23.09.2018

מורה נבוכים - זיקת הנאה במקרקעין

מאת:

עו"ד אורי שילה

מתי תחשב הזכות שלי לעשות שימוש במגרש של אדם אחר כ"זיקת הנאה"? מה הדין של זכות לקטוף פירות מפרדס? או זכות לעבור בשביל הנמצא במגרש השכן? או – זכות לתקן מכוניות על חלק מסוים של מגרש? או – זכות להניח צינור חשמל מתחת לאדמה של המגרש המסויים? שאלות אלה מדגימות את ההתלבטות הטבעית שיש לאדם שאיננו מומחה בדיני קנין. להלן נביא הסבר קצר לקורא המבולבל.

חוק המקרקעין קובע כי "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם", כלומר, זיקת ההנאה במקרקעין היא זכות להשתמש או ליהנות ממקרקעין, אך לנהנה אין כל זכות להחזיק בקרקע באופן קבוע. זיקת ההנאה מהווה זכות קניינית, אולם אין היא זהה עם זכות השכירות או הזכות להנאה כלכלית מהמקרקעין של הזולת.

חשוב לדעת כי זיקת הנאה במקרקעין לא חייבת להרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ואין חובה כי הנהנה ישלם עבור קבלת זכות זו, ועל כן יש לשים לב לכל המאפינים של הזכות ולשמור על קניינכם.

הזכאים לזיקת הנאה יכולים להיות אדם או קבוצת אנשים, או כלל הציבור (למשל – כאשר מדובר בזכות מבר בשביל הפתוח לציבור). בד"כ תוקף זיקת ההנאה הינו לתקופה בלתי מוגבלת, למעט מקרים בהם הסכימו בעל המקרקעין והנהנה אחרת. זאת ועוד, בית המשפט רשאי לבטל את זיקת ההנאה ולהפקיעה, אם לבקשתו של צד מעוניין או לפי בקשתו של היועץ המשפטי לממשלה, או לחילופין לשנותה.

זיקת ההנאה מעניקה לנהנה זכות בקרקע של זולתו, כך שבעל המקרקעין אינו רשאי להפריע לבעל זיקת ההנאה ליהנות מאותה קרקע.  בשל טבעה של הזכות, מפרשים בתי המשפט את הזכות כזכות מצומצמת שאיננה דומה כלל לזכות השכירות. בעל המקרקעין יהיה מנוע בד"כ מכל מעשה שיש בו כדי להפריע לנהנה לממש את זכות זיקת ההנאה.

מקובל לראות זיקת ההנאה כזכות שנוצרת באחת מארבע דרכים שונות: זיקה מכוח הסכם נוצרת כאשר שני צדדים מסכימים ביניהם כי בעל הקרקע יעניק לרעהו זכות ליהנות מהקרקע שבבעלותו. זיקה מכוח הדין הנוצרת בעקבות שנקבע בצוואה, בפסק דין או בדין אחר. זיקה מחמת כורח הנוצרת כאשר קיים כורח פיזי או פרקטי המחייב מתן זיקת הנאה לאדם על מנת לאפשר לו לממש את זכויותיו, כלומר מצב בו אין ברירה אלא לתת זיקת הנאה, לדוגמא, אדם שחלקתו ממוקמת בתוך חלקתו של אחר והדרך היחידה להגיע אליה היא באמצעות מעבר בחלקתו של האחר. זיקה מכוח שנים הנוצרת עקב שימוש ממושך וזהו מקנה למשתמש זכות להמשך השימוש.

אשר על כן - הזכות לקטוף את פירות הפרדס של אדם אחר איננה זיקת הנאה, אלא זכות חוזית ליצירת הכנסה שאיננה זכות במקרקעין. הזכות לתקן מכוניות של המוסך שלי על חלק מהמגרש השכן איננה זיקת הנאה, אלא זכות שימוש במקרקעין מסויימים שעשוייה להיות בעל אופי קנייני אחר ובעלת משמעויות מיסוי אחרות. הזכות של חברת הנפט להעביר צינור נפט מתחת למגרש שלי הינה זיקת הנאה לכל דבר.

ניתן למנוע הכרזה על "זיקת הנאה" במגרש הפרטי שלך - חוק המקרקעין קובע כי הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש ונהנה משטחו, וכן הודעה לציבור במסגרתה הוא מתנגד לשימוש בשטחו, יפסיקו את ספירת התקופה של 30 השנים שהופכת שימוש קבוע ל"זיקת הנאה". דרך נוספת להבטיח את זכויותיכם בשטח פרטי היא לגדר את המגרש בצורה ברורה, תוך מניעת מעברם של הולכי רגל או רכבים בשטח. כאשר מאן דהוא זקוק לקרקע שלכם, ניתן להתנות את השימוש בקרקע ע"י חתימת המשתמש על התחייבות כי לא מדובר בקבלת זכות במקרקעין או כל זכות קנין אחרת ואישור המשתמש כי הבעלים של המקרקעין רשאי לבטל הזכות בכל עת ו/או לחסום את הדרך.

23.09.2018

מורה נבוכים - זיקת הנאה במקרקעין

עו"ד אורי שילה

מתי תחשב הזכות שלי לעשות שימוש במגרש של אדם אחר כ"זיקת הנאה"? מה הדין של זכות לקטוף פירות מפרדס? או זכות לעבור בשביל הנמצא במגרש השכן? או – זכות לתקן מכוניות על חלק מסוים של מגרש? או – זכות להניח צינור חשמל מתחת לאדמה של המגרש המסויים? שאלות אלה מדגימות את ההתלבטות הטבעית שיש לאדם שאיננו מומחה בדיני קנין. להלן נביא הסבר קצר לקורא המבולבל.

מורה נבוכים  - זיקת הנאה במקרקעין

חוק המקרקעין קובע כי "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם", כלומר, זיקת ההנאה במקרקעין היא זכות להשתמש או ליהנות ממקרקעין, אך לנהנה אין כל זכות להחזיק בקרקע באופן קבוע. זיקת ההנאה מהווה זכות קניינית, אולם אין היא זהה עם זכות השכירות או הזכות להנאה כלכלית מהמקרקעין של הזולת.

חשוב לדעת כי זיקת הנאה במקרקעין לא חייבת להרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ואין חובה כי הנהנה ישלם עבור קבלת זכות זו, ועל כן יש לשים לב לכל המאפינים של הזכות ולשמור על קניינכם.

הזכאים לזיקת הנאה יכולים להיות אדם או קבוצת אנשים, או כלל הציבור (למשל – כאשר מדובר בזכות מבר בשביל הפתוח לציבור). בד"כ תוקף זיקת ההנאה הינו לתקופה בלתי מוגבלת, למעט מקרים בהם הסכימו בעל המקרקעין והנהנה אחרת. זאת ועוד, בית המשפט רשאי לבטל את זיקת ההנאה ולהפקיעה, אם לבקשתו של צד מעוניין או לפי בקשתו של היועץ המשפטי לממשלה, או לחילופין לשנותה.

זיקת ההנאה מעניקה לנהנה זכות בקרקע של זולתו, כך שבעל המקרקעין אינו רשאי להפריע לבעל זיקת ההנאה ליהנות מאותה קרקע.  בשל טבעה של הזכות, מפרשים בתי המשפט את הזכות כזכות מצומצמת שאיננה דומה כלל לזכות השכירות. בעל המקרקעין יהיה מנוע בד"כ מכל מעשה שיש בו כדי להפריע לנהנה לממש את זכות זיקת ההנאה.

מקובל לראות זיקת ההנאה כזכות שנוצרת באחת מארבע דרכים שונות: זיקה מכוח הסכם נוצרת כאשר שני צדדים מסכימים ביניהם כי בעל הקרקע יעניק לרעהו זכות ליהנות מהקרקע שבבעלותו. זיקה מכוח הדין הנוצרת בעקבות שנקבע בצוואה, בפסק דין או בדין אחר. זיקה מחמת כורח הנוצרת כאשר קיים כורח פיזי או פרקטי המחייב מתן זיקת הנאה לאדם על מנת לאפשר לו לממש את זכויותיו, כלומר מצב בו אין ברירה אלא לתת זיקת הנאה, לדוגמא, אדם שחלקתו ממוקמת בתוך חלקתו של אחר והדרך היחידה להגיע אליה היא באמצעות מעבר בחלקתו של האחר. זיקה מכוח שנים הנוצרת עקב שימוש ממושך וזהו מקנה למשתמש זכות להמשך השימוש.

אשר על כן - הזכות לקטוף את פירות הפרדס של אדם אחר איננה זיקת הנאה, אלא זכות חוזית ליצירת הכנסה שאיננה זכות במקרקעין. הזכות לתקן מכוניות של המוסך שלי על חלק מהמגרש השכן איננה זיקת הנאה, אלא זכות שימוש במקרקעין מסויימים שעשוייה להיות בעל אופי קנייני אחר ובעלת משמעויות מיסוי אחרות. הזכות של חברת הנפט להעביר צינור נפט מתחת למגרש שלי הינה זיקת הנאה לכל דבר.

ניתן למנוע הכרזה על "זיקת הנאה" במגרש הפרטי שלך - חוק המקרקעין קובע כי הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש ונהנה משטחו, וכן הודעה לציבור במסגרתה הוא מתנגד לשימוש בשטחו, יפסיקו את ספירת התקופה של 30 השנים שהופכת שימוש קבוע ל"זיקת הנאה". דרך נוספת להבטיח את זכויותיכם בשטח פרטי היא לגדר את המגרש בצורה ברורה, תוך מניעת מעברם של הולכי רגל או רכבים בשטח. כאשר מאן דהוא זקוק לקרקע שלכם, ניתן להתנות את השימוש בקרקע ע"י חתימת המשתמש על התחייבות כי לא מדובר בקבלת זכות במקרקעין או כל זכות קנין אחרת ואישור המשתמש כי הבעלים של המקרקעין רשאי לבטל הזכות בכל עת ו/או לחסום את הדרך.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI