Hausse des indemnisations dues par les avocats négligents dans les opérations immobilières

Nous constatons récemment une hausse des actions en responsabilité professionnelle contre les avocats intervenant en immobilier, ainsi qu'une augmentation des indemnisations accordées aux clients. L'avocat qui s'écarte des normes professionnelles dans ses vérifications juridiques, voire économiques, peut causer de graves préjudices à ses clients, à des tiers et à lui-même. Cet écart peut engager sa responsabilité pour les dommages résultant de son omission. Son rôle central dans ces opérations et la confiance que lui accordent les parties créent une lourde responsabilité qu'il ne peut prendre à la légère. Au fil des années, les tribunaux ont élargi cette responsabilité ; récemment, un avocat et son employeur ont été condamnés à verser 200 000 NIS à leurs clients.
Selon Me Uri Shiloh, spécialiste de l'immobilier et associé du cabinet E. Shiloh & Co., ce cas n'est pas isolé. Il n'est pas rare de rencontrer des avocats peu familiers de ce domaine qui se contentent d'un examen superficiel, sans compréhension approfondie, et commettent des erreurs ou tombent dans des escroqueries immobilières.
L'avocat est responsable des vérifications juridiques préalables, y compris de l'orientation du client vers des spécialistes : géomètre, ingénieur, architecte ou expert évaluateur. Ces vérifications visent notamment à garantir les droits des parties, confirmer l'identité du vendeur et de l'acheteur, examiner les droits auprès des sociétés d'immatriculation et du registre foncier, contrôler les sûretés et hypothèques, rechercher les constructions non autorisées auprès des commissions d'urbanisme et vérifier les dettes envers les autorités. Elles demandent de nombreuses heures et parfois plusieurs jours, pendant lesquels les parties font pression pour accélérer l'opération. Une pression excessive peut elle-même être suspecte.

Un avocat inexpérimenté qui ne respecte pas le niveau attendu d'un praticien raisonnable peut mettre ses clients, et même des tiers à l'opération, en danger.
Lors de la rédaction du contrat de vente, il doit aussi prévoir des mécanismes de protection réduisant les dommages susceptibles de survenir pendant l'opération. Dans la plupart des transactions, une partie du prix est conservée sous séquestre pour garantir le paiement des impôts, taxes municipales et autres dettes. Un avocat peu familiarisé avec la fiscalité peut fixer un dépôt insuffisant. Si celui-ci ne reflète pas les engagements fiscaux et autres risques, certaines dettes peuvent rester impayées et empêcher l'achèvement de la transaction par l'inscription des droits de l'acquéreur.

Selon un jugement de décembre 2013, un couple avait confié à un cabinet sa représentation pour l'achat d'un appartement. Il avait précisé ne vouloir acheter que si des extensions étaient possibles. Après une vérification au registre foncier, un avocat du cabinet avait rédigé le contrat et, une fois le permis obtenu, le couple avait commencé les travaux. Très rapidement, une injonction lui a été notifiée et les voisins l'ont poursuivi en indemnisation et en remise en état. Le couple a assigné le cabinet, qui n'avait pas vérifié l'accord des habitants pour l'extension. Le tribunal a estimé que l'avocat aurait dû, au minimum, avertir ses clients que l'extension dépendait de l'accord des voisins. Faute de les avoir prévenus de la nécessité de vérifier cet accord, les avocats ont manqué à leur devoir de diligence. L'avocat et son employeur ont été condamnés à verser 200 000 NIS au couple. (Affaire civile 20881-06-09).

Il a néanmoins été jugé que « toute erreur d'appréciation ou tout échec d'un avocat ne constitue pas nécessairement une omission relevant de la négligence ».

Les tribunaux imposent à l'avocat des devoirs de loyauté et une responsabilité renforcée envers son client : il doit agir avec compétence, professionnalisme et prudence pour défendre ses intérêts. S'il n'atteint pas le niveau attendu d'un avocat raisonnable dans les circonstances, il peut devoir indemniser le client au titre de la responsabilité délictuelle pour négligence et de sa responsabilité contractuelle découlant du mandat. La négligence est toujours appréciée selon les circonstances propres à l'affaire.

Me Shiloh recommande donc de vérifier d'abord le choix de l'avocat, les recommandations dont il bénéficie et sa connaissance et son expérience de l'immobilier. Un choix fondé uniquement sur les honoraires peut se révéler une erreur lourde de conséquences durables. Il est également recommandé de préciser dans la convention les attentes du client, les vérifications préalables convenues, leur répartition entre les différents professionnels et leur coût.