19.10.2015

אי תשלום מסי ועד בבית משותף = פגיעה בשיתוף

מאת: אורי שילה

הדירה הפרטית בבית המשותף, איננה אלא "אי" של פרטיות בתוך מרחב של שטחים משותפים, ואין כל דרך להגיע אל "האי" אלא בדרך הרכוש המשותף.  בדרך העוברת בחצר, בחדר המדרגות ובמעלית, חייב בעל הדירה הפרטית לציית להחלטות של רוב בעלי הדירות, ומגלה להפתעתו כי אינו "שליט יחיד בממלכה".

אין הכרח להוכיח מי עשה שימוש רב יותר ברכוש המשותף. עצם קיומו של רכוש משותף מטיל על כל בעלי הדירות חובה להשתתף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף לפי נוסחה ידועה מראש.

 תשלום  מיסי ועד בית משותף עבור אחזקת הרכוש המשותף הוא נושא שגורם לסכסוכים רבים  בין  דיירים ובעלי דירות שמגיעים גם לערכאות משפטיות.  תשלום  לוועד הבית  נקבע באסיפת דיירים  שקובעת את גובה התשלום מעת לעת.  נציגות הדיירים ("ועד הבית") היא המוציאה לפועל, מתחזקת ומנהלת את האחזקה השוטפת של הבניין , המעלית, תשלום חשבונות מים , חשמל, עובדי ניקיון  וגננים. החוק קובע כי ההוצאות שמותר לגבותן מבעלי הדירות הן הוצאות לשם שמירת הרכוש המשותף במצבו הקיים לרבות שיפורים שהוכנסו בו בהסכמת בעלי הדירות, אך לא לשם הוצאת הצאות על שיפורים שאינם מוסכמים.

    קיימים הרבה בתים משותפים בהם התשלום  נגבה כתשלום אחיד לכלל הדירות, זאת למרות שהדירות אינן שוות בשטחן אחת לשנייה. סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע שבעלי דירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות אחזקת הבית המשותף לפי יחס שטח דירתם מתוך סך כל שטח הדירות בבנין, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר (לדוגמא – לפי מספר החדרים). על כן חשוב לקרוא היטב את תקנון הבית המשותף ולהבין מהי נוסחת ההשתתפות המחייבת. 

התשלום הינו יחסי אך ורק לשטח הדירות ואין כוללים בחישוב שטחים מוצמדים כגון חניה, גינה או גג.  באחד המקרים  שהגיעו לערכאות משפטיות  נקבע  שאין לכלול שטח גינה שהוצמדה כחלק מחישוב הרצפה של הדירה. הרעיון העומד מאחורי ההחלטה הוא ששטח הדירה הינו מדד יחסי לכמות האנשים המתגוררים בדירה ולכן מדד מתאים לאופן השימוש ברכוש המשותף. 

החוק מתיר לאסיפת בעלי הדירות לקבוע תשלום אחיד, אך אם נוסחה זו אינה תואמת את התקנון, חיוב זה צריך להיות בהסכמת הדייר שמשלם מעבר ליחס דירתו, כיוון שהחוק לא מתיר חיוב תשלומים עודפים ללא הסכמת הדייר. לכן דייר המבקש לשלם תשלום רק לפי החוק יש לחייבו בהתאם לחלוקה שקובע סעיף 58. חשוב לציין שתיקון תשלום זה אינו רטרואקטיבי, ולכן התשלום יעודכן אך לא יוחזרו תשלומים ששולמו בעבר. 

   קיימים מקרים בהם דייר מסרב לשלם את מסי הוועד או שמצבו הכספי מקשה עליו לשלמם. סמכות נציגות הדיירים הינה סמכות המנויה בחוק ולכן רשאית נציגות הדיירים ("הוועד") לגבות כספים אלו. במקרה של סירוב תוכל הנציגות לתבוע את הדייר הסרבן בפני המפקח על המקרקעין. 

בחוזי שכירות מקובל לקבוע תנאי, לפיו השוכר חייב לשלם את מסי ועד הבית. עם זאת חשוב לציין כי החוק מחיל חובת תשלום של הוצאות הבית המשותף על בעלי הדירות, ולכן חשוב לנסח את חוזי השכירות בצורה מדוייקת כדי להימנע ממצב מביך בו בעל הדירה-המשכיר, מוצא עצמו נתבע על ידי נציגות בעלי הדירות עקב חוב שהותיר השוכר. 

מה דינו של שטח שנבנה שלא כדין? – כפי שיש לשלם ארנונה גם על שטחים שנבנו ללא היתר בנייה, כך גם יש לשלם הוצאות לתחזוקת הרכוש המשותף בגין שטחים אלו. בתי המשפט לא מאפשרים למי שהפר הוראת חוק אחת להתחמק מחובותיו האחרות, על מנת שלא ייצא נשכר ממעשיו הבלתי חוקיים.

19.10.2015

אי תשלום מסי ועד בבית משותף = פגיעה בשיתוף

הדירה הפרטית בבית המשותף, איננה אלא "אי" של פרטיות בתוך מרחב של שטחים משותפים, ואין כל דרך להגיע אל "האי" אלא בדרך הרכוש המשותף.  בדרך העוברת בחצר, בחדר המדרגות ובמעלית, חייב בעל הדירה הפרטית לציית להחלטות של רוב בעלי הדירות, ומגלה להפתעתו כי אינו "שליט יחיד בממלכה".

אי תשלום מסי ועד  בבית משותף  = פגיעה בשיתוף

אין הכרח להוכיח מי עשה שימוש רב יותר ברכוש המשותף. עצם קיומו של רכוש משותף מטיל על כל בעלי הדירות חובה להשתתף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף לפי נוסחה ידועה מראש.

 תשלום  מיסי ועד בית משותף עבור אחזקת הרכוש המשותף הוא נושא שגורם לסכסוכים רבים  בין  דיירים ובעלי דירות שמגיעים גם לערכאות משפטיות.  תשלום  לוועד הבית  נקבע באסיפת דיירים  שקובעת את גובה התשלום מעת לעת.  נציגות הדיירים ("ועד הבית") היא המוציאה לפועל, מתחזקת ומנהלת את האחזקה השוטפת של הבניין , המעלית, תשלום חשבונות מים , חשמל, עובדי ניקיון  וגננים. החוק קובע כי ההוצאות שמותר לגבותן מבעלי הדירות הן הוצאות לשם שמירת הרכוש המשותף במצבו הקיים לרבות שיפורים שהוכנסו בו בהסכמת בעלי הדירות, אך לא לשם הוצאת הצאות על שיפורים שאינם מוסכמים.

    קיימים הרבה בתים משותפים בהם התשלום  נגבה כתשלום אחיד לכלל הדירות, זאת למרות שהדירות אינן שוות בשטחן אחת לשנייה. סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע שבעלי דירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות אחזקת הבית המשותף לפי יחס שטח דירתם מתוך סך כל שטח הדירות בבנין, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר (לדוגמא – לפי מספר החדרים). על כן חשוב לקרוא היטב את תקנון הבית המשותף ולהבין מהי נוסחת ההשתתפות המחייבת. 

התשלום הינו יחסי אך ורק לשטח הדירות ואין כוללים בחישוב שטחים מוצמדים כגון חניה, גינה או גג.  באחד המקרים  שהגיעו לערכאות משפטיות  נקבע  שאין לכלול שטח גינה שהוצמדה כחלק מחישוב הרצפה של הדירה. הרעיון העומד מאחורי ההחלטה הוא ששטח הדירה הינו מדד יחסי לכמות האנשים המתגוררים בדירה ולכן מדד מתאים לאופן השימוש ברכוש המשותף. 

החוק מתיר לאסיפת בעלי הדירות לקבוע תשלום אחיד, אך אם נוסחה זו אינה תואמת את התקנון, חיוב זה צריך להיות בהסכמת הדייר שמשלם מעבר ליחס דירתו, כיוון שהחוק לא מתיר חיוב תשלומים עודפים ללא הסכמת הדייר. לכן דייר המבקש לשלם תשלום רק לפי החוק יש לחייבו בהתאם לחלוקה שקובע סעיף 58. חשוב לציין שתיקון תשלום זה אינו רטרואקטיבי, ולכן התשלום יעודכן אך לא יוחזרו תשלומים ששולמו בעבר. 

   קיימים מקרים בהם דייר מסרב לשלם את מסי הוועד או שמצבו הכספי מקשה עליו לשלמם. סמכות נציגות הדיירים הינה סמכות המנויה בחוק ולכן רשאית נציגות הדיירים ("הוועד") לגבות כספים אלו. במקרה של סירוב תוכל הנציגות לתבוע את הדייר הסרבן בפני המפקח על המקרקעין. 

בחוזי שכירות מקובל לקבוע תנאי, לפיו השוכר חייב לשלם את מסי ועד הבית. עם זאת חשוב לציין כי החוק מחיל חובת תשלום של הוצאות הבית המשותף על בעלי הדירות, ולכן חשוב לנסח את חוזי השכירות בצורה מדוייקת כדי להימנע ממצב מביך בו בעל הדירה-המשכיר, מוצא עצמו נתבע על ידי נציגות בעלי הדירות עקב חוב שהותיר השוכר. 

מה דינו של שטח שנבנה שלא כדין? – כפי שיש לשלם ארנונה גם על שטחים שנבנו ללא היתר בנייה, כך גם יש לשלם הוצאות לתחזוקת הרכוש המשותף בגין שטחים אלו. בתי המשפט לא מאפשרים למי שהפר הוראת חוק אחת להתחמק מחובותיו האחרות, על מנת שלא ייצא נשכר ממעשיו הבלתי חוקיים.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI