23.09.2018

חוזרים לחנויות ברחוב

מאת:

(מאת עו"ד אורי שילה והכלכלן יוסי דקל)

בשני העשורים האחרונים נבנו ברחבי הארץ קניונים ומרכזי קניות מקורים כפטריות אחרי הגשם. אם בעבר מירב שטחי המסחר והחנויות היו ממוקמים במפלס הרחוב, והמיקום המועדף היה ברחובות הראשיים בכל עיר, הרי שכיום רוב החנויות  והרשתות הגדולות בפרט, שואפות לפעול ומצויות בפועל בתוך מתחמי הקניונים.

בעלי החנויות ניצבים כיום בפני שאלה קשה, האם לשכור חנות ברחוב מרכזי בעיר או לשכור  חנות באחד ממרכזי הקניות המקורים הומי אדם.

מאחר שבשנה האחרונה התרחשו מספר שינויים דרמטיים, הן במצב הכלכלי במשק והן בהעדפה העסקית של בעלי הקניונים, מן הראוי כי לפני שכירת חנות ברחוב או בקניון, יתייעץ היזם עם מומחים לדבר ויבצע את הבחירה בתבונה. נביא להלן מספר שיקולים שעל היזם להביא בחשבון:

המאפיינים של שכירות חנות בקניון הם: דמי שכירות ודמי ניהול גבוהים, שעות פתיחה וסגירה של החנות מוכתבים על ידי בעל הקניון, תמהיל חנויות ותחרות ברורה בין חנויות של רשתות גדולות וידועות. המאפיינים של שכירות חנות ברחוב הם: דמי שכירות בהתאם למיצוב האזור, דמי ניהול/ועד בית נמוכים יחסית, שעות פתיחה וסגירה – לשיקול דעת בעל החנות, ופנייה לאוכלוסיה המתגוררת בסמיכות לחנות.

לא כל חנות מתאימה להיפתח בקניון, ובד"כ חנויות שאין להן גב כלכלי של רשת גדולה  או שמחירי המוצרים שנמכרים בהן אינם נהנים מרווחיות גבוהה יעשו נכון אם ייפתחו ברחוב ו/או בסביבה בה מתגוררת אוכלוסיית היעד וינצלו את הקשר האישי בין המוכר/ת לבין הלקוחות הרגילים.

ניהול חנות בקניון עלול להוות נטל כלכלי קשה מנשוא עבור בעלי חנויות קטנות, כגון בוטיקים, חנויות מעצבים,  בתי מאפה וכיו"ב, שכן שעות פתיחה ארוכות במיוחד (לרבות עבודה במוצ"ש) מחייבות העסקת כח אדם במשך משמרות ארוכות, תשלום שעות נוספות יקרות במיוחד. כל אלה, לצד עלות עיצוב פנים, שכירות וניהול יקרים במיוחד, עלולים לשמוט את הבסיס הכלכלי מקיומה של החנות.

לדעתנו, אין לחנויות מעצבים יתרון משפטי ועסקי בשכירות בקניון. המאפיין העיקרי של יזמי חנויות המעצבים הוא הון עצמי נמוך ומחזור מכירות קטן. במידה שהחנות מעונינת לשמור על מחיר אטרקטיבי לצרכן, יהיה לה קשה להתמודד על נטל העלויות של השכירות, הניהול והעסקת כח האדם בקניון.

בנוסף לבעיית גובה דמי השכירות, הניהול ועלות כח האדם, מרבית הקניונים הגדולים אינם מעונינים להשכיר שטחי מסחר קטנים שיתאימו למידותיהן של חנויות הבוטיק ו/או להשכיר חנויות ליזמים שאין להם "גב" של רשת גדולה, משום שהם מעונינים לקבל בטחון ממשי לכך שהשוכר יעמוד בנטל דמי השכירות והנהול לאורך כל תקופת השכירות. בעלי הקניונים מעונינים לשמור על קשר עסקי טוב עם רשתות ששוכרות מהן נכסים רבים בכל הקניונים ברחבי הארץ, ועל כן יעניקו לרשתות עדיפות בבחירת מיקום אטרקטיבי בקניון. כך תיפגע החנות הקטנה שתידחק למיקום לא איכותי בקניון, אשר בנוסף לעלותו הגבוהה – ירחיק ממנה את הקונים הפוטנציאליים.

שיקול נוסף, שבגינו כדאי לחנויות  הבוטיק הקטנות להתרחק מהקניונים הוא כי חנויות הבוטיק הקטנות מחזיקות מספר קטן יחסית של פריטים למכירה ולספקיהן יש קצב ייצור מוגבל יותר לעומת הרשתות הגדולות. בנוסף, אין לחנויות הקטנות אפשרות לנייד פריטים בין חנויות ברחבי הארץ במקרה של ירידה בביקוש או גידול בביקוש – לפי הנסיבות ואין להן את הגמישות הדרושה לשם תיקון מחירוני המוצרים בהתאם לנסיבות הכלכליות.

