Comment mettre fin à une indivision immobilière et s’en sortir

Les copropriétaires d’un bien ou les membres d’une famille en conflit depuis des années se retrouvent souvent dans une impasse : ils ne peuvent ni vendre, ni louer, ni valoriser, ni utiliser autrement leur terrain, appartement ou commerce commun. Avec le temps, le bien se dégrade et ne procure aucun revenu.
Chaque propriétaire peut demander la dissolution de l’indivision. Ce droit fondamental, consacré par la loi foncière, ne dépend pas de l’importance de sa quote-part : la détention d’une part quelconque suffit. Il peut être exercé à tout moment et ne se prescrit donc pas. Lorsque tous les propriétaires sont d’accord, la procédure est simple et rapide : celui qui souhaite vendre cède sa part à un autre indivisaire ou à un tiers. Mais que se passe-t-il lorsque certains refusent de mettre fin à l’indivision? 
Me Uri Shiloh, associé fondateur du cabinet E. Shiloh & Co. et spécialiste de l’immobilier, explique :
Une dissolution à un moment qui ne convient pas à tous est souvent vécue par l’un comme une nécessité et par l’autre comme une menace financière. Il est pourtant difficile de convaincre des personnes étrangères les unes aux autres ou en conflit de rester en indivision, même si cela peut leur être avantageux à l’avenir. Des indivisaires malgré eux, tels que des époux en instance de divorce ou des associés en rupture, refusent parfois de vendre par pure vengeance. À côté des conflits affectifs, de véritables désaccords peuvent porter sur l’opportunité de vendre : l’un veut conserver le bien, l’autre le céder. Il en va de même entre héritiers, certains souhaitant vendre et d’autres s’y opposant.
Les modalités de sortie de l’indivision
L’indivision peut prendre fin par accord de tous les propriétaires. Sans accord, chacun peut demander au tribunal d’ordonner sa dissolution.
Un principe essentiel consiste à prendre en compte le souhait de certains indivisaires, même minoritaires, de rester en indivision entre eux, ainsi que les souhaits des autres.
La loi foncière prévoit plusieurs modes de dissolution. Lorsqu’un immeuble peut être enregistré en copropriété, la voie normale consiste à le faire et à attribuer à chaque indivisaire un ou plusieurs appartements selon sa quote-part. Une deuxième méthode, privilégiée, est le partage en nature, possible uniquement si le bien peut être divisé, par exemple en deux terrains à bâtir. Chacun reçoit une part proportionnelle. Si la répartition est approximative, le tribunal ordonne des soultes afin de rétablir l’équivalence avec les droits détenus avant le partage.
Une troisième méthode consiste à vendre le bien et à répartir le prix. Le tribunal ordonne la vente lorsque le partage en nature est impossible ou entraînerait une perte substantielle pour la plupart des indivisaires ou pour tous. Celui qui demande une vente à un tiers doit prouver l’impossibilité du partage en nature. Celui qui soutient qu’un partage matériel lui causerait des pertes importantes doit en apporter la preuve.
Lorsqu’il s’agit du logement d’époux avec leurs enfants mineurs et que l’un demande le partage, la vente est généralement différée pendant une période transitoire, jusqu’à ce que le tribunal constate qu’un logement adapté aux besoins des enfants a été trouvé.
Quel tribunal connaît d’une demande de sortie d’indivision ?
L’indivisaire doit d’abord vérifier où ses droits immobiliers sont enregistrés. S’il s’agit de droits de propriété ou de bail de longue durée, il doit saisir le tribunal de première instance territorialement compétent, qui appliquera la loi foncière. Lorsque le partage découle d’un conflit familial, généralement entre personnes liées par le sang, l’affaire relève du tribunal de la famille.
Quand peut-on empêcher la dissolution d’une indivision immobilière ?
Voici des exemples dans lesquels le tribunal refuse une demande de dissolution :

• Le demandeur sollicite une vente à un tiers sans prouver l’impossibilité d’un partage en nature.
• La mauvaise foi — Le droit de demander le partage doit être exercé de bonne foi, sans abus ni intention de nuire à un autre indivisaire.
• Les biens qui ne peuvent pas être partagés — Certains biens ne peuvent matériellement être divisés, comme les parties communes d’une copropriété.
• L’existence d’un accord limitant le droit au partage — En vertu de l’article 37 de la loi foncière, une convention d’indivision peut restreindre ce droit. Toutefois, trois ans après sa signature, le tribunal peut ordonner le partage malgré cette clause s’il l’estime justifié au regard des circonstances.