כיצד ההתחדשות העירונית הושפעה מהקורונה ומה עתידה

החיים אט חוזרים למסלולם, לפחות כאן בישראל ויחד עם שגרה מתונה חוזרים בגדול גם פרויקטי הבנייה. בשנה הקודמת, "שנת המשבר", אמנם הנדל"ן לא ספג מכה אנושה, אך לא מעט פרויקטים גדולים ותוכניות של התחדשות עירונית הוקפאו ועתה הם מתעוררים, זה ניכר בפרסומים, בבנקים שחזרו להעניק מימון משלים וברשויות שחזרו להצהיר על מתחמים עתידיים.

כאשר מדברים על התחדשות עירונית חשוב להבין את הניואנסים של התחום, שהוא חלק אינטגרלי מענף הבנייה וכולל עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, תמ"א 38 + תמ"א 38/2, הכפופים לחוק ייעודי, דהיינו חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016.

על מנת לבצע תכנון צופה פני עתיד בעניין ההתחדשות העירונית יש כמה פרמטרים שיש להבין, ראשית את המשמעות של המושג ושנית את מגבלות החוק ופרק הזמן הניתן לו. באופן עקרוני התחדשות עירונית היא הפתרון למשבר הדיור שבחרה המדינה. על אף שלכאורה מצופה שכל עירייה או רשות תרצה להרחיב את היצע הדירות אותו ניתן להציע בתחומה ולספק מענה איכותי ועדכני, עם תשתיות מותאמות ואיכות חיים ברמה גבוהה, בפועל קיימות רשויות מקומיות שמעמידות קשיים מכוונים בפני היזמים (כגון הפחתת שטחי דירות התמורה בפינוי בינוי). ראוי לציין את הנסיון של עיריית חיפה לפגוע בשטחי דירות התמורה בפינוי-בינוי אשר  נתקל בפסק דין שביטל את המדיניות העירונית, וזאת על פי פניית עותרים אשר יוצגו על ידי עו"ד אורי שילה ועו"ד (אדריכל) ליאור דץ ממשרד "א. שילה ושות' עורכי דין" .

גם אם רשויות מבקשות לחדש וליפות את פני העיר, לא לשם כך בעצם נועדו תקנות ההתחדשות העירונית. אם ניקח למשל את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, מה שמכונה בפי כל תמ"א 38, אשר יעודה המקורי הוא אך ורק חיזוק מבנים ישנים והפיכתם לבטוחים בפני רעידות אדמה עתידיות. דהיינו – חיזוק ולאו דווקא ייפוי או שיפוץ.

אך, מאחר שהפרויקטים האלה לכשעצמם בדרך כלל אינם רווחיים As Is ההיתרים הניתנים לפרויקטים של תמ"א 38 כוללים מספר תמריצים בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008. לדוגמא, מעבר לחיזוק המבנה ניתן להוסיף לו 2 קומות נוספות, להרחיב דירות קיימות (מקובל, אך לא תמיד ניתן להוסיף עד 25 מ"ר) לרבות הוספת ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו), מרפסת ומעלית.

התחדשות עירונית כוללת גם פרויקטים של פינוי-בינוי המתבססים על תוכנית ממשלתית להריסת מתחמי מגורים ישנים ובניית בנייני מגורים חדשים במקומם. בעלי הדירות הישנות עוברים לדיור חלופי וחוזרים לדירות חדשות ללא תשלום מצידם. התוכנית מתייחסת למתחמים עירוניים גדולים ודורשת אישור ועדה מקומית ומחוזית.

אופציה נוספת של הקמת בניינים חדשים היא מה שמוגדר תמ"א 38 ב'. הכוונה היא להריסה של בניינים ישנים שלא נמצאו ראויים לחיזוק ותוספת בנייה בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות בתוספת לזכויות אשר ניתנו בהיתר תחת ההגדרה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים. כאן על היזמים להוכיח את היכולות שלהם להעניק את כל התשתיות לרבות תוספת מקומות חנייה בתנאים לא פשוטים.

ההפשרה בשוק הפרויקטים, במיוחד עם החזרה לשגרה, גם עם שגרת קורונה, תופסת את הענף במצב מאתגר, בו בעוד כשנה וחצי, דהיינו אוקטובר 2022 תחדל התוכנית במתכונתה הקיימת להתקיים וההתחדשות העירונית תיאלץ להישען על תב"ע (תוכניות בניין עיר) שהן הרבה יותר מסורבלות לאישור וביצוע בפועל.

זה בדיוק הזמן שיזמים, קבלנים וחברות בנייה צריכים לתת בו מאמץ משמעותי ולקדם פרויקטים בכל הארץ, בעיקר בפריפריה המועדת לרעידות אדמה, לשמה התוכנית הוקמה, אך גם במרכז שם יש עדיין לא מעט בניינים הדורשים טיפול מיידי לחיזוקם ושיפור פני הערים.

גם עבור דיירים זאת השעה לפנות לגורמים מקצועיים, לרבות משרד עו"ד המתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית,  מקרקעין, נדל"ן, תכנון ובניה על מנת לקדם מיזמי תמ"א 38 בבניין או במתחם בו הם גרים.

המציאות של השנים האחרונות הוכיחה כי דיירים המעוניינים לקדם מהלכים לשיפור איכות ומראה הבניין בו הם גרים, נתקלו בלא מעט מכשולים טכניים ובעיקר בירוקרטיים ומשפטיים, מה שגרם למוטיבציה ולעשייה לדעוך עד לסתימת הגולל מעל הפרויקט; זה בנוסף לטעויות עסקיות שנעשו מול יזמים ו/או חברות בנייה, טעויות אשר גרמו לנזקים רבים לבעלי הדירות ולעוגמת נפש עצומה.

על מנת לחסוך אובדן של זמן, אנרגיה וכסף מומלץ על הדיירים לארגן ועד ולחבור למשרד עו"ד מקצועי המתמחה בנדל"ן ובעל מוניטין בליווי עסקאות מקרקעין. המשרד ילווה את הדיירים בכל נבכי הבירוקרטיה, העניינים החוזיים והמשפטיים, עמידה על זכויות, התמודדות עם היזמים, חברת הבנייה, הבנק המלווה, רשויות המס, הרשות המקומית ולעיתים אף בסוגיות של הדיירים בינם ובין עצמם.

מוזמנים ליצור קשר עם משרד "א. שילה ושות' עורכי דין"  ולזכות בליווי מקצועי של עו"ד המתמחים בתחום המקרקעין, עתירי ניסיון בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית בחיפה ובכל הארץ. מחלקת המקרקעין, התכנון והבניה של המשרד, עוסקת ללא לאות בליווי הכנה של תכניות מתאר, גיבוש חוזים בתחום המקרקעין, ליווי הליכי הפקעה, השבחה ותביעת פיצויים, ניהול מו"מ עם יזמים ורוכשים, ניהול מערכת רישום זכויות עבור חברות משכנות, לקוחות מסחריים ולקוחות פרטיים.