הקניונים הגדולים הציבו סטנדרטים גבוהים הן בעיצוב החנות והאווירה בה, והן בכל הקשור בשירות הלקוחות. בכדי לא להשאר מאחור, יאלץ כל בעל עסק הפותח חנות בקניון, להשקיע כסף רב בשיפוץ החנות ועיצובה וזאת כאמור על מנת לעמוד ברף הגבוה שהציבו הרשתות הגדולות.

המאפיין האחרון אותו נזכיר נובע משינוי בדפוסי הניהול של הקניונים בשנים האחרונות. אנו מוצאים כי לאחרונה מגוון סוגי החנויות בקניונים הולך ומצטמצם, וכיום כבר ניתן לראות בבירור תופעה של יציאת עסקים "לא אטרקטיביים" (עבור הקניון) וכניסת רשתות בינלאומיות ו/או רשתות מקומיות גדולות שמוכנות לשלם דמי שכירות גבוהים ומהוות מוקד משיכה ללקוחות. התופעה יוצרת תחרות עצומה אשר תקשה לבטח על בעלי עסק פרטי שאינם חלק מרשת גדולה ומבוססת.

בנוסף, בשל הביקוש הגובר מצד רשתות גדולות לשכור שטחי מסחר אטרקטיביים בקניונים נוצרת רשימת המתנה של חודשים רבים, ובעל העסק צריך להמתין זמן ממושך בטרם יוכל לפתוח את החנות. ההמתנה הזו משמעה חודשים בהם החנות לא פעילה ואינה מאפשרת ליזם להתפרנס. ללא "גב" כלכלי ויכולת רצינית למימון עצמי, יתקשה בעל החנות לצלוח את תקופת ההמתנה מבחינה כלכלית.

 

לסיכום חשוב לזכור כי הקניונים הגדולים והיקרים אינם מתאימים לכל עסק. פתיחת חנות בקניון מבוקש אמנם תבטיח זרימה כמעט בלתי פוסקת של לקוחות בכל שעות היום וללא תלות במזג אוויר. אך עם זאת, המעבר לקניון כרוך בדרך כלל בתחרות קשה ובהוצאות כבדות לרבות שכירות, העסקת עובדים נוספים, הגדלת המלאי, שיפוץ והמתנה לקבלת שטח החנות בפועל. בעל עסק שלא ביצע תחשיב כלכלי מוקדם, עם ניתוח רגישות תוך התייחסות לנסיבות בלתי צפויות, אשר יבחר לפתוח חנות באחד הקניונים הגדולים, עלול למצוא עצמו בתסבוכת כלכלית בתוך זמן קצר ביותר.

23.09.2018

חוזרים לחנויות ברחוב

(מאת עו"ד אורי שילה והכלכלן יוסי דקל)

בשני העשורים האחרונים נבנו ברחבי הארץ קניונים ומרכזי קניות מקורים כפטריות אחרי הגשם. אם בעבר מירב שטחי המסחר והחנויות היו ממוקמים במפלס הרחוב, והמיקום המועדף היה ברחובות הראשיים בכל עיר, הרי שכיום רוב החנויות  והרשתות הגדולות בפרט, שואפות לפעול ומצויות בפועל בתוך מתחמי הקניונים.

חוזרים לחנויות ברחוב

בעלי החנויות ניצבים כיום בפני שאלה קשה, האם לשכור חנות ברחוב מרכזי בעיר או לשכור  חנות באחד ממרכזי הקניות המקורים הומי אדם.

מאחר שבשנה האחרונה התרחשו מספר שינויים דרמטיים, הן במצב הכלכלי במשק והן בהעדפה העסקית של בעלי הקניונים, מן הראוי כי לפני שכירת חנות ברחוב או בקניון, יתייעץ היזם עם מומחים לדבר ויבצע את הבחירה בתבונה. נביא להלן מספר שיקולים שעל היזם להביא בחשבון:

המאפיינים של שכירות חנות בקניון הם: דמי שכירות ודמי ניהול גבוהים, שעות פתיחה וסגירה של החנות מוכתבים על ידי בעל הקניון, תמהיל חנויות ותחרות ברורה בין חנויות של רשתות גדולות וידועות. המאפיינים של שכירות חנות ברחוב הם: דמי שכירות בהתאם למיצוב האזור, דמי ניהול/ועד בית נמוכים יחסית, שעות פתיחה וסגירה – לשיקול דעת בעל החנות, ופנייה לאוכלוסיה המתגוררת בסמיכות לחנות.

לא כל חנות מתאימה להיפתח בקניון, ובד"כ חנויות שאין להן גב כלכלי של רשת גדולה  או שמחירי המוצרים שנמכרים בהן אינם נהנים מרווחיות גבוהה יעשו נכון אם ייפתחו ברחוב ו/או בסביבה בה מתגוררת אוכלוסיית היעד וינצלו את הקשר האישי בין המוכר/ת לבין הלקוחות הרגילים.

ניהול חנות בקניון עלול להוות נטל כלכלי קשה מנשוא עבור בעלי חנויות קטנות, כגון בוטיקים, חנויות מעצבים,  בתי מאפה וכיו"ב, שכן שעות פתיחה ארוכות במיוחד (לרבות עבודה במוצ"ש) מחייבות העסקת כח אדם במשך משמרות ארוכות, תשלום שעות נוספות יקרות במיוחד. כל אלה, לצד עלות עיצוב פנים, שכירות וניהול יקרים במיוחד, עלולים לשמוט את הבסיס הכלכלי מקיומה של החנות.

לדעתנו, אין לחנויות מעצבים יתרון משפטי ועסקי בשכירות בקניון. המאפיין העיקרי של יזמי חנויות המעצבים הוא הון עצמי נמוך ומחזור מכירות קטן. במידה שהחנות מעונינת לשמור על מחיר אטרקטיבי לצרכן, יהיה לה קשה להתמודד על נטל העלויות של השכירות, הניהול והעסקת כח האדם בקניון.

בנוסף לבעיית גובה דמי השכירות, הניהול ועלות כח האדם, מרבית הקניונים הגדולים אינם מעונינים להשכיר שטחי מסחר קטנים שיתאימו למידותיהן של חנויות הבוטיק ו/או להשכיר חנויות ליזמים שאין להם "גב" של רשת גדולה, משום שהם מעונינים לקבל בטחון ממשי לכך שהשוכר יעמוד בנטל דמי השכירות והנהול לאורך כל תקופת השכירות. בעלי הקניונים מעונינים לשמור על קשר עסקי טוב עם רשתות ששוכרות מהן נכסים רבים בכל הקניונים ברחבי הארץ, ועל כן יעניקו לרשתות עדיפות בבחירת מיקום אטרקטיבי בקניון. כך תיפגע החנות הקטנה שתידחק למיקום לא איכותי בקניון, אשר בנוסף לעלותו הגבוהה – ירחיק ממנה את הקונים הפוטנציאליים.

שיקול נוסף, שבגינו כדאי לחנויות  הבוטיק הקטנות להתרחק מהקניונים הוא כי חנויות הבוטיק הקטנות מחזיקות מספר קטן יחסית של פריטים למכירה ולספקיהן יש קצב ייצור מוגבל יותר לעומת הרשתות הגדולות. בנוסף, אין לחנויות הקטנות אפשרות לנייד פריטים בין חנויות ברחבי הארץ במקרה של ירידה בביקוש או גידול בביקוש – לפי הנסיבות ואין להן את הגמישות הדרושה לשם תיקון מחירוני המוצרים בהתאם לנסיבות הכלכליות.

הקניונים הגדולים הציבו סטנדרטים גבוהים הן בעיצוב החנות והאווירה בה, והן בכל הקשור בשירות הלקוחות. בכדי לא להשאר מאחור, יאלץ כל בעל עסק הפותח חנות בקניון, להשקיע כסף רב בשיפוץ החנות ועיצובה וזאת כאמור על מנת לעמוד ברף הגבוה שהציבו הרשתות הגדולות.

המאפיין האחרון אותו נזכיר נובע משינוי בדפוסי הניהול של הקניונים בשנים האחרונות. אנו מוצאים כי לאחרונה מגוון סוגי החנויות בקניונים הולך ומצטמצם, וכיום כבר ניתן לראות בבירור תופעה של יציאת עסקים "לא אטרקטיביים" (עבור הקניון) וכניסת רשתות בינלאומיות ו/או רשתות מקומיות גדולות שמוכנות לשלם דמי שכירות גבוהים ומהוות מוקד משיכה ללקוחות. התופעה יוצרת תחרות עצומה אשר תקשה לבטח על בעלי עסק פרטי שאינם חלק מרשת גדולה ומבוססת.

בנוסף, בשל הביקוש הגובר מצד רשתות גדולות לשכור שטחי מסחר אטרקטיביים בקניונים נוצרת רשימת המתנה של חודשים רבים, ובעל העסק צריך להמתין זמן ממושך בטרם יוכל לפתוח את החנות. ההמתנה הזו משמעה חודשים בהם החנות לא פעילה ואינה מאפשרת ליזם להתפרנס. ללא "גב" כלכלי ויכולת רצינית למימון עצמי, יתקשה בעל החנות לצלוח את תקופת ההמתנה מבחינה כלכלית.

 

לסיכום חשוב לזכור כי הקניונים הגדולים והיקרים אינם מתאימים לכל עסק. פתיחת חנות בקניון מבוקש אמנם תבטיח זרימה כמעט בלתי פוסקת של לקוחות בכל שעות היום וללא תלות במזג אוויר. אך עם זאת, המעבר לקניון כרוך בדרך כלל בתחרות קשה ובהוצאות כבדות לרבות שכירות, העסקת עובדים נוספים, הגדלת המלאי, שיפוץ והמתנה לקבלת שטח החנות בפועל. בעל עסק שלא ביצע תחשיב כלכלי מוקדם, עם ניתוח רגישות תוך התייחסות לנסיבות בלתי צפויות, אשר יבחר לפתוח חנות באחד הקניונים הגדולים, עלול למצוא עצמו בתסבוכת כלכלית בתוך זמן קצר ביותר.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI