La tendance des droits à construire sur les toits

Toit ou jardin rattaché à un appartement : à qui appartiennent les droits ?
Avec la multiplication des projets TAMA 38, les propriétaires en copropriété s’interrogent davantage sur les droits à construire sur les toits et dans les cours : à qui appartiennent-ils et quelle est leur valeur ?
L’une des causes de litige en copropriété est la propriété des droits à construire, notamment sur les toits, ainsi que dans les cours communes ou rattachées à un lot. Me Uri Shiloh, associé fondateur du cabinet E. Shiloh & Co. et spécialiste de l’immobilier, rappelle qu’en vertu de la loi foncière, rattacher un toit ou un jardin à un appartement n’attribue pas au propriétaire les droits à construire, mais seulement un droit d’usage effectif. Le droit d’utiliser un toit pour ses loisirs n’équivaut donc pas au droit d’y construire.
La propriété de l’appartement et de ses dépendances relève du droit des biens, tandis que les droits à construire relèvent du droit de l’urbanisme et de la construction. Ces domaines ne se recouvrent pas entièrement.
En règle générale, les droits à construire sont répartis entre tous les copropriétaires. Même lorsqu’ils ont été attribués à un appartement déterminé, ou que des droits non utilisés existent pour l’immeuble, le consentement des copropriétaires reste nécessaire pour construire sur le toit ou dans la cour. L’autorisation d’extension accordée à un appartement par la commission locale d’urbanisme ne prive pas les autres propriétaires du droit de s’y opposer sur le terrain du droit des biens, conformément à la loi foncière. Cette opposition prend généralement la forme d’une action devant le superviseur de l’enregistrement foncier.
Les constructions relevant de TAMA 38 sont soumises à des dispositions particulières régissant les travaux et le renforcement antisismique. Il est alors plus facile pour la majorité des copropriétaires de convaincre le superviseur de l’enregistrement foncier de statuer contre un propriétaire récalcitrant.
Selon Me Uri Shiloh, les litiges de copropriété sont courants et retardent sensiblement les projets de renouvellement urbain. Il importe donc de ne pas se fier uniquement à des accords verbaux, mais de régler la répartition des parties communes et des dépendances dans le règlement de copropriété, conformément à l’article 145 de la loi foncière. Ce règlement constitue le cadre et le fondement des relations entre copropriétaires et doit être enregistré auprès du registre des copropriétés.
Les accords verbaux peuvent perdre toute valeur lorsque la personne qui avait donné son consentement décède et que ses héritiers nient l’accord. Des différends sur l’existence de ces accords sont ainsi devenus d’âpres litiges judiciaires.
Les projets TAMA 38 donnent fréquemment lieu à des constructions sur les parties communes. Que sont-elles ? Tout ce qui ne fait pas partie des appartements ou des surfaces qui leur sont expressément rattachées, et qui est destiné à servir tous les copropriétaires ou leur majorité : murs extérieurs, escaliers, ascenseurs, toits, cours, abris et autres espaces.
Me Shiloh rappelle qu’un copropriétaire ne peut vendre séparément une dépendance de son appartement qu’au propriétaire d’un autre appartement du même immeuble. Cette vente est soumise aux taxes ordinaires applicables à la cession d’un bien immobilier autre qu’un logement. La dépendance peut être louée même à une personne qui ne possède aucun appartement dans l’immeuble, mais cette location ne lui confère aucun droit d’y construire.

Pour que les dépendances ne restent pas une donnée inconnue et pour éviter les conflits entre un propriétaire et l’acquéreur d’un appartement existant qui conteste ce rattachement, il est indispensable d’enregistrer le règlement de copropriété et d’y préciser expressément les surfaces rattachées à chaque appartement.