23.09.2018

התקנת מעלית בבית משותף

מאת:

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה  של עידוד  בניית מעליות בבת מגורים  משותפים. מדובר בהתקנת מעליות בעלות פיר פנימי או חיצוני, לבניינים ותיקים. התקנת מעלית היא פרויקט יקר אשר עלות הקמתו עלולה להגיע למאות אלפי שקלים לצד מטרדי רעש, אבק בנייה ואי נוחות במהלך ביצוע עבודות הבנייה. אז מדוע בכל זאת כדאי להתקין מעלית בבניין החדש?

התקנת מעלית בבניין ותיק הינה אחת האלטרנטיבות היותר טובות ומהירות להעלאת ערך הדירות בבניין, וניתן להביא להעלאת ערך דירות גבוהות בכ-20% מערך הדירה הקיים. ניתן להניח בביטחון, כי ההשקעה הכלכלית הלא מבוטלת בהתקנת המעלית, תצדיק את עלותה כך שתעלה את ערך הדירה בסכום גבוה מאשר סכום ההשקעה. בנוסף, מלבד התועלת הכלכלית הטבועה בדבר, מעלית בבית דירות ישן  משרתת ומשפרת את איכות חייהם של דיירי הבניין, במיוחד אלה המתגוררים בדירות העליונות. בנוסף, להתקנת מעלית בבנין ישן יש יתרונות בטיחותיים הנובעים מחיזוק יסודות הבנין, שיפור הנגישות לקשישים ולנכים והזדמנות לחידוש חדר המדרגות והרכוש המשותף.

לאור פניות של מספר קוראים בשאלות הנוגעות להתקנת מעלית בבניין משותף ואיך להימנע מסכסוכי שכנים השיבו עו"ד אורי שילה, מומחה בתחום נדל"ן שותף במשרד עורכי דין א. שילה ושות' ושמאי המקרקעין דותן דרעי.

מי רשאי להחליט על התקנת מעלית בבית משותף?

חוק המקרקעין קובע כי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית משותף רשאי להחליט במסגרת האסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, זאת בכפוף לשני תנאים: התנאי הראשון הוא שניתן לקבל היתר בנייה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבנייה; ובעניין זה ראוי לציין כי רוב הרשויות מקלות ונוטות לאשר את הבקשות להתקנת מעלית. התנאי השני הוא שהתקנת המעלית לא תגרום לפגיעה מהותית בדירות אחרות בבנין, או ברכוש המשותף או בחזות הבניין. כאשר התקנת המעלית תביא לפגיעה מהותית, ההתקנה תאושר רק בהסכמת כלל בעלי הדירות בבית המשותף.

בעניין זה חשוב לציין כי וועדת ערר  מחוז חיפה במשרד הפנים קיבלה באחרונה  ערר עקרוני שהוגש אליה וקבעה כי למרות הנטייה לאשר כיום בניית מעליות בבתים משותפים, מעלית חדשה לא תיבנה בכל  מחיר. באותו מקרה מדובר היה  בבית משותף באחת משכונות הכרמל, אשר חזיתו פונה אל הנוף, ובאחת מדירותיו מתגורר נכה שיכול היה להתקין מעלון מיוחד עבורו, אך נמנע מכך. השכנים שיזמו את התקנת המעלית  ביקשו להתקין אותה מול חזית הבנין באופן שחלק מהדירות יסבלו מחסימת האור והנוף. אילו היתה נבנית המעלית, היא  הייתה מביאה  לפגיעה מהותית בדירות העוררים, וירידת ערך הדירות היתה עולה על עלות התקנת מעלית אלטרנטיבית, יקרה יותר. ועדת הערר מצאה כי קיימים פתרונות אלטרנטיביים, (לרבות מתקני הנגשה לנכים) והורו ליוזמי המעלית לבחון פתרונות אחרים, מאחר שאין להקל ראש בפגיעות מהותיות בנוף ובאוויר העלולות להיגרם לבעלי הדירות העלולים להיפגע מהמעלית.

כאשר מחלוקת בין השכנים עלולה להכשיל את בניית המעלית, מומלץ להעזר במגשר מנוסה, לשם מציאת פתרון אשר יענה על מירב האינטרסים של כל השכנים, תוך חסכון רב בעלויות כספיות ועגמת נפש.

במקרה והושג הרוב הנדרש להתקנת המעלית על פי החוק, מי נושא בעלויות ההתקנה?

תחילה יש לומר כי מדובר בעלויות גבוהות המסתכמות במאות אלפי שקלים. החוק קובע כי בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית יישאו בהוצאות התקנתה. בעלי דירות הקרקע לא ייקחו חלק בעלויות ההתקנה, אף אם היו בעד התקנת מעלית. זאת ועוד, החוק מתיר לדיירים שקיבלו את ההחלטה בדבר התקנת המעלית להסכים ביניהם כי רק מקצתם או חלקם יישאו בעלויות ההתקנה.

האם בכל מקרה דייר אשר לא נתן את הסכמתו להתקנת המעלית לא ישתתף בעלויות התקנתה?

באופן עקרוני, על פי החוק, הדייר המתנגד אינו מחויב לשאת בעלויות ההתקנה. אולם, הדייר מחויב להביע את התנגדותו באופן נחרץ וברור לכל. בית המשפט המחוזי בחיפה כבר  חייב דיירת קומה ראשונה בבית משותף לשלם חלק נכבד מעלויות התקנת המעלית, למרות שלא נמנתה על הדיירים אשר החליטו על התקנת המעלית. בית המשפט קבע כי למרות הקבוע בחוק, הדיירת לא התנגדה להשתתפותה בהוצאות ההתקנה אלא סירבה לקבל את הסכום שנקבע בתור חלקה במסגרת הוצאות אלה.

מי נושא בעלויות אחזקת המעלית ותפעולה השוטף?

החוק קובע כי בהוצאות האחזקה וההפעלה ישתתפו כל בעלי הדירות, לרבות אלה שהתנגדו להתקנת המעלית וכן אלה המתגוררים בדירות הקרקע. חשוב לומר כי ניתן להתנות על כלל זה, כמו גם על כללים אחרים הנוגעים להתנהלות הבית המשותף בכלל באמצעות שינוי תקנון הבית המשותף, אשר ייקבע על פי החלטת דיירי הבניין. 

אני גר בקומת הגג של הבית המשותף. עלתה הצעה שייבנו אצלנו  בבניין מעלית. אנו חוששים מרעש  חדר המכונות שייבנה על הגג  האם אני יכול לסרב?

כיום ניתן לרכוש מעליות שקטות (חשמליות, הידראוליות) אשר פועלות ללא צורך בהתקנת חדר מכונות.  קיים תקן ישראלי לרעש מעליות המותר בחדרי מדרגות, ואותו יש לקיים. בעזרת יועץ אקוסטי ניתן לשפר את הבידוד האקוסטי של  הרעידות בין מנוע המעלית ובסיס הבטון של פיר המעלית. כיום מיזמי רבים של תמ"א 38 כוללים בניית מאות יחידות דיור חדשות, לרבות בנייה על גגות של בתים ישנים אותם מחזקים ומשפצים בתקן הנדרש נגד רעידת אדמה. לכל הבניינים  מוסיפים מעלית לקומות הפנטהאוז וניתן לבנות אותה כך שהמעלית תגיע ישירות  עד פתח הדירה.

האם התקנת חדר שירות למעלית  בבניין מחייבת בתשלום היטל השבחה?

היטל השבחה נוצר עקב אישור תכנית ("תב"ע") או פירסום הקלה או פירסום שימוש חורג. תוספת חדר שירות הינו שטח שירות לכל דבר ועניין. ככל שחדר שירות זה נכלל במניין שטחי השירות המוקנים בתב"ע הקודמת לבקשה למתן היתר לבניית מעלית אזי לא יחול היטל השבחה. אולם, ככל שחדר השירות מותנה בפירסום הקלה מכל סוג, אזי עלול לחול היטל השבחה בכפוף להערכת שמאי מקרקעין מוסמך והוכחת עליית ערך עקב פירסום ההקלה. על דרישת תשלום היטל השבחה ניתן להגיש ערר לועדת הערר המחוזית.

