מהו פינוי בינוי?
פינוי בינוי הינו שם לתהליכי התחדשות עירונית במסגרתם בונים בניינים חדשים במקום בניינים ותיקים שאבד עליהם הכלח. תושבי הבניין המיועד להריסה מפונים למבנה חלופי עד להקמת המבנה החדש.
מטרת התכנית היא לייצר בנייני מגורים מחוזקים שעומדים בתקני בנייה קפדניים, מחמירים ומעודכנים ובמטרה להוסיף יחידות דיור חדשות בכדי לתת מענה לגידול האוכלוסייה ולשמור על השטחים הפותחים של ישראל . סמכות המדינה להכריז על פרויקט פינוי בינוי מעוגנת ב"חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום תשס"ו 2006".
ביצוע פינוי בינוי דורש את הסכמת כל בעלי הזכויות במבנה. אז מה שחשוב לדעת לפני שחותמים על עסקת פינוי בינוי? כל התשובות במאמר הבא.
תחת אילו תנאים מתאפשר פינוי בינוי?
תהליך של פינוי בינוי יתאפשר תחת התנאים הבאים:
- המתחם הוכרז רשמית על ידי מדינת ישראל כ"אזור שיקום" המיועד לפינוי בינוי.
- המתחם המיועד כולל לכל הפחות כ-24 דירות בנויות.
- הסכמה של כל בעלי הזכויות שחייבת להינתן בכתב.
- החלטה על ביצוע התהליך שהתקבלה ברוב מיוחס של כ-66% מבעלי הדירות בבניין מאפשרת לרוב לתבוע את מי שלא מסכים, או לבקש מבית המשפט לכפות את ביצוע הפרויקט, במידה שמדובר בסירוב לא מוצדק מצד דייר סחטן שאין בידיו נימוקים שנקבעו בחוק כמוצדקים. החלטת רוב של 60% מאפשרת הגשת תוכניות למוסדות התכנון.
- התמורה לדיירים חייבת להיות אחידה ושיוויונית על בסיס הזכויות הקימות.
מהו הדין לגבי פיצוי הדיירים?
על פי "חוק פינוי (פיצויים)" משנת 2006, הדיירים המפונים יפוצו על ידי העברתם למבנה מגורים אחר עד לסיום הבנייה. בתום התהליך, הדיירים ישוכנו בדירה בבניין החדש או יפוצו כספית.
מדוע כדאי לחתום על עסקת פינוי בינוי?
היתרונות הם בכך שהדיירים יקבלו למעשה דירה חדשה בבניין חדש לגמרי שבד"כ שטחה יהיה גדול יותר מהדירה הקיימת, כאשר ערך הנכס המתקבל יהיה גבוה בהרבה משווי הדירה הקודמת. הדירות החדשות יכללו ממ"ד ולרוב יהיו גדולות יותר מהדירות הישנות וכן יקבלו מחסן וחניה.
צריך לזכור שמדובר בעיסקה שבמסגתרה בעלי הדירות מוכרים ליזם זכויות בניה תמורת שירותי בניה לבניית הפרויקט. לכן התמורה לדיירים מושפעת מערך הקרקע ומהיקף הזכויות שיאושרו על ידי מוסדות התכנון. ככל שערך הקרקע גבוה יותר והיקף הזכויות גבוה יותר, הרי שהתמורה לדיירים תהיה גבוהה יותר, וההיפך.
כמו כן, יתבצע פיתוח סביבתי הכולל חידוש תשתיות והקמת שטחים ציבוריים ירוקים, מרכזי קניות, מוקדי תחבורה ציבורית, דרכים וכבישים, מוסדות חינוך ועוד. מאידך, מדובר בפרויקט אשר יוסיף יחידות דיור יגדיל את הצפיפות ויעמיס על התשתיות הקיימות במידה שהן לא ישודרגו בהתאם.
בנוסף, דיירי פינוי בינוי אינם נדרשים לתשלום מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה עד לגודל דירה מסוימת.
צריך לזכור כי לא תמיד צריך לרוץ לחתום על הסכם פינוי בינוי, מכיוון שמדובר בעסקה מורכבת ומסוכנת במיוחד שעשויה להתמשך על פני הרבה שנים ולא בטוח שהיא תצא לפועל. זו עסקה שמעורבים בתהליך שלה גורמים שונים וביניהם הרשויות המקומיות שלא בהכרח תומכות בפרויקט. לכן שאלת התמורה חשובה כדי לאמוד את הסיכון ואי הנוחות הנובעת מהגדלת הצפיפות.
מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על הסכם פינוי בינוי?
להלן כל מה שצריך לעשות לפני שחותמים על עסקת פינוי בינוי:
- בשלב ראשון מומלץ לבעלי הדירות להתארגן ולבחור נציגות מתוכם,
- בשלב שני בעלי הדירות צריכים לבחור ולהתקשר עם עורך דין מומחה למקרקעין ותכנון ובניה מטעמם לפני בחירת היזם אושאיננו זה שהומלץ על ידי היזם ו/או בקשרי עבודה עם היזם. רצוי להסדיר את שכ"ט של עורך הדין ללא התערבות היזם, למרות שמעשית שכ"ט עו"ד ישולם על ידי היזם כשיפוי לדיירים, בהתאם להסכם שנחתם בין הדיירים לעו"ד.
- כדאי לברר מבעוד מועד את עמדת העירייה אודות הפרויקט אך צריך לשים לב כי לא תמיד אינטרס בעלי הדירות חופף לאינטרס העיריה. לכן רצוי כי עו"ד הדיירים יהיה בקיא גם בעינייני תכנון ובניה או שלצד עורך הדין יהיה מומחה שייעץ בתחום התכנון והבניה.
- ניתן לחתום על מסמך טרום-הסכם שמטרתו הבלעדית לאפשר ליזם לבחון את הייתכנות של הפרוייקט, אבל מעגן את הסכמתם העקרונית של הדיירים לביצוע הפרויקט, בכפוף לתמורה המובטחת ובכפוף ללו"ז מוגבל של 6 חודשים עד 12 חודשים. יש לוודא שהמסמך לא מהווה הסכם מחייב לביצוע הפרויקט ואיננו כולל מגבלות על הדיירים אלא רק הרשאה לבדיקת ייתכנות והתחייבות לא לנהל מו"מ במקביל עם יזם אחר. רצוי לחתום על הסכם רק עם יזם שיבצע את הפרויקט או אם מינהלת מקצועית שתפעל בשם הדיירים לארגון הליך מכרז מול יזם או קבלן ולא עם מארגן חתימות (למרות שהחוק מאפשר זאת).
- חשוב לבצע בדיקת רקע יסודית אודות היזם לפני בחירתו, כולל ההיסטוריה הכלכלית, המשפטית והמקצועית שלו. חשוב להיעזר בהמלצות מדיירים קודמים. יש לוודא שהבנייה תבוצע על ידי קבלן מוסמך שרשום בפנקס הקבלנים ומחזיק בסיווג המתאים.
- חובה לקבל חוות דעת שמאי מרשימת השמאים שנקבעה בחוק לצורך בחינת התמורה והכדאיות הכלכלית של העסקה בהתאם לתקן השמאי המחייב (תקן 21). חובה להתייעץ גם עם בעלי מקצוע אחרים, כולל מהנדסים ואדריכלים.
- בטרם החתימה על הסכם פינוי בינוי , חשוב לוודא שחוזה העסקה כולל את כל הפרטים הרלוונטיים, לרבות לוחות הזמנים (להגשת התוכניות, אישור התוכנית, קבלת היתר הבניה, הביצוע ומסירת הדירות). חשוב שההסכם יכלול התמורה תהיה דיפרנציאלית בהתאם להיקף הזכויות שיאושרו, ביטחונות וערבויות, ביטוחים, התנאים לביטול ההסכם , מיקום הדירות, מנגנון בחירת הדירות החדשות, הגבלת סכום ועד בית ודמי ניהול, שכר דירה לדירה החלופית, מפרט הדירה והבנין והשטחים הציבורים, מימון פיקוח מקצועי מטעם הדיירים בכל השלבים, לרבות לגבי בחינה של איכות התכנון הן במסגרת התב"ע והן במסגרת היתר הבניה על ידי אדריכל, פיקוח הנדסי על ידי מהנדס מומחה ומפקח בניה מטעם הדירים , טיפול מיוחד באוכלוסייה המבוגרת, קרן תחזוקה, מנגנון לבירור מחלוקת בין הדיירים ליזם ובין הדיירים לבין עצמם והפיצוי בגין איחור במסירה או הפרה של התחייבויות אחרות.