06.01.2016

איך לפרק שיתוף במקרקעין ולהישאר בחיים

מאת: אורי שילה

 פעמים רבות  שותפים לבעלות בנכסים או בני משפחה המסוכסכים  במשך שנים  ארוכות מוצאים את  עצמם  בפני שוקת שבורה  כאשר אין הם יכולים לעשות שימוש כלשהו בנכס  משותף, כמו למכור, להשכיר או להשביח  את הנכס באשר הוא: מגרש , דירה  או חנות. נכס כזה הופך עם השנים למוזנח ואינו מניב רווח כלכלי.

לכל אחד  מהבעלים יש זכות לדרוש פירוק השיתוף. המדובר בזכות בסיסית המעוגנת בחוק המקרקעין, שמימושה אינו תלוי בהיקף חלקו היחסי של השותף בנכס, אלא די שהוא שותף בחלק כלשהו בנכס. ניתן לדרוש את הפירוק בכל עת ועל כן אין זאת זכות שמתיישנת. כאשר כל השותפים מסכימים לפירוק השיתוף, מדובר בהליך פשוט ומהיר שבמסגרתו השותף המבקש למכור את חלקו ימכור אותו לאחד מהשותפים או לצד ג'. אך מה קורה כאשר חלקם של השותפים אינם מעוניינים לפרק את השותפות? 

עו"ד אורי שילה  שותף מייסד במשרד א. שילה ושות'  המתמחה בנדל"ן מסביר:

בד"כ פירוק שותפות במקרקעין בעיתוי שאינו מתאים לכל השותפים נתפס אצל האחד ככורח המציאות ואצל האחר כאיום כלכלי. אולם קשה לשכנע אנשים זרים או אנשים המצויים בסכסוך להמשיך לקיים ביניהם שיתוף, גם אם השיתוף עשוי להועיל להם כלכלית בעתיד. לעתים, שותפים בנכס בעל כורכם, כגון בני זוג הנמצאים בהליכי גירושין, או שותפים עסקיים שנוצר ביניהם קרע, מסרבים למכור את הנכס רק מתוך נקמנות. לצד סכסוכים רגשיים, קיימים מקרים של מחלוקת כנה בין שותפים לנכס ביחס לכדאיות המכירה ובעוד אחד מעוניין להחזיק בנכס השני מעוניין דווקא למכרו. בדומה, יש מקרים של חילוקי דעות בין יורשים, כאשר אחדים מהם מבקשים למכור את הנכס בעוד שהאחרים אינם מעוניינים בכך.  

אופן פירוק השיתוף

פירוק שיתוף בנכס יכול להיעשות כאמור על ידי הסכמה של כלל הבעלים המשותפים. כאשר אין הסכמה בין השותפים בנכס, רשאי כל אחד מהם לפנות לבית המשפט בבקשה להורות על פירוק השיתוף.

עקרון בסיסי הוא שיש להתחשב ברצונם של מקצת השותפים (אף אם הם לא הרוב) לקיים את השיתוף ביניהם ובמשאלותיהם של שאר השותפים.

חוק המקרקעין קובע מספר דרכים לפירוק שיתוף במקרקעין ולהלן המרכזיות שבהן: כאשר מדובר בבנין שניתן לרשום אותו כבית משותף, דרך המלך היא לרשום בית משותף ולהקצות לכל שותף דירה או דירות בבנין לפי חלקו היחסי. דרך שניה ומועדפת לפירוק שיתוף היא "חלוקה בעין", אשר רלוונטית רק כאשר מדובר בנכס שניתן לחלוקה (לדוגמא: חלוקת קרקע לשני מגרשי בנייה). בחלוקה בעין, יקבל כל שותף חלק יחסי מהנכס, ואם החלוקה נעשית בקירוב, בית המשפט יורה על תשלומי איזון לצורך השוואת חלקיהם של שותפים אחדים לחלקיהם של שאר השותפים בנכס המשותף טרם החלוקה.

דרך שלישית של פירוק השיתוף היא באמצעות מכירת הנכס וחלוקת הפדיון בין השותפים. בית המשפט יורה על מכירת הנכס במקרה בו הנכס לא ניתן לחלוקה בעין או כאשר מגיע בית המשפט למסקנה שחלוקה בדרך כזו תגרום הפסד ניכר לרוב השותפים או לכולם. חשוב לציין בהקשר לכך כי מבקש הפירוק על דרך מכירה לצד ג' חייב להוכיח שהנכס לא ניתן לחלוקה בעין. צד שטוען שחלוקת הנכס בעין עלולה לגרום לו להפסדים משמעותיים, חובת ההוכחה לטענתו מוטלת עליו.

בד"כ כאשר מדובר בדירת מגורים של בני זוג אשר יש להם ילדים קטינים המתגוררים בדירה, ומוגשת בקשה לפירוק על ידי אחד מן הצדדים, תעוכב מכירת הדירה לתקופת ביניים עד אשר יוכח לבית המשפט כי נמצא לקטינים הסדר מגורים המתאים לצרכיהם. 

היכן תידון תביעה הנוגעת לפירוק שותפות בנכס?

שותף בנכס מקרקעין המעוניין בפירוק השיתוף צריך לבדוק תחילה היכן רשומות הזכויות בגין הנכס; כאשר מדובר בזכויות בעלות או חכירה, עליו להגיש תביעה לביהמ"ש השלום באזור בו מצוי הנכס ובמקרה כזה התביעה תידון על פי חוק המקרקעין. במקרים של פירוק שיתוף בנכס על רקע סכסוך משפחתי (בד"כ בין בני משפחה שיש ביניהם קשר דם), תידון התביעה בבית המשפט לעניינני משפחה. 

 מתי ניתן למנוע  פירוק שיתוף במקרקעין

נביא להלן דוגמאות למקרים בהם בית המשפט יסרב להעתר לבקשת פירוק:

  • התובע דורש פירוק על דרך מכירת הנכס לצד ג', מבלי שהוכיח שהנכס לא ניתן לחלוקה בעין.
  • חוסר תום לב – השימוש בזכות לפירוק שיתוף חייב להיות מטעמים של תום לב וללא שימוש לרעה בזכות ולא מתוך כוונה לפגוע בשותף אחר.
  • נכסים שאין לפרק בהם שיתוף – ישנם נכסים אשר אין יכולת פיסית לפרקם, דוגמת חלקים משותפים בבתים משותפים.
  • קיים הסכם להגבלת הזכות לפירוק שיתוף – על פי סעיף 37 לחוק המקרקעין ניתן לקבוע בהסכם השיתוף תניה אשר תגביל את הזכות לפירוק, אולם בית המשפט יהיה רשאי, בתום שלוש שנים מהחתימה על ההסכם, לצוות על פירוק השיתוף על אף התניה, וזאת אם נראה לו הדבר מוצדק בנסיבות העניין.

06.01.2016

איך לפרק שיתוף במקרקעין ולהישאר בחיים

 פעמים רבות  שותפים לבעלות בנכסים או בני משפחה המסוכסכים  במשך שנים  ארוכות מוצאים את  עצמם  בפני שוקת שבורה  כאשר אין הם יכולים לעשות שימוש כלשהו בנכס  משותף, כמו למכור, להשכיר או להשביח  את הנכס באשר הוא: מגרש , דירה  או חנות. נכס כזה הופך עם השנים למוזנח ואינו מניב רווח כלכלי.

איך לפרק שיתוף במקרקעין ולהישאר בחיים

לכל אחד  מהבעלים יש זכות לדרוש פירוק השיתוף. המדובר בזכות בסיסית המעוגנת בחוק המקרקעין, שמימושה אינו תלוי בהיקף חלקו היחסי של השותף בנכס, אלא די שהוא שותף בחלק כלשהו בנכס. ניתן לדרוש את הפירוק בכל עת ועל כן אין זאת זכות שמתיישנת. כאשר כל השותפים מסכימים לפירוק השיתוף, מדובר בהליך פשוט ומהיר שבמסגרתו השותף המבקש למכור את חלקו ימכור אותו לאחד מהשותפים או לצד ג'. אך מה קורה כאשר חלקם של השותפים אינם מעוניינים לפרק את השותפות? 

עו"ד אורי שילה  שותף מייסד במשרד א. שילה ושות'  המתמחה בנדל"ן מסביר:

בד"כ פירוק שותפות במקרקעין בעיתוי שאינו מתאים לכל השותפים נתפס אצל האחד ככורח המציאות ואצל האחר כאיום כלכלי. אולם קשה לשכנע אנשים זרים או אנשים המצויים בסכסוך להמשיך לקיים ביניהם שיתוף, גם אם השיתוף עשוי להועיל להם כלכלית בעתיד. לעתים, שותפים בנכס בעל כורכם, כגון בני זוג הנמצאים בהליכי גירושין, או שותפים עסקיים שנוצר ביניהם קרע, מסרבים למכור את הנכס רק מתוך נקמנות. לצד סכסוכים רגשיים, קיימים מקרים של מחלוקת כנה בין שותפים לנכס ביחס לכדאיות המכירה ובעוד אחד מעוניין להחזיק בנכס השני מעוניין דווקא למכרו. בדומה, יש מקרים של חילוקי דעות בין יורשים, כאשר אחדים מהם מבקשים למכור את הנכס בעוד שהאחרים אינם מעוניינים בכך.  

אופן פירוק השיתוף

פירוק שיתוף בנכס יכול להיעשות כאמור על ידי הסכמה של כלל הבעלים המשותפים. כאשר אין הסכמה בין השותפים בנכס, רשאי כל אחד מהם לפנות לבית המשפט בבקשה להורות על פירוק השיתוף.

עקרון בסיסי הוא שיש להתחשב ברצונם של מקצת השותפים (אף אם הם לא הרוב) לקיים את השיתוף ביניהם ובמשאלותיהם של שאר השותפים.

חוק המקרקעין קובע מספר דרכים לפירוק שיתוף במקרקעין ולהלן המרכזיות שבהן: כאשר מדובר בבנין שניתן לרשום אותו כבית משותף, דרך המלך היא לרשום בית משותף ולהקצות לכל שותף דירה או דירות בבנין לפי חלקו היחסי. דרך שניה ומועדפת לפירוק שיתוף היא "חלוקה בעין", אשר רלוונטית רק כאשר מדובר בנכס שניתן לחלוקה (לדוגמא: חלוקת קרקע לשני מגרשי בנייה). בחלוקה בעין, יקבל כל שותף חלק יחסי מהנכס, ואם החלוקה נעשית בקירוב, בית המשפט יורה על תשלומי איזון לצורך השוואת חלקיהם של שותפים אחדים לחלקיהם של שאר השותפים בנכס המשותף טרם החלוקה.

דרך שלישית של פירוק השיתוף היא באמצעות מכירת הנכס וחלוקת הפדיון בין השותפים. בית המשפט יורה על מכירת הנכס במקרה בו הנכס לא ניתן לחלוקה בעין או כאשר מגיע בית המשפט למסקנה שחלוקה בדרך כזו תגרום הפסד ניכר לרוב השותפים או לכולם. חשוב לציין בהקשר לכך כי מבקש הפירוק על דרך מכירה לצד ג' חייב להוכיח שהנכס לא ניתן לחלוקה בעין. צד שטוען שחלוקת הנכס בעין עלולה לגרום לו להפסדים משמעותיים, חובת ההוכחה לטענתו מוטלת עליו.

בד"כ כאשר מדובר בדירת מגורים של בני זוג אשר יש להם ילדים קטינים המתגוררים בדירה, ומוגשת בקשה לפירוק על ידי אחד מן הצדדים, תעוכב מכירת הדירה לתקופת ביניים עד אשר יוכח לבית המשפט כי נמצא לקטינים הסדר מגורים המתאים לצרכיהם. 

היכן תידון תביעה הנוגעת לפירוק שותפות בנכס?

שותף בנכס מקרקעין המעוניין בפירוק השיתוף צריך לבדוק תחילה היכן רשומות הזכויות בגין הנכס; כאשר מדובר בזכויות בעלות או חכירה, עליו להגיש תביעה לביהמ"ש השלום באזור בו מצוי הנכס ובמקרה כזה התביעה תידון על פי חוק המקרקעין. במקרים של פירוק שיתוף בנכס על רקע סכסוך משפחתי (בד"כ בין בני משפחה שיש ביניהם קשר דם), תידון התביעה בבית המשפט לעניינני משפחה. 

 מתי ניתן למנוע  פירוק שיתוף במקרקעין

נביא להלן דוגמאות למקרים בהם בית המשפט יסרב להעתר לבקשת פירוק:

  • התובע דורש פירוק על דרך מכירת הנכס לצד ג', מבלי שהוכיח שהנכס לא ניתן לחלוקה בעין.
  • חוסר תום לב – השימוש בזכות לפירוק שיתוף חייב להיות מטעמים של תום לב וללא שימוש לרעה בזכות ולא מתוך כוונה לפגוע בשותף אחר.
  • נכסים שאין לפרק בהם שיתוף – ישנם נכסים אשר אין יכולת פיסית לפרקם, דוגמת חלקים משותפים בבתים משותפים.
  • קיים הסכם להגבלת הזכות לפירוק שיתוף – על פי סעיף 37 לחוק המקרקעין ניתן לקבוע בהסכם השיתוף תניה אשר תגביל את הזכות לפירוק, אולם בית המשפט יהיה רשאי, בתום שלוש שנים מהחתימה על ההסכם, לצוות על פירוק השיתוף על אף התניה, וזאת אם נראה לו הדבר מוצדק בנסיבות העניין.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI