש מקום לשקול לחייב את הרשויות המקומיות להכין תוכניות לחלוקת דירות ליחידות קטנות באזורים מתאימים, אשר יאותרו מראש על ידי מהנדסי הערים בהתאם ליעדי גידול האוכלוסייה ולהתוות למטרה זו קריטריונים ברורים. לרשויות המקומיות עומדים הכלים המקצועיים וכח אדם להכין תוכניות אשר יאפשרו קיצור זמן הטיפול בבקשות לפיצול, שכן כך יצומצם מספר הבקשות הבלתי ניתנות למימוש, ייחסך זמן טיפול בבקשות לשימושים חורגים, ותוך זמן קצר ניתן יהיה לממש את המטרה להקל על מצוקת הדיור באזורי הביקוש לצעירים ולסטודנטים.

חשוב לזכור כי לצד הנטל התקציבי על הרשויות, פיצול דירות יהווה בדרך כלל עילה לחיוב יוזם הבנייה בהיטל השבחה ולפיכך מהלך אסטרטגי של תכנית לפיצול דירות עשוי להוות עבור הרשויות המקומיות מקור תקציבי לא מבוטל אשר יסייע לרשויות באספקת שירותים ותשתיות לזוגות הצעירים שיתווספו לתושבי הישוב. דברים אלה עולים בקנה אחד עם רצונה של כל רשות מקומית והוא להגדיל את מספר התושבים הצעירים בעיר. בערים צפופות יש להתיר פיצול דירות, במיוחד כאשר מדובר בדירות גדולות אשר נרכשו כהשקעה לשם השכרתן.

בפועל, הנחיות משרד הפנים ומשרד המשפטים הביאו להגברת האכיפה והגברת הענישה כנגד מפצלי דירות, ולכן ניכרת ירידה משמעותית המוערכת בעשרות אחוזים בפיצולי דירות בערים הגדולות. באותו הקשר חשוב לציין כי לבתי המשפט הדנים בעבירות בנייה ושימוש חורג, יש סמכות כיום להטיל קנסות בגובה פי ארבעה משווים של הנזק שנגרם או של טובת ההנאה הכלכלית שהושגה על ידי העבירה או קנס על פי סעיף 219 של חוק התכנון והבניה – על פי הגבוה מביניהם. נקבע כי "כאשר מדובר בבניה שלא כדין, טובת ההנאה שהופקה כתוצאה מביצוע העבירה היא השבחת הנכס. השבחה זו נוגעת לשוויו של הנכס ואין נפקא מינה אם השבחה זו מומשה במלואה באמצעות מכירת הנכס או מומשה באופן חלקי באמצעות השכרתו. ערכו של הנכס, לאחר ביצוע אותה בנייה שלא כדין עלה, ועלייה זו בערכו היא טובת ההנאה שהושגה בעקבות ביצוע העבירה. עריכת שומת הנכס תוך שימוש בשיטה של היוון ההכנסות אינה פסולה לצורך קביעת העלייה בערכו של הנכס כתוצאה מן הבניה שלא כדין". יישום פסיקה זו הוביל לפסיקת קנסות העשויים להגיע למאות אלפי שקלים.

צעד חשוב נעשה בסוף שנת 2011 עם חיקוקה של הוראת שעה, אשר תוקפה 5 שנים, שמטרתה לאפשר פיצול דירות גדולות באופן חוקי. ההוראה חוקקה על בסיס ההבנה של ממשלת ישראל כי מצוקת הדיור והמחסור החמור בהיצע דירות קטנות לשוכרים מחייבים היערכות מידית למציאת פתרונות שכן הצפת השוק בקרקעות לבנייה אינה פתרון מידי. זאת ועוד, קיימות כיום בשוק עשרות אלפי דירות גדולות שאינן מושכרות, בין השאר עקב העובדה שלשוכרים אין אפשרות לממן החזקת דירה גדולה.

לצד הצעד המבורך, תנאי הוראת השעה יצרו חסמים לא פשוטים: נקבע כי שטח יחידת הדיור לא יפחת מ- 30 מ"ר, הבקשה מותנית בחתימת כל בעלי הזכויות המגרש ובבית משותף על הבקשה להיות חתומה על ידי כל בעלי הדירות. סך הדירות הנוספות לא יעלה על 30% מהכמות המרבית המאושרת לאותו בניין או ממספר הדירות הקיים, לפי הנמוך מבניהם. אם מספר הדירות נמוך מ- 3 תותר בניית יחידה אחת. כן נקבע שיש צורך בחוות דעת מהנדס הוועדה כי בתכנון ההוספה ניתן מענה לצרכים הנובעים מהוספת דירות ושהבקשה תואמת את החלטת הוועדה המקומית.

לצערנו, הוראת השעה לא שיפרה את המצב אלא הציבה בפני הזוגות הצעירים והסטודנטים חוסר וודאות, הוסיפה הליכים בירוקרטיים וחסמים תכנוניים וגרמה למעשה לירידה בפיצול הדירות. התייחסות הוועדות המקומיות השונות לפיצולי דירות אינה אחידה ובין המכשולים המרכזיים ניתן למנות את התלות בשאר בעלי הדירות בבנין (והכשלת הפיצול ע"י סירוב בלתי סביר), דרישה להתקנת מקומות חנייה נוספים והתקנת ממ"ד או ממ"ק ליחידות החדשות. לפיכך, הערכות מוקדמת של וועדות התכנון והבנייה תאפשר לצמצם מראש פגיעה באיכות החיים של בעלי הדירות האחרות ולכוון את המתעניינים לשכונות ולבניינים המתאימים.

לאור האמור ניתן לומר כי בשטח, אין יישום של ההוראה ונמשך המרדף אחרי מי שפיצל את דירתו באופן לא חוקי. בתי המשפט מלאים בכתבי אישום נגד מפצלי דירות וועדות התכנון מחמירות עם המפצלים כך שלמעשה תכלית ההוראה לא חלחלה אל ועדות התכנון, אשר יכולות וחייבות לייצר מדיניות שתאפשר ליצור אלפי דירות מתאימות להשכרה מוזלת לצעירים וסטודנטים.

הכותב הוא עו''ד אורי שילה, שותף במשרד עורכי הדין א. שילה ושות', אשר מתמחה בין היתר במקרקעין ודיני תכנון ובנייה.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI