Ce qu’il faut savoir avant de signer une opération de démolition-reconstruction

Qu’est-ce que la démolition-reconstruction ?

La démolition-reconstruction désigne les opérations de renouvellement urbain dans lesquelles de nouveaux immeubles remplacent des bâtiments anciens devenus obsolètes. Les occupants de l’immeuble destiné à être démoli sont relogés temporairement jusqu’à l’achèvement du nouveau bâtiment.

Le programme vise à créer des immeubles résidentiels renforcés, conformes à des normes de construction strictes, exigeantes et actualisées, et à ajouter des logements pour répondre à la croissance démographique tout en préservant les espaces ouverts d’Israël. Le pouvoir de l’État de déclarer un projet de démolition-reconstruction est inscrit dans la « loi sur l’évacuation et la reconstruction des zones de réhabilitation, 5766–2006 ».

La réalisation d’un tel projet nécessite l’accord de tous les titulaires de droits dans l’immeuble. Que faut-il donc savoir avant de signer une opération de démolition-reconstruction ? Les réponses figurent dans cet article.

Dans quelles conditions une démolition-reconstruction est-elle possible ?

Une opération de démolition-reconstruction est possible sous les conditions suivantes :

Le site a été officiellement déclaré par l’État d’Israël « zone de réhabilitation » destinée à une démolition-reconstruction.
Le périmètre prévu comprend au moins environ 24 appartements existants.
Tous les titulaires de droits doivent donner leur accord par écrit.
Une décision de réaliser l’opération adoptée à la majorité qualifiée d’environ 66 % des copropriétaires permet à la majorité de poursuivre les opposants ou de demander au tribunal d’imposer la réalisation du projet, lorsque le refus est injustifié et émane d’un occupant formulant des exigences abusives sans motif reconnu par la loi. Une décision prise à la majorité de 60 % permet de soumettre des plans aux autorités d’urbanisme.
La contrepartie accordée aux occupants doit être uniforme et équitable, en fonction des droits existants.

Quelles sont les règles d’indemnisation des occupants ?

Selon la « loi sur l’évacuation (indemnisation) » de 2006, les occupants évacués sont indemnisés par leur relogement dans un autre immeuble résidentiel jusqu’à la fin des travaux. À l’issue de l’opération, ils reçoivent un appartement dans le nouvel immeuble ou une indemnité financière.

Pourquoi signer une opération de démolition-reconstruction ?

L’avantage est que les occupants reçoivent un appartement neuf dans un immeuble entièrement neuf, généralement plus grand que leur logement actuel et d’une valeur nettement supérieure. Les nouveaux appartements comprendront une pièce protégée, seront le plus souvent plus grands que les anciens et disposeront d’un local de rangement et d’une place de stationnement.

Il faut rappeler qu’il s’agit d’une opération dans laquelle les propriétaires vendent au promoteur des droits à construire en contrepartie de prestations de construction. La contrepartie des occupants dépend donc de la valeur du terrain et de l’étendue des droits approuvés par les autorités d’urbanisme. Plus la valeur du terrain et les droits accordés sont importants, plus la contrepartie sera élevée, et inversement.

L’environnement sera également aménagé : renouvellement des infrastructures, création d’espaces verts publics, de centres commerciaux, de pôles de transports collectifs, de voies et de routes, d’établissements scolaires, etc. En revanche, le projet ajoute des logements, augmente la densité et pèse sur les infrastructures existantes si elles ne sont pas adaptées en conséquence.

En outre, les occupants concernés ne sont pas tenus de payer l’impôt sur la plus-value immobilière, la taxe d’acquisition ou la taxe d’amélioration jusqu’à une certaine superficie d’appartement.

Il ne faut pas toujours se précipiter pour signer un accord de démolition-reconstruction. Il s’agit d’une opération particulièrement complexe et risquée, susceptible de durer de nombreuses années et dont la réalisation n’est pas certaine. Elle implique différents intervenants, notamment les autorités locales, qui ne soutiennent pas nécessairement le projet. La contrepartie offerte est donc essentielle pour évaluer les risques et les désagréments liés à l’augmentation de la densité.

Que vérifier avant de signer un accord de démolition-reconstruction ?

Voici les démarches à effectuer avant de signer :

Dans un premier temps, les copropriétaires devraient s’organiser et choisir parmi eux une représentation.
Dans un deuxième temps, ils doivent choisir et mandater leur propre avocat, spécialiste de l’immobilier et du droit de l’urbanisme et de la construction, avant de choisir le promoteur, ou sélectionner un avocat qui n’a pas été recommandé par celui-ci et/ou n’entretient pas de relations professionnelles avec lui. Il est préférable de convenir des honoraires sans intervention du promoteur, même si, en pratique, celui-ci les paiera à titre de remboursement aux occupants, conformément à l’accord signé entre ces derniers et leur avocat.
Il convient de connaître à l’avance la position de la municipalité, tout en sachant que les intérêts des propriétaires ne coïncident pas toujours avec les siens. Leur avocat devrait donc également maîtriser les questions d’urbanisme et de construction, ou travailler avec un spécialiste qui les conseillera dans ce domaine.
Il est possible de signer un document préalable à l’accord, dont le seul objet est de permettre au promoteur d’examiner la faisabilité du projet, tout en actant l’accord de principe des occupants, sous réserve de la contrepartie promise et d’un délai limité à 6 à 12 mois. Il faut vérifier que ce document n’est pas un accord contraignant de réalisation du projet et qu’il n’impose aux occupants aucune restriction autre que l’autorisation d’étudier la faisabilité et l’engagement de ne pas négocier simultanément avec un autre promoteur. Il est préférable de signer uniquement avec le promoteur qui réalisera le projet ou avec une structure professionnelle mandatée par les occupants pour organiser un appel d’offres auprès de promoteurs ou d’entrepreneurs, plutôt qu’avec un collecteur de signatures, même si la loi l’autorise.
Avant de choisir le promoteur, il importe d’effectuer une vérification approfondie de ses antécédents, financiers, juridiques et professionnels. Il faut recueillir les recommandations d’anciens occupants et s’assurer que les travaux seront réalisés par un entrepreneur qualifié, inscrit au registre des entrepreneurs et titulaire de la classification appropriée.
Il est obligatoire d’obtenir l’avis d’un expert immobilier figurant sur la liste prévue par la loi afin d’évaluer la contrepartie et la viabilité économique de l’opération conformément à la norme d’évaluation obligatoire, la norme 21. Il faut également consulter d’autres professionnels, notamment des ingénieurs et des architectes.
Avant de signer, il faut s’assurer que le contrat de l’opération contient tous les éléments pertinents, notamment les calendriers de dépôt et d’approbation des plans, d’obtention du permis, de réalisation et de livraison des appartements. Il doit prévoir une contrepartie variable selon l’étendue des droits approuvés ; les sûretés et garanties ; les assurances ; les conditions de résiliation ; l’emplacement des appartements ; le mécanisme de choix des nouveaux logements ; le plafonnement des charges de copropriété et des frais de gestion ; le loyer du logement de remplacement ; les spécifications des appartements, du bâtiment et des espaces publics ; le financement d’un contrôle professionnel pour les occupants à toutes les étapes, comprenant l’examen par un architecte de la qualité de la conception dans le plan d’urbanisme et le permis, ainsi qu’un contrôle technique par un ingénieur spécialisé et un contrôleur de chantier mandatés par les occupants ; des dispositions particulières pour les personnes âgées ; un fonds d’entretien ; un mécanisme de règlement des différends entre les occupants et le promoteur et entre les occupants eux-mêmes ; et l’indemnisation des retards de livraison ou des autres manquements contractuels.