תכנית הרובעים של תל אביב (רובע 3 ורובע 4) יצרה מהפכה של ודאות תכנונית בשוק ההתחדשות העירונית במרכז העיר. היא החליפה את התכניות המיושנות והגדירה במדויק סלי זכויות בנייה מוקנים, בין אם במסלול של חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1) ובין אם במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). עם זאת, כאשר צוללים אל תוך הרחובות הצדדיים והפנימיים של רובעים אלו, המציאות בשטח מפגישה את היזמים, התושבים והרשות המקומית עם שורה של חסמים פיזיים ואובייקטיביים קשיחים.
כדי להתגבר על חסמים דומים לאלו, לצד התקדמות לעבר בנייה אתית סביבתית, מהירה ויעילה, התעשייה באירופה, ארה"ב, קנדה ואוסטרליה עוברת למודל הנדסי מתקדם: בנייה היברידית.
מודל זה משלב גרעין בטון קשיח למערכות המיגון והתנועה, יחד עם שלד עץ מסיבי (Mass Timber / CLT/ GLULAM) לשאר חלקי המבנה. במאמר זה ננתח את אתגרי הרחובות הצרים, נציג פרויקטים חדשניים מארה"ב, הולנד ודנמרק מותאמים לחלוטין לתקנים של אש, רעידות אדמה וסביבה ונחשב את חלוקת הזמנים המדויקת שמשנה לחלוטין את כדאיות הפרויקט.
האתגר הפיזי: רחובות צרים ואפס מרחב תמרון
הרחובות הצדדיים ברובע 3 (מאזור הים ועד אבן גבירול) וברובע 4 (מאבן גבירול מזרחה) מאופיינים בחתך רחוב צר, מדרכות מצומצמות, ומצוקת חניה קבועה. מימוש זכויות בנייה של 6 קומות פלוס קומות נסיגה פוגש מספר מגבלות טכניות אובייקטיביות:
• מגבלת בליטות וקווי בניין קשיחים: תכנית הרובעים אוסרת באופן נוקשה על אלמנטים בולטים (מסתורי כביסה, מערכות מיזוג וכו') מחוץ לקווי הבניין הסטטוטוריים. כל סנטימטר של המגרש מחושב בקפידה, דבר המאלץ את האדריכלים לתכנן פתרונות הנדסיים מורכבים בתוך קונטור המבנה עצמו.
• היעדר שטח התארגנות ("אתר ללא אתר"): במגרש תל-אביבי טיפוסי ברחוב פנימי, קווי הבניין קרובים מאוד לגבולות המגרש. המשמעות היא שאין ליזם מקום לאחסון חומרי בניין, אין מקום לשפוך חול או להעמיד מערבלי בטון, ואין מרחב לפריקה וטעינה מבלי לחסום לחלוטין את נתיב הנסיעה הבודד ברחוב.
• דרישות חניה ותשתיות תת-קרקעיות: החובה לספק פתרונות חניה (קונבנציונליים או מכניים) מחייבת חפירה ודיפון מורכבים במגרשים קטנים, בצמוד למבנים קיימים רגישים ותוך התמודדות עם מי תהום גבוהים (במיוחד ברובע 3).
אנטומיה של צפיפות: אילו קשיים מייצרת הבנייה המסורתית?
כאשר מנסים ליישם באתגרים האלו בנייה קונבנציונלית (שלד בטון יצוק באתר, בלוקים וטיח), הצפיפות מייצרת כשלים מערכתיים:
שיתוק לוגיסטי עירוני: מאות משאיות בטון, מערבלים ומשאיות פינוי עפר נדרשות להגיע לאתר לאורך חודשים ושנים. כל יציקת תקרה משמעותה חסימה מלאה של הרחוב, יצירת פקקי ענק ברחובות המזינים, ופגיעה קשה ביכולת התנועה של רכבי חירום (אמבולנסים, כיבוי אש).
מפגעי סביבה מתמשכים: רעש בלתי פוסק של כלים כבדים, ענני אבק, וזיהום אוויר בלב שכונות מגורים צפופות. המטרדים האלו נמשכים לרוב בין שנתיים לשלוש שנים עבור פרויקט בודד, ויוצרים התנגדויות קשות מצד שכנים וחיכוך מתמיד מול הפיקוח העירוני.
סכנות בטיחותיות: הנפת חומרים מעל ראשי עוברים ושבים, עבודה בגובה במרחב ציבורי פעיל, וניהול פיגומים ברחובות צרים מגדילים משמעותית את הסיכון לתאונות עבודה ופגיעה בחיי אדם.
פרוייקטים מהעולם (1): פרויקט BALTIC POINTE (יוטה, ארה"ב)
המעבר לבנייה היברידית בעץ מסיבי אינו תיאורטי – הוא כבר מוכיח את עצמו ברחבי העולם במקומות הדורשים עמידות הנדסית גבוהה במיוחד. פרויקט פורץ הדרך Baltic Pointe שנבנה בדראפר (סמוך לסולט לייק סיטי, אזור בעל רגישות סיסמית גבוהה), הוא דוגמה קלאסית להצלחה זו, אך אינו בודד. בכל ארה"ב ישנם כבר למעלה מ-1,600 פרויקטים דומים.
כפי שסוקר בהרחבה בעיתון The Salt Lake Tribune, המבנה הגדול הראשון במדינה שנבנה בטכנולוגיית Mass Timber משלב יתרונות יוצאי דופן:
קונספט היברידי מוכח: המבנה נסמך על יסודות וגרעין קשיח, כאשר כל חלקי השלד האחרים מבוססים על קורות ולוחות עץ מסיביים המותאמים לשאת עומסים אדירים (הטכנולוגיה מאפשרת בנייה של עד 25 קומות).
עמידות יוצאת דופן לאש ורעידות אדמה: בניגוד לסטיגמות, לוחות עץ עבים מסוג CLT מציגים עמידות לאש הגבוהה אף מזו של פלדה (בזכות שכבת החריכה החיצונית שמגנה על ליבת העץ). בנוסף, משקלו העצמי הנמוך של העץ מעניק למבנה גמישות ויתרון קריטי בעמידות בפני כוחות סיסמיים.
שידרוג סביבתי: בעוד שתעשיות הבטון והפלדה אחראיות לפליטות פחמן עצומות, שלד העץ סופח ומקבע פחמן מהאטמוספירה, ותהליך עיבודו דורש חלקיק מהאנרגיה של בנייה קונבנציונלית.
פרוייקטים מהעולם (2): פרויקט MARMORMOLEM (קופנהגן, דנמרק)
פרוייקט בנייה חדיש, בשטח בנייה כולל של 28,000 מ"ר ברציף של שכונת נורדהאבן (Nordhavn) בקופנהגן, המתנשא לגובה 36 מ"ר, אשר תוכנן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי Henninglarsen. התכנון של פרויקט Marmormolenפורץ את הגבולות הקונסטרוקטיביים, תוך שהוא משלב משרדים, מסחר ותכנית ציבורית עשירה ועתיד להפוך למבנה העץ הגדול ביותר בקופנהגן עם השלמתו.
"שכללנו את השימוש בעץ עבור מבנים קטנים יותר, וזה כבר לא נחשב לניסיוני או לשימוש נישתי", אומר מנהל העיצוב השותף, מיקל אסקילדסן. "פרויקט מרמורמולן הוא זינוק גדול קדימה לקראת שימוש בעץ כמערכת הקונסטרוקטיבית כברירת מחדל עבור פרויקטים בקנה מידה גדול בעתיד."
פרוייקטים מהעולם (3): פרויקט THE ARK (אמסטרדם, הולנד)
The Ark הוא מבנה ייחודי, מפתיע ובר-קיימא, הכולל 125 דירות בשטח כולל 14,850 מ"ר. כמעט כל המבנה עשוי מעצי ארזית ואשוח שהופקו ממקורות ברי-קיימא וסופקו על ידי חברת Binderholz . תהליך זה מצמצם את השפעת פליטות הפחמן (CO2) הכרוכה בהקמת הבניין בהשוואה לבנייה מסורתית מבטון. אלמנטים של עץ החשופים לעין בתוך הדירות מייצרים אווירה חמה וטבעית, עובדה ההופכת אותו לאחד המבנים החדשניים ביותר באזור העירוני החדש Aan het IJ.
"As a team, we have long recognized timber as a material of the future" Nanne de Ru, founder of Powerhouse Company
משרד האדריכלים הבינלאומי Powerhouse Company (שתכנן גם את מבנה Valckensteyn ברוטרדם – 82 mass timber apartments), עיצב את הפרוייקט תוך שילוב בין השפעה סביבתית מינימלית לבין חוויית מגורים ונוחות מקסימלית עבור הדיירים העתידיים. הבניין ממוקם בין תעלת Buiksloterkanaal לרחוב Docklandsweg השוקק, ומציע איזון מושלם בין תוססות לרוגע. העיצוב נותן מענה למיקום הייחודי הזה באמצעות חזית חלקה וישרה לאורך רחוב דוקלנדסווח, וחזית משופעת הפונה אל המים ומספקת נופים יפהפיים. החזיתות הצידיות הא-סימטריות והחלונות הגדולים מייצרים מראה דינמי ומאפשרים כניסת אור אופטימלית. בניית הפרויקט החלה ב-1 באפריל 2025, והצפי הוא כי הדירות יושלמו במהלך קיץ 2027.
המודל ההנדסי: גרעין בטון קשיח ושