23.09.2018

למי שייך הגג?

מאת:

סכסוכי שכנים בנוגע לזכויות בנייה על גגות בתים משותפים

אורי שילה, עו"ד

האופנה של רכישת גגות בבתים משותפים והצמדתם לדירה מסוימת אינה נושא חדש. אך בשנים האחרונות מתגברים סכסוכים בנוגע לבנייה חדשה על גגות קיימים. אחת הסיבות  לתופעה היא מחסור בקרקעות לבנייה והכדאיות הכלכלית של הרחבת דירה על ידי בנייה על גג הבניין (ולא רק במסגרת חיזוק בנים בפני רעידות אדמה). לא תמיד הצמדת הגג לדירה מסוימת משמעותה כי לבעל הדירה אליה מוצמד הגג יש זכויות בנייה אוטומטיות. למעשה פסיקת בתי המשפט קובעת שבדרך כלל - ההיפך הוא הנכון.

 

בבתים משותפים יש שני סוגים של רכוש – רכוש פרטי ורכוש משותף. בדרך כלל הרכוש פרטי הינו דירה עצמה וכל הצמוד אליה (מרפסת, גג, חצר, חנייה, מחסן וכיו"ב). רכוש משותף הינו הלובי, חדר מדרגות, מעלית, חצר משותפת וכיו"ב. הצמדת רכוש משותף לדירה יוצרת מעין יצור כלאיים אשר מקיים בתוכו תכונות של רכוש פרטי (דהיינו רישום זכות הבעלות והשימוש), אולם קיימת לגביו מניעות לבצע בו כל פעולה שהבעלים חושק בה, ובכך מתקיימות בו תכונות של רכוש משותף אשר תלוי גם בהסכמה של שאר בעלי הזכויות בבניין.

הגג בבתים משותפים הינו רכוש משותף אשר ניתן להצמידו לדירות העליונות בבניין או לדירות מסוימות בבנין. אמנם הצמדה זו מעניקה זכויות מסוימת וטומנת בחובה ערך כלכלי בלתי מבוטל, אך אין ההצמדה מעניקה אוטומטית לבעל הדירה אליה הוצמד הגג את זכויות הבנייה על הגג.  לדוגמא, נפסק כי תכנית המאפשרת בנייה על הגג לא מצדיקה חיוב של הדירות הנמוכות בהיטל השבחה (החלטת ועדת ערר מחוזית לגבי עיריית חולון, שעליה נאסר לגבות היטלי השבחה  בגין זכויות בניה על גגות בנינים ממי שמוכר דירה שאיננה דירה עליונה).

במקרה מסוים קבע בית המשפט המחוזי בחיפה (עא  60555-01-14  ששון  בר עוז  נ'  דניאל סטר) כי על אף שגג הבניין הוצמד לדירת המערערים, סעיף 71ב' לחוק המקרקעין מונע הרחבת דירה בבית משותף ע"י שימוש בזכויות הבנייה שטרם נוצלו, ללא הסכמת רוב דיירי הבית, וזאת אף אם ההרחבה אינה עולה על חלקו היחסי של בעל אותה דירה בכלל זכויות הבנייה הצמודות לבית. במקרה זה טענו המבקשים כי קיבלו את הסכמת המנוחה, בעלת 2 דירות בבניין בן 4 דירות, לבנייה על הגג. בית המשפט סבר כי המבקשים לא הוכיחו את האישור ולכן דחה את הבקשה. בית המשפט אימץ את עמדתו של בית המשפט העליון בע"א 7156/96, יעקב וברטה שואעי נ' דניאל בכרך, שם נקבע "שככלל יש להבחין בין הצמדת חלק מחלקת הרכוש המשותף לאחת מן הדירות בבית המשותף, לבין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד. זכויות הבנייה בבית משותף שייכות (מכוח בעלותם המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית, וניצולן על-ידי בעל דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות".

ב עש"א 22123-10-10 זינגר ואח' נ' חדד ואח' קבע ביהמ"ש המחוזי בחיפה ש"בניית חדר על גג הבית המשותף, יש בה כדי לגרום לשינוי ארכיטקטוני וויזואלי של הבניין, שעה שלחזותו של בניין יש ערך וזכאים בעלי הדירות בבניין להבטיח שמירת ערך זה. יתר על כן, בבניית חדר על גג הבית המשותף, יש גם פגיעה באפשרות ניצול הרכוש המשותף, בין היתר, לצורך חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38, באשר בניית חדר על גג הבניין תסכל ההשתתפות במסגרת תוכנית זו. ועוד, יש במתן היתר לבנייה האמורה משום מימוש מפלה של זכויות לבנייה נוספת על גג הבית."

 

איך בכל זאת ניתן להבטיח את זכויות הבנייה על הגג?

הצמדה של גג על פי הוראת סעיף 71ב'(א) לחוק המקרקעין תאפשר לבעל הדירה לבנות ברכוש הצמוד לדירתו ללא צורך בהסכמה נוספת.

סוגיה זו נידונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בדיון אחר (ת"א 1033-09). במקרה הנ"ל נוצר סכסוך בין בעלי דירת הגג, אשר רכשו גם את הגג וגם את זכויות הבנייה העתידיות, לבין יתר דיירי הבניין. דיירי הבניין טענו שההצמדה אינה כוללת את כל זכויות הבנייה העתידיות. בית המשפט המחוזי קבע כי הדיירים הקנו בהסכם ובתקנון את זכויות הבנייה העתידיות לבעלי הדירה העליונה ולכן אישר את הבניה. השופט סייג את העניין בהגבלה כי הבניה העתידית לא תגרע משטח הגג שהיה קודם לבניה, זאת מתוך ההלכה שסוברת כי אין לגרוע משטח הרכוש המשותף ללא הסכמת כל הדיירים בצורה מפורשת.

בית המשפט קבע כי חלוקת הזכויות הקנייניות קבועה בצו רישום הבית המשותף, בנסח רישום המקרקעין ותקנון הבית המשותף אשר מציין הצמדת חלקים מהרכוש המשותף בהסכמת הדיירים. זכויות בנייה אשר לא הוקנו לדייר מסויים שייכות לכל דיירי הבניין, ושינוי ברכוש המשותף דרוש את הסכמתם.

יודגש כי לענין חיזוק בנין בפני רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38 הקל המחוקק והוריד את דרישת הרוב ל-66% בחיזוק הבניין ול-80% בהריסתו ובנייה מחדש.

23.09.2018

למי שייך הגג?

סכסוכי שכנים בנוגע לזכויות בנייה על גגות בתים משותפים

אורי שילה, עו"ד

למי שייך הגג?

האופנה של רכישת גגות בבתים משותפים והצמדתם לדירה מסוימת אינה נושא חדש. אך בשנים האחרונות מתגברים סכסוכים בנוגע לבנייה חדשה על גגות קיימים. אחת הסיבות  לתופעה היא מחסור בקרקעות לבנייה והכדאיות הכלכלית של הרחבת דירה על ידי בנייה על גג הבניין (ולא רק במסגרת חיזוק בנים בפני רעידות אדמה). לא תמיד הצמדת הגג לדירה מסוימת משמעותה כי לבעל הדירה אליה מוצמד הגג יש זכויות בנייה אוטומטיות. למעשה פסיקת בתי המשפט קובעת שבדרך כלל - ההיפך הוא הנכון.

 

בבתים משותפים יש שני סוגים של רכוש – רכוש פרטי ורכוש משותף. בדרך כלל הרכוש פרטי הינו דירה עצמה וכל הצמוד אליה (מרפסת, גג, חצר, חנייה, מחסן וכיו"ב). רכוש משותף הינו הלובי, חדר מדרגות, מעלית, חצר משותפת וכיו"ב. הצמדת רכוש משותף לדירה יוצרת מעין יצור כלאיים אשר מקיים בתוכו תכונות של רכוש פרטי (דהיינו רישום זכות הבעלות והשימוש), אולם קיימת לגביו מניעות לבצע בו כל פעולה שהבעלים חושק בה, ובכך מתקיימות בו תכונות של רכוש משותף אשר תלוי גם בהסכמה של שאר בעלי הזכויות בבניין.

הגג בבתים משותפים הינו רכוש משותף אשר ניתן להצמידו לדירות העליונות בבניין או לדירות מסוימות בבנין. אמנם הצמדה זו מעניקה זכויות מסוימת וטומנת בחובה ערך כלכלי בלתי מבוטל, אך אין ההצמדה מעניקה אוטומטית לבעל הדירה אליה הוצמד הגג את זכויות הבנייה על הגג.  לדוגמא, נפסק כי תכנית המאפשרת בנייה על הגג לא מצדיקה חיוב של הדירות הנמוכות בהיטל השבחה (החלטת ועדת ערר מחוזית לגבי עיריית חולון, שעליה נאסר לגבות היטלי השבחה  בגין זכויות בניה על גגות בנינים ממי שמוכר דירה שאיננה דירה עליונה).

במקרה מסוים קבע בית המשפט המחוזי בחיפה (עא  60555-01-14  ששון  בר עוז  נ'  דניאל סטר) כי על אף שגג הבניין הוצמד לדירת המערערים, סעיף 71ב' לחוק המקרקעין מונע הרחבת דירה בבית משותף ע"י שימוש בזכויות הבנייה שטרם נוצלו, ללא הסכמת רוב דיירי הבית, וזאת אף אם ההרחבה אינה עולה על חלקו היחסי של בעל אותה דירה בכלל זכויות הבנייה הצמודות לבית. במקרה זה טענו המבקשים כי קיבלו את הסכמת המנוחה, בעלת 2 דירות בבניין בן 4 דירות, לבנייה על הגג. בית המשפט סבר כי המבקשים לא הוכיחו את האישור ולכן דחה את הבקשה. בית המשפט אימץ את עמדתו של בית המשפט העליון בע"א 7156/96, יעקב וברטה שואעי נ' דניאל בכרך, שם נקבע "שככלל יש להבחין בין הצמדת חלק מחלקת הרכוש המשותף לאחת מן הדירות בבית המשותף, לבין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד. זכויות הבנייה בבית משותף שייכות (מכוח בעלותם המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית, וניצולן על-ידי בעל דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות".

ב עש"א 22123-10-10 זינגר ואח' נ' חדד ואח' קבע ביהמ"ש המחוזי בחיפה ש"בניית חדר על גג הבית המשותף, יש בה כדי לגרום לשינוי ארכיטקטוני וויזואלי של הבניין, שעה שלחזותו של בניין יש ערך וזכאים בעלי הדירות בבניין להבטיח שמירת ערך זה. יתר על כן, בבניית חדר על גג הבית המשותף, יש גם פגיעה באפשרות ניצול הרכוש המשותף, בין היתר, לצורך חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38, באשר בניית חדר על גג הבניין תסכל ההשתתפות במסגרת תוכנית זו. ועוד, יש במתן היתר לבנייה האמורה משום מימוש מפלה של זכויות לבנייה נוספת על גג הבית."

 

איך בכל זאת ניתן להבטיח את זכויות הבנייה על הגג?

הצמדה של גג על פי הוראת סעיף 71ב'(א) לחוק המקרקעין תאפשר לבעל הדירה לבנות ברכוש הצמוד לדירתו ללא צורך בהסכמה נוספת.

סוגיה זו נידונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בדיון אחר (ת"א 1033-09). במקרה הנ"ל נוצר סכסוך בין בעלי דירת הגג, אשר רכשו גם את הגג וגם את זכויות הבנייה העתידיות, לבין יתר דיירי הבניין. דיירי הבניין טענו שההצמדה אינה כוללת את כל זכויות הבנייה העתידיות. בית המשפט המחוזי קבע כי הדיירים הקנו בהסכם ובתקנון את זכויות הבנייה העתידיות לבעלי הדירה העליונה ולכן אישר את הבניה. השופט סייג את העניין בהגבלה כי הבניה העתידית לא תגרע משטח הגג שהיה קודם לבניה, זאת מתוך ההלכה שסוברת כי אין לגרוע משטח הרכוש המשותף ללא הסכמת כל הדיירים בצורה מפורשת.

בית המשפט קבע כי חלוקת הזכויות הקנייניות קבועה בצו רישום הבית המשותף, בנסח רישום המקרקעין ותקנון הבית המשותף אשר מציין הצמדת חלקים מהרכוש המשותף בהסכמת הדיירים. זכויות בנייה אשר לא הוקנו לדייר מסויים שייכות לכל דיירי הבניין, ושינוי ברכוש המשותף דרוש את הסכמתם.

יודגש כי לענין חיזוק בנין בפני רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38 הקל המחוקק והוריד את דרישת הרוב ל-66% בחיזוק הבניין ול-80% בהריסתו ובנייה מחדש.

צור קשר

שלח

חיפה

שד' המגינים 35, קומה 4,
ת.ד. 33691, מיקוד 31336

טל' (ארצי): Tel: (972) 04-8535656 
פקס': Fax: (972) 04-8534545
Voice mail:  050-8969912

תל אביב

דרך מנחם בגין 82, קומה 2, מיקוד 67138
(במשרד: ד"ר מ. דרוקר ושות' עורכי-דין)

טל': Tel: (972) 3-5611411
פקס': Fax: (972) 3-5614460 

דירוג BDI