Guide pour les perplexes : les servitudes immobilières

Quel est le régime juridique du droit de cueillir les fruits d’un verger ? De passer sur un sentier situé sur la parcelle voisine ? De réparer des voitures sur une partie d’un terrain ? Ou de poser une gaine électrique sous une parcelle déterminée ? Ces questions illustrent les hésitations naturelles d’une personne peu familière du droit des biens. Voici une brève explication pour le lecteur désorienté.
La loi foncière dispose qu’« une servitude est une charge grevant un immeuble pour une jouissance qui ne comporte aucun droit d’en prendre possession ». Autrement dit, elle permet d’utiliser un terrain ou d’en jouir, sans conférer au bénéficiaire le droit de le posséder durablement. C’est un droit réel, distinct d’un bail ou d’un droit de tirer un bénéfice économique du terrain d’autrui.
Il faut savoir qu’une servitude immobilière ne doit pas nécessairement être inscrite au registre foncier et que son bénéficiaire n’est pas tenu de payer pour l’obtenir. Il convient donc d’en examiner toutes les caractéristiques et de protéger son bien.
Une servitude peut profiter à une personne, à un groupe ou au public, par exemple un droit de passage sur un sentier ouvert à tous. Elle est généralement de durée indéterminée, sauf convention contraire entre le propriétaire et le bénéficiaire. Le tribunal peut en outre l’annuler, l’éteindre ou la modifier à la demande d’une partie intéressée ou du procureur général.
La servitude accorde à son bénéficiaire un droit sur le terrain d’autrui ; le propriétaire ne peut donc entraver cette jouissance. Compte tenu de sa nature, les tribunaux l’interprètent comme un droit limité, très différent d’un bail. Le propriétaire ne peut généralement accomplir aucun acte empêchant le bénéficiaire de l’exercer.
Il est habituel de distinguer quatre modes de création d’une servitude: par convention, lorsque le propriétaire accorde à une autre personne le droit de jouir de son terrain ; par la loi, à la suite d’un testament, d’un jugement ou d’une autre disposition juridique ; par nécessité, lorsqu’une contrainte physique ou pratique impose une servitude pour permettre l’exercice de droits, sans autre solution, par exemple lorsqu’une parcelle enclavée dans celle d’autrui n’est accessible qu’en traversant cette dernière ; et par prescription, lorsqu’un usage prolongé confère le droit de le poursuivre.
Ainsi, le droit de cueillir les fruits du verger d’autrui n’est pas une servitude, mais un droit contractuel de produire un revenu, sans constituer un droit immobilier. Le droit de réparer les voitures de mon garage sur une partie du terrain voisin n’est pas une servitude, mais un droit d’usage susceptible d’avoir une autre nature réelle et d’autres conséquences fiscales. En revanche, le droit d’une compagnie pétrolière de faire passer une canalisation sous mon terrain constitue bien une servitude.
Il est possible d’empêcher la reconnaissance d’une « servitude » sur votre terrain privé — La loi foncière prévoit qu’un avis écrit du propriétaire à l’utilisateur du terrain, ainsi qu’un avis au public s’opposant à cet usage, interrompent le délai de trente ans qui transforme un usage continu en servitude. Une autre protection consiste à clôturer clairement le terrain pour empêcher le passage des piétons ou des véhicules. Lorsqu’une personne a besoin de votre terrain, vous pouvez subordonner son utilisation à la signature d’un engagement précisant qu’aucun droit immobilier ni autre droit réel n’est accordé, et reconnaissant que le propriétaire peut retirer l’autorisation à tout moment et/ou barrer le passage.