23.09.2018

התקנת מעלית בבית משותף

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה  של עידוד  בניית מעליות בבת מגורים  משותפים. מדובר בהתקנת מעליות בעלות פיר פנימי או חיצוני, לבניינים ותיקים. התקנת מעלית היא פרויקט יקר אשר עלות הקמתו עלולה להגיע למאות אלפי שקלים לצד מטרדי רעש, אבק בנייה ואי נוחות במהלך ביצוע עבודות הבנייה. אז מדוע בכל זאת כדאי להתקין מעלית בבניין החדש?

התקנת מעלית בבית משותף

התקנת מעלית בבניין ותיק הינה אחת האלטרנטיבות היותר טובות ומהירות להעלאת ערך הדירות בבניין, וניתן להביא להעלאת ערך דירות גבוהות בכ-20% מערך הדירה הקיים. ניתן להניח בביטחון, כי ההשקעה הכלכלית הלא מבוטלת בהתקנת המעלית, תצדיק את עלותה כך שתעלה את ערך הדירה בסכום גבוה מאשר סכום ההשקעה. בנוסף, מלבד התועלת הכלכלית הטבועה בדבר, מעלית בבית דירות ישן  משרתת ומשפרת את איכות חייהם של דיירי הבניין, במיוחד אלה המתגוררים בדירות העליונות. בנוסף, להתקנת מעלית בבנין ישן יש יתרונות בטיחותיים הנובעים מחיזוק יסודות הבנין, שיפור הנגישות לקשישים ולנכים והזדמנות לחידוש חדר המדרגות והרכוש המשותף.

לאור פניות של מספר קוראים בשאלות הנוגעות להתקנת מעלית בבניין משותף ואיך להימנע מסכסוכי שכנים השיבו עו"ד אורי שילה, מומחה בתחום נדל"ן שותף במשרד עורכי דין א. שילה ושות' ושמאי המקרקעין דותן דרעי.

מי רשאי להחליט על התקנת מעלית בבית משותף?

חוק המקרקעין קובע כי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית משותף רשאי להחליט במסגרת האסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, זאת בכפוף לשני תנאים: התנאי הראשון הוא שניתן לקבל היתר בנייה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבנייה; ובעניין זה ראוי לציין כי רוב הרשויות מקלות ונוטות לאשר את הבקשות להתקנת מעלית. התנאי השני הוא שהתקנת המעלית לא תגרום לפגיעה מהותית בדירות אחרות בבנין, או ברכוש המשותף או בחזות הבניין. כאשר התקנת המעלית תביא לפגיעה מהותית, ההתקנה תאושר רק בהסכמת כלל בעלי הדירות בבית המשותף.

בעניין זה חשוב לציין כי וועדת ערר  מחוז חיפה במשרד הפנים קיבלה באחרונה  ערר עקרוני שהוגש אליה וקבעה כי למרות הנטייה לאשר כיום בניית מעליות בבתים משותפים, מעלית חדשה לא תיבנה בכל  מחיר. באותו מקרה מדובר היה  בבית משותף באחת משכונות הכרמל, אשר חזיתו פונה אל הנוף, ובאחת מדירותיו מתגורר נכה שיכול היה להתקין מעלון מיוחד עבורו, אך נמנע מכך. השכנים שיזמו את התקנת המעלית  ביקשו להתקין אותה מול חזית הבנין באופן שחלק מהדירות יסבלו מחסימת האור והנוף. אילו היתה נבנית המעלית, היא  הייתה מביאה  לפגיעה מהותית בדירות העוררים, וירידת ערך הדירות היתה עולה על עלות התקנת מעלית אלטרנטיבית, יקרה יותר. ועדת הערר מצאה כי קיימים פתרונות אלטרנטיביים, (לרבות מתקני הנגשה לנכים) והורו ליוזמי המעלית לבחון פתרונות אחרים, מאחר שאין להקל ראש בפגיעות מהותיות בנוף ובאוויר העלולות להיגרם לבעלי הדירות העלולים להיפגע מהמעלית.

כאשר מחלוקת בין השכנים עלולה להכשיל את בניית המעלית, מומלץ להעזר במגשר מנוסה, לשם מציאת פתרון אשר יענה על מירב האינטרסים של כל השכנים, תוך חסכון רב בעלויות כספיות ועגמת נפש.

במקרה והושג הרוב הנדרש להתקנת המעלית על פי החוק, מי נושא בעלויות ההתקנה?

תחילה יש לומר כי מדובר בעלויות גבוהות המסתכמות במאות אלפי שקלים. החוק קובע כי בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית יישאו בהוצאות התקנתה. בעלי דירות הקרקע לא ייקחו חלק בעלויות ההתקנה, אף אם היו בעד התקנת מעלית. זאת ועוד, החוק מתיר לדיירים שקיבלו את ההחלטה בדבר התקנת המעלית להסכים ביניהם כי רק מקצתם או חלקם יישאו בעלויות ההתקנה.

האם בכל מקרה דייר אשר לא נתן את הסכמתו להתקנת המעלית לא ישתתף בעלויות התקנתה?

באופן עקרוני, על פי החוק, הדייר המתנגד אינו מחויב לשאת בעלויות ההתקנה. אולם, הדייר מחויב להביע את התנגדותו באופן נחרץ וברור לכל. בית המשפט המחוזי בחיפה כבר  חייב דיירת קומה ראשונה בבית משותף לשלם חלק נכבד מעלויות התקנת המעלית, למרות שלא נמנתה על הדיירים אשר החליטו על התקנת המעלית. בית המשפט קבע כי למרות הקבוע בחוק, הדיירת לא התנגדה להשתתפותה בהוצאות ההתקנה אלא סירבה לקבל את הסכום שנקבע בתור חלקה במסגרת הוצאות אלה.

מי נושא בעלויות אחזקת המעלית ותפעולה השוטף?

החוק קובע כי בהוצאות האחזקה וההפעלה ישתתפו כל בעלי הדירות, לרבות אלה שהתנגדו להתקנת המעלית וכן אלה המתגוררים בדירות הקרקע. חשוב לומר כי ניתן להתנות על כלל זה, כמו גם על כללים אחרים הנוגעים להתנהלות הבית המשותף בכלל באמצעות שינוי תקנון הבית המשותף, אשר ייקבע על פי החלטת דיירי הבניין. 

אני גר בקומת הגג של הבית המשותף. עלתה הצעה שייבנו אצלנו  בבניין מעלית. אנו חוששים מרעש  חדר המכונות שייבנה על הגג  האם אני יכול לסרב?

כיום ניתן לרכוש מעליות שקטות (חשמליות, הידראוליות) אשר פועלות ללא צורך בהתקנת חדר מכונות.  קיים תקן ישראלי לרעש מעליות המותר בחדרי מדרגות, ואותו יש לקיים. בעזרת יועץ אקוסטי ניתן לשפר את הבידוד האקוסטי של  הרעידות בין מנוע המעלית ובסיס הבטון של פיר המעלית. כיום מיזמי רבים של תמ"א 38 כוללים בניית מאות יחידות דיור חדשות, לרבות בנייה על גגות של בתים ישנים אותם מחזקים ומשפצים בתקן הנדרש נגד רעידת אדמה. לכל הבניינים  מוסיפים מעלית לקומות הפנטהאוז וניתן לבנות אותה כך שהמעלית תגיע ישירות  עד פתח הדירה.

האם התקנת חדר שירות למעלית  בבניין מחייבת בתשלום היטל השבחה?

היטל השבחה נוצר עקב אישור תכנית ("תב"ע") או פירסום הקלה או פירסום שימוש חורג. תוספת חדר שירות הינו שטח שירות לכל דבר ועניין. ככל שחדר שירות זה נכלל במניין שטחי השירות המוקנים בתב"ע הקודמת לבקשה למתן היתר לבניית מעלית אזי לא יחול היטל השבחה. אולם, ככל שחדר השירות מותנה בפירסום הקלה מכל סוג, אזי עלול לחול היטל השבחה בכפוף להערכת שמאי מקרקעין מוסמך והוכחת עליית ערך עקב פירסום ההקלה. על דרישת תשלום היטל השבחה ניתן להגיש ערר לועדת הערר המחוזית.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI