Ne pas payer les charges de copropriété, c’est porter atteinte à la vie commune

L’appartement privé d’une copropriété n’est qu’une « île » d’intimité au milieu d’espaces communs, accessible uniquement par les parties communes. En traversant la cour, l’escalier et l’ascenseur, le propriétaire doit respecter les décisions de la majorité et découvre avec surprise qu’il n’est pas le « seul souverain de son royaume ».
Il n’est pas nécessaire de prouver qui utilise davantage les parties communes. Leur seule existence oblige tous les propriétaires à participer aux frais d’entretien selon une formule prédéterminée.
Le paiement des charges au comité de copropriété pour l’entretien des parties communes provoque de nombreux différends entre résidents et propriétaires, dont certains deviennent judiciaires. L’assemblée des résidents fixe périodiquement leur montant. L’organe représentatif, ou « comité de l’immeuble », exécute les décisions et gère l’entretien courant du bâtiment et de l’ascenseur, ainsi que les factures d’eau, d’électricité, de nettoyage et de jardinage. La loi autorise la perception des dépenses nécessaires au maintien des parties communes dans leur état existant, y compris les améliorations consenties par les copropriétaires, mais non celles auxquelles ils n’ont pas consenti.
Dans de nombreux immeubles, tous les appartements paient le même montant malgré des surfaces différentes. L’article 58 de la loi foncière impose une contribution proportionnelle à la surface de chaque appartement rapportée à la surface totale des appartements de l’immeuble, sauf si le règlement prévoit un autre taux, par exemple selon le nombre de pièces. Il importe donc de lire attentivement ce règlement pour connaître la formule obligatoire.
Le calcul porte uniquement sur la surface des appartements, à l’exclusion des stationnements, jardins ou toits qui leur sont rattachés. Dans une affaire portée en justice, il a été jugé qu’un jardin privatif rattaché au lot ne devait pas être inclus dans la surface de plancher de l’appartement. L’idée est que cette surface constitue un indicateur relatif du nombre d’occupants, donc une mesure appropriée de l’utilisation des parties communes.
La loi permet à l’assemblée de fixer une contribution uniforme, mais si cette formule diffère du règlement, le copropriétaire appelé à payer davantage que sa quote-part doit y consentir : aucune charge supplémentaire ne peut lui être imposée sans son accord. Celui qui demande à payer uniquement selon la loi doit donc être facturé conformément à l’article 58. Cette correction n’est pas rétroactive : le montant sera ajusté, sans remboursement des versements antérieurs.
Il arrive qu’un occupant refuse de payer les charges ou rencontre des difficultés financières. Les pouvoirs de l’organe représentatif sont prévus par la loi ; il est donc habilité à recouvrer ces sommes. En cas de refus, il peut poursuivre le propriétaire récalcitrant devant le superviseur de l’enregistrement foncier.
Les baux prévoient habituellement que le locataire paie les charges de copropriété. Toutefois, la loi met les dépenses de l’immeuble à la charge des propriétaires. Il faut donc rédiger les baux avec précision afin d’éviter qu’un propriétaire bailleur soit poursuivi par l’organe représentatif pour une dette laissée par son locataire.
Qu’en est-il d’une surface construite illégalement ? De même que la taxe municipale est due sur les surfaces édifiées sans permis, les charges d’entretien des parties communes le sont également. Les tribunaux ne permettent pas à celui qui a enfreint une disposition légale de se soustraire à ses autres obligations et de tirer ainsi profit de ses actes illégaux.