האם דייר מוגן רשאי להגיש בקשה להיתר בנייה לבניית ממ"ד או מרפסת?
בישראל, לא כל אדם רשאי להגיש בקשה להיתר בנייה. תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) תשע"ו-2016 קובעות שרק מי שנחשב "בעל זכות במקרקעין" רשאי להגיש בקשה להיתר בנייה, והוא אחד מאלה: (1) בעלים רשום; (2) חוכר; (3) בעלי דירות בבית משותף ונציגות הבית המשותף; (4) מי שחייב במס רכוש וקרן פיצויים (כאשר המקרקעין לא רשומים בטאבו); (5) במקרקעי ישראל – חוכר לדורות או מי שאושר על ידי רשות מקרקעי ישראל כבעל זכות שחתימתו דרושה; (6) מי שעשוי להירשם כבעל זכויות במגרש במקרקעין שחלה עליהם תכנית מאושרת לחלוקה חדשה.
יוצא מן הכלל הוא דייר בשכירות מוגנת. התקנות קובעות שדייר מוגן המבקש לבצע עבודה או שימוש שניתן להתירם על ידי בית דין לשכירות לפי סעיף 37(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 רשאי להגיש בקשה להיתר בנייה רק אם המציא לבעל הנכס העתק מהבקשה ותצהיר כי הוא המחזיק בנכס נושא הבקשה להיתר וכי ניתן להתיר את ביצוע העבודות לפי סעיף 37(א) לחוק, או אם קיבל את הסכמת בעל הבית להגשת הבקשה.
זכותו של דייר מוגבלת מאד ומותנית בהסכמת הבעלים או בהחלטת בית הדין לשכירות להתיר לדייר המוגן לבצע בנייה שהיא אחת מאלה (1) שימוש במושכר למטרה אחרת מזו שנקבע בהסכם השכירות, אם השינוי דרוש לקיומו של הדייר; (2) לנהל במושכר עסק אחר מזה שניהל בו הדייר הקודם; (3) לבצע תיקונים או שינויים במושכר; (4) להתקין על גג הבית תורן לאנטנה או רדיו, או דוד שמש, בכפוף לזכותו של בעל הבית לפרקם אם הגג דרוש לו לשם בנייה נוספת בהתאם להיתר בנייה כדין.
הווי אומר, ללא הסכמת הבעלים, דייר מוגן לא רשאי לבקש בנייה שחורגת מהקירות של המושכר (למעט תורן אנטנה או דוד שמש) כגון בקשה לסגירה או בניית מרפסת, או כל תוספת בנייה שעשויה להשפיע על הרכוש המשותף או על ערכו של הבית. על פי הפסיקה על בית המשפט "לקבוע כיצד היה נוהג, במקרה כזה, בעל-בית סביר" . ניתן לשער על כן, שבקשות של דייר מוגן לשיפורי מיגון או נגישות, חיזוק המושכר ושינויים קונסטרוקטיביים בטיחותיים פנימיים יזכו לאהדת בית הדין לשכירות, אולם ספק רב אם בנייה שחורגת מדוגמאות אלה תאושר על ידי בית הדין.
ומה קורה כאשר בעלי הזכויות במקרקעין לא מסכימים לבקשתו של הדייר המוגן? תקנות התכנון והבניה קובעות שעל הדייר המוגן מבקש ההיתר לשלוח לבעלים הודעה בדבר הגשת הבקשה להיתר ועליו לצרף להודעה את מסמכי הבקשה להיתר או קישור למסמכי הבקשה להיתר. בעלי הזכויות רשאים להגיש התנגדות בכתב לבקשה להיתר בתוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה בדבר הגשתה. על מהנדס הועדה מוטלת האחריות לבדוק אם הבקשה עומדת בתנאי הסף לקליטת הבקשה.
דומה כי מהנדסי ועדות התכנון והבנייה בישראל לא מקפידים תמיד על קיום דרישות הסף להגשת בקשה להיתר בנייה על ידי דייר מוגן, ויש מקרים של קליטת בקשות שלא עומדות בתנאי החוק והתקנות, באופן שעלול להיחשב פגיעה בזכות יסוד חוקתית על-חוקית של הבעלים לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. יש לזכור כי הגשת בקשה להיתר בנייה ללא קיום דרישות הסף עלולה להביא לבטלותה המוחלטת ולביטול של כל ההחלטות וההיתרים שניתנו במסגרתה, ואף להטיל על הועדה המקומית לתכנון ולבניה חבות לפצות את הבעלים שזכויותיו נפגעו.