19.10.2015

דירות נופש

מאת: עו"ד אורי שילה ועו"ד מיכאל מיכאלוביץ' 

כאשר שוק הנדל"ן בישראל רותח והמחירים ממשיכים לעלות מחפשים הרוכשים אלטרנטיבות משתלמות להשקעה. משכך, אנו עדים באחרונה לשוק טרנדי ומתפתח של רכישת "דירות נופש" ודירות להשכרה לטווח קצר. מדובר בשני סוגים של השקעות הטומנות בחובן יתרונות רבים ואפשרויות רווח מצויינות, אך אסור לשכוח שהנושא מעורר גם סוגייה "חמה" בדיני מיסוי. לצורך  העניין ריכזו עו"ד  אורי שילה מומחה בנדל"ן שותף במשרד עורכי דין א. שילה ושות' ועו"ד (רו"ח) מיקי מיכאלוביץ' מומחה מיסוי ממשרד ד"ר מ. דרוקר ושות' שאלות ותשובות:

מהי דירת נופש ובמה היא נבדלת מדירה רגילה?

ראשית יש להבהיר כי אין מדובר באותן יחידות נופש שהיו נמכרות בשנות ה-90 בשיטת time share במלונות קלאב באילת, טבריה ובחו"ל, ואשר היו מזכות את הרוכשים בשבוע נופש קבוע מדי שנה, אלא מדובר בדירות מגורים שלאחר רכישתן ירשמו הזכויות בהן על שמו של הרוכש ויהיו בבעלותו הבלעדית. 

מרבית דירות הנופש מצויות ב"מלונות דירות" או כחלק מבית מלון יוקרתי, או פרוייקט תירות איכותי ולא בבניין מגורים רגיל. הרעיון הוא שבעל הדירה ישתמש בה בחופשותיו ובביקוריו בישראל, ואילו בשאר הזמן תושכר הדירה לתיירים ותהווה נכס מניב עבור הבעלים. בתאריך 26.2.13 פרסם משרד התיירות הנחייה כי השכרת דירות בבתי מלון חייבת להעשות ע"י חברת הניהול של בית המלון, כדי לפקח על קיום ההוראה כי על הדירה לעמוד להשכרה לציבור הנופשים לפחות 6 חודשים בשנה. 

מאחר שכל בנין וכל דירה נבנים על פי היתר בנייה, יש לבחון מהי מטרת הנכס על פי היתר הבנייה. אם מודבר בייעוד מלונאי, אזי אסור לבעלי הדירה (או לשוכר) להתגורר בה כל השנה, אלא עליו להשכירה למטרה מלונאי לפחות 6 חודשים בשנה. במידה שייעוד הדירה הינו מגורים, ניתן להשכירה למטרת מגורים של אורחים על בסיסי השכרה קצרת מועד, אולם אם יש לבעלים מספר דירות, עליו לבחון עם מומחה לתכנון ובניה ומומחה מס, האם פעילות ההשכרה מהווה פעילות מסחרית המהווה גם שינוי ייעוד מדירה לשימוש מלונאי. שימוש חורג מהשימוש המותר עלול להחשב כעבירה על חוק התכנון והבנייה. 

מהי דירה להשכרה לטווח קצר?

ההשכרה לטווח קצר יכולה לנוע בין מספר ימים לחודשים אחדים. בשנים האחרונות ניכר כי שוק השכרת הדירות לטווח קצר בישראל (סאבלט) תפס תאוצה רבה בין היתר בשל מחירי המלונאות הגבוהים והביקוש הרב בעונות השיא התיירותיות. בניגוד לדירה רגילה המושכרת לאותו שוכר לפרק זמן של שנה לפחות, אנו מדברים על דירה שתושכר במשך השנה למספר רב של שוכרים ולתקופות קצרות. בתחשיב כללי ניתן לראות כי ההשכרה לטווח קצר אמנם כרוכה בהתעסקות רבה יותר של המשכיר אך פוטנציאל התשואה שלה גבוה בהרבה, וכמו כן ישנן חברות ואתרי תיווך אשר יפחיתו כמעט לחלוטין את מעורבותו של בעל הדירה בענייני ההשכרה ומציאת השוכרים. 

מי מנהל ומתחזק בדרך כלל את הדירות להשכרה לטווח קצר או ואת דירות הנופש?

בזמן שבעל הנכס לא מתגורר בנכס בעצמו יהיו הדירות מתוחזקות ומנוהלות על ידי בית המלון (כאשר מדובר בדירת נופש) או על ידי חברת אחזקה (במקרה של דירת השכרה לטווח קצר). באופן זה הדירות לא יסבלו מהזנחה ויהיו במצב שמיש לאורך כל השנה. בניגוד לבעל דירה רגילה המגיע אליה פעם בשנה ואינו יודע באיזה מצב ימצא אותה הרי שבעל דירת הנופש או בעל דירת ההשכרה לטווח קצר, יכולים להיות רגועים ובטוחים שדירתם מטופלת ומוכנה בעבורם בכל רגע שיחפצו בה, אולם רצוי להקפיד ולברר מראש מהי רמת התחזוקה של חברת האחזקה או של בלון הדירות, והאם מדובר בחברה בעלת מוניטין. 

עבור מי מהוות דירות הנופש ודירות השכרה  השקעה כדאית במיוחד? 

רכישת דירת נופש או דירת השכרה לטווח קצר כדאיות במיוחד למשל עבור תושבי מדינות זרות אשר מדי שנה נוהגים להגיע לישראל בזמן חופשותיהם לתקופות של שבועות או חודשים. כמו כן ההשקעה כדאית גם בעבור חברות בינלאומיות השולחות נציגים לשהות בישראל לפרקי זמן של חודש ומעלה בשנה. עבור אלו תהיה רכישת הדירות משתלמת שכן הם יתגוררו בהן בעת שהותם בישראל ובכך יחסכו את הוצאות המלון הגבוהות, ובנוסף בזמן שהם אינם בישראל תושכר הדירה לתיירים ותהווה עבורם מקור הכנסה במקום שתעמוד נטושה ובלתי מועילה. מסתבר כי למשקיעים רבים אף משתלם לשכור דירה לטווח ארוך, לרהט ולאבזר אותה, ואז להשכיר אותה לטווח קצר לתיירים ואנשי עסקים. 

מהם היתרונות בדירת נופש ובדירות השכרה לטווח קצר? 

יתרון ראשון הוא כי שני סוגי הדירות יכולות לשמש את בעליהם הן למגורים והן בתור נכס נדל"ן להשכרה. כאשר מגיע בעל הדירה לארץ הוא לא צריך לחפש מלון ולשלם עבור שהייתו שכן הוא יתגורר בדירה. בנוסף, כאשר בעלי הדירות לא עושים בהן שימוש, הדירות יתוחזקו במהלך כל השנה. בנוסף, ראוי לציין כי בניגוד לדירות רגילות העומדות לעיתים ריקות הרי שבניהול מושכל ניתן לנצל את הפוטנציאל הכלכלי של דירות הנופש וההשכרה לטווח קצר בצורה מיטבית בכל ימות השנה, גם כאשר הבעלים אינו משתמש בדירה. לגבי דירת הנופש ראוי להדגיש כי כאשר בעליה שוהה בה הוא נהנה מכל אותם שירותים שמספק המלון בו נמצאת הדירה, לרבות חדר כושר, הריכה, נקיון חדרים ועוד. 

כמה צפוי להרוויח בעליה של דירת נופש ודירת ההשכרה לטווח קצר?

מחיר ההשכרה הממוצע החודשי של דירת השכרה לטווח קצר עשוי להגיע לפי 3 ממחיר השכרה רגילה, ועשוי להיות גם גבוה בהרבה כאשר המחיר נקבע בהתאם למיקום הדירה, קרבתה לים ולמרכזי בילוי, גודלה ורמת איבזורה. מצאנו דירות נופש לזוג לתקופת חופשת הפסח 2013 במחיר של 250 דולר ללילה ומחירים שמתחילים ב-115 עד 300 דולר ללילה בחופשת הקיץ. בעניין דירות הנופש חשוב לשים לב כי מדובר בטרנד חדש יחסית ומשכך סך התשלום לבעל הדירה אינו אחיד. יש מספר שיטות לחישוב תשלום זה, במלונות מסויימים התשלום נעשה על פי הימים שאותה הדירה הושכרה בפועל לתיירים, ואילו במלונות אחרים מחושב סך התשלום המגיע לבעלי הדירה על ידי ממוצע ההכנסות הכללי של המלון או של מאגר הדירות המלונאיות של בית המלון. על כן, בכדי להפוך את העסקה למשתלמת ביותר מומלץ להתיעץ עם עורך דין מנוסה מתחום הנדל"ן. 

האם מיסוי השכרת דירת נופש זהה למיסוי השכרת דירת מגורים?

נביא להלן מספר דגשים בנושאי המס, ונדגיש כי אין האמור מהווה חוות דעת. לפני רכישת דירת נופש רצוי להתייעץ עם מומחה מס.

רשות המסים פרסמה חוזר הדן בהיבטי מיסוי מקרקעין על דירות הנופש, בו נקבע כי דירות נופש אינן "דירות מגורים".  קביעה זו מסתמכת על התכלית של דיני תכנון ובניה (וכי אין לתת יד לשימושים חורגים) ודיני המס לפיהן דירות נופש נועדו לשהיה קצרה ואקראית של הדייר בהם, ולא למגורים דרך קבע בהם רואה הדייר את בסיסו. בתיקון 34 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי הפטורים בעניין מס שבח ינתנו לדירת מגורים מזכה, קרי דירה שלפי טיבה הינה דירת מגורים וגם  שמשה בפועל למגורים דרך קבע, דהיינו לא ינתנו פטורים כאמור על מכירת דירות נופש. חריגים לקביעה זו הינם דירות נופש בפרויקטים שבוצעו לפני תיקון 34 שפורסם ב- 28.2.1997, עליהם יחול הפטור ממס שבח (ולא ממסי רכישה) עקב הסתמכות רוכשיהן על המצב המשפטי שהיה בעבר.

יש לתת הדעת כי ההכנסות אותן מפיק בעל דירת הנופש הינן הכנסות החייבות במס הכנסה מכוח היותן הכנסה מנכס מקרקעין, ויחולו עליהם שיעורי המס השוליים של המשכיר ודיני קיזוז ההפסדים, בהתייחס לעובדה כי אין מדובר הכנסה מיגיעה אישית. נוסיף כי במצב דברים בו לבעל דירת הנופש יש מספר דירות נופש, עלול הוא למצוא עצמו מול טענה כי מדובר ב"עסק" של השכרה המחייב ניהול ספרים והגשת דוחות מס שנתיים.

19.10.2015

דירות נופש

כאשר שוק הנדל"ן בישראל רותח והמחירים ממשיכים לעלות מחפשים הרוכשים אלטרנטיבות משתלמות להשקעה. משכך, אנו עדים באחרונה לשוק טרנדי ומתפתח של רכישת "דירות נופש" ודירות להשכרה לטווח קצר. מדובר בשני סוגים של השקעות הטומנות בחובן יתרונות רבים ואפשרויות רווח מצויינות, אך אסור לשכוח שהנושא מעורר גם סוגייה "חמה" בדיני מיסוי. לצורך  העניין ריכזו עו"ד  אורי שילה מומחה בנדל"ן שותף במשרד עורכי דין א. שילה ושות' ועו"ד (רו"ח) מיקי מיכאלוביץ' מומחה מיסוי ממשרד ד"ר מ. דרוקר ושות' שאלות ותשובות:

דירות נופש

מהי דירת נופש ובמה היא נבדלת מדירה רגילה?

ראשית יש להבהיר כי אין מדובר באותן יחידות נופש שהיו נמכרות בשנות ה-90 בשיטת time share במלונות קלאב באילת, טבריה ובחו"ל, ואשר היו מזכות את הרוכשים בשבוע נופש קבוע מדי שנה, אלא מדובר בדירות מגורים שלאחר רכישתן ירשמו הזכויות בהן על שמו של הרוכש ויהיו בבעלותו הבלעדית. 

מרבית דירות הנופש מצויות ב"מלונות דירות" או כחלק מבית מלון יוקרתי, או פרוייקט תירות איכותי ולא בבניין מגורים רגיל. הרעיון הוא שבעל הדירה ישתמש בה בחופשותיו ובביקוריו בישראל, ואילו בשאר הזמן תושכר הדירה לתיירים ותהווה נכס מניב עבור הבעלים. בתאריך 26.2.13 פרסם משרד התיירות הנחייה כי השכרת דירות בבתי מלון חייבת להעשות ע"י חברת הניהול של בית המלון, כדי לפקח על קיום ההוראה כי על הדירה לעמוד להשכרה לציבור הנופשים לפחות 6 חודשים בשנה. 

מאחר שכל בנין וכל דירה נבנים על פי היתר בנייה, יש לבחון מהי מטרת הנכס על פי היתר הבנייה. אם מודבר בייעוד מלונאי, אזי אסור לבעלי הדירה (או לשוכר) להתגורר בה כל השנה, אלא עליו להשכירה למטרה מלונאי לפחות 6 חודשים בשנה. במידה שייעוד הדירה הינו מגורים, ניתן להשכירה למטרת מגורים של אורחים על בסיסי השכרה קצרת מועד, אולם אם יש לבעלים מספר דירות, עליו לבחון עם מומחה לתכנון ובניה ומומחה מס, האם פעילות ההשכרה מהווה פעילות מסחרית המהווה גם שינוי ייעוד מדירה לשימוש מלונאי. שימוש חורג מהשימוש המותר עלול להחשב כעבירה על חוק התכנון והבנייה. 

מהי דירה להשכרה לטווח קצר?

ההשכרה לטווח קצר יכולה לנוע בין מספר ימים לחודשים אחדים. בשנים האחרונות ניכר כי שוק השכרת הדירות לטווח קצר בישראל (סאבלט) תפס תאוצה רבה בין היתר בשל מחירי המלונאות הגבוהים והביקוש הרב בעונות השיא התיירותיות. בניגוד לדירה רגילה המושכרת לאותו שוכר לפרק זמן של שנה לפחות, אנו מדברים על דירה שתושכר במשך השנה למספר רב של שוכרים ולתקופות קצרות. בתחשיב כללי ניתן לראות כי ההשכרה לטווח קצר אמנם כרוכה בהתעסקות רבה יותר של המשכיר אך פוטנציאל התשואה שלה גבוה בהרבה, וכמו כן ישנן חברות ואתרי תיווך אשר יפחיתו כמעט לחלוטין את מעורבותו של בעל הדירה בענייני ההשכרה ומציאת השוכרים. 

מי מנהל ומתחזק בדרך כלל את הדירות להשכרה לטווח קצר או ואת דירות הנופש?

בזמן שבעל הנכס לא מתגורר בנכס בעצמו יהיו הדירות מתוחזקות ומנוהלות על ידי בית המלון (כאשר מדובר בדירת נופש) או על ידי חברת אחזקה (במקרה של דירת השכרה לטווח קצר). באופן זה הדירות לא יסבלו מהזנחה ויהיו במצב שמיש לאורך כל השנה. בניגוד לבעל דירה רגילה המגיע אליה פעם בשנה ואינו יודע באיזה מצב ימצא אותה הרי שבעל דירת הנופש או בעל דירת ההשכרה לטווח קצר, יכולים להיות רגועים ובטוחים שדירתם מטופלת ומוכנה בעבורם בכל רגע שיחפצו בה, אולם רצוי להקפיד ולברר מראש מהי רמת התחזוקה של חברת האחזקה או של בלון הדירות, והאם מדובר בחברה בעלת מוניטין. 

עבור מי מהוות דירות הנופש ודירות השכרה  השקעה כדאית במיוחד? 

רכישת דירת נופש או דירת השכרה לטווח קצר כדאיות במיוחד למשל עבור תושבי מדינות זרות אשר מדי שנה נוהגים להגיע לישראל בזמן חופשותיהם לתקופות של שבועות או חודשים. כמו כן ההשקעה כדאית גם בעבור חברות בינלאומיות השולחות נציגים לשהות בישראל לפרקי זמן של חודש ומעלה בשנה. עבור אלו תהיה רכישת הדירות משתלמת שכן הם יתגוררו בהן בעת שהותם בישראל ובכך יחסכו את הוצאות המלון הגבוהות, ובנוסף בזמן שהם אינם בישראל תושכר הדירה לתיירים ותהווה עבורם מקור הכנסה במקום שתעמוד נטושה ובלתי מועילה. מסתבר כי למשקיעים רבים אף משתלם לשכור דירה לטווח ארוך, לרהט ולאבזר אותה, ואז להשכיר אותה לטווח קצר לתיירים ואנשי עסקים. 

מהם היתרונות בדירת נופש ובדירות השכרה לטווח קצר? 

יתרון ראשון הוא כי שני סוגי הדירות יכולות לשמש את בעליהם הן למגורים והן בתור נכס נדל"ן להשכרה. כאשר מגיע בעל הדירה לארץ הוא לא צריך לחפש מלון ולשלם עבור שהייתו שכן הוא יתגורר בדירה. בנוסף, כאשר בעלי הדירות לא עושים בהן שימוש, הדירות יתוחזקו במהלך כל השנה. בנוסף, ראוי לציין כי בניגוד לדירות רגילות העומדות לעיתים ריקות הרי שבניהול מושכל ניתן לנצל את הפוטנציאל הכלכלי של דירות הנופש וההשכרה לטווח קצר בצורה מיטבית בכל ימות השנה, גם כאשר הבעלים אינו משתמש בדירה. לגבי דירת הנופש ראוי להדגיש כי כאשר בעליה שוהה בה הוא נהנה מכל אותם שירותים שמספק המלון בו נמצאת הדירה, לרבות חדר כושר, הריכה, נקיון חדרים ועוד. 

כמה צפוי להרוויח בעליה של דירת נופש ודירת ההשכרה לטווח קצר?

מחיר ההשכרה הממוצע החודשי של דירת השכרה לטווח קצר עשוי להגיע לפי 3 ממחיר השכרה רגילה, ועשוי להיות גם גבוה בהרבה כאשר המחיר נקבע בהתאם למיקום הדירה, קרבתה לים ולמרכזי בילוי, גודלה ורמת איבזורה. מצאנו דירות נופש לזוג לתקופת חופשת הפסח 2013 במחיר של 250 דולר ללילה ומחירים שמתחילים ב-115 עד 300 דולר ללילה בחופשת הקיץ. בעניין דירות הנופש חשוב לשים לב כי מדובר בטרנד חדש יחסית ומשכך סך התשלום לבעל הדירה אינו אחיד. יש מספר שיטות לחישוב תשלום זה, במלונות מסויימים התשלום נעשה על פי הימים שאותה הדירה הושכרה בפועל לתיירים, ואילו במלונות אחרים מחושב סך התשלום המגיע לבעלי הדירה על ידי ממוצע ההכנסות הכללי של המלון או של מאגר הדירות המלונאיות של בית המלון. על כן, בכדי להפוך את העסקה למשתלמת ביותר מומלץ להתיעץ עם עורך דין מנוסה מתחום הנדל"ן. 

האם מיסוי השכרת דירת נופש זהה למיסוי השכרת דירת מגורים?

נביא להלן מספר דגשים בנושאי המס, ונדגיש כי אין האמור מהווה חוות דעת. לפני רכישת דירת נופש רצוי להתייעץ עם מומחה מס.

רשות המסים פרסמה חוזר הדן בהיבטי מיסוי מקרקעין על דירות הנופש, בו נקבע כי דירות נופש אינן "דירות מגורים".  קביעה זו מסתמכת על התכלית של דיני תכנון ובניה (וכי אין לתת יד לשימושים חורגים) ודיני המס לפיהן דירות נופש נועדו לשהיה קצרה ואקראית של הדייר בהם, ולא למגורים דרך קבע בהם רואה הדייר את בסיסו. בתיקון 34 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי הפטורים בעניין מס שבח ינתנו לדירת מגורים מזכה, קרי דירה שלפי טיבה הינה דירת מגורים וגם  שמשה בפועל למגורים דרך קבע, דהיינו לא ינתנו פטורים כאמור על מכירת דירות נופש. חריגים לקביעה זו הינם דירות נופש בפרויקטים שבוצעו לפני תיקון 34 שפורסם ב- 28.2.1997, עליהם יחול הפטור ממס שבח (ולא ממסי רכישה) עקב הסתמכות רוכשיהן על המצב המשפטי שהיה בעבר.

יש לתת הדעת כי ההכנסות אותן מפיק בעל דירת הנופש הינן הכנסות החייבות במס הכנסה מכוח היותן הכנסה מנכס מקרקעין, ויחולו עליהם שיעורי המס השוליים של המשכיר ודיני קיזוז ההפסדים, בהתייחס לעובדה כי אין מדובר הכנסה מיגיעה אישית. נוסיף כי במצב דברים בו לבעל דירת הנופש יש מספר דירות נופש, עלול הוא למצוא עצמו מול טענה כי מדובר ב"עסק" של השכרה המחייב ניהול ספרים והגשת דוחות מס שנתיים.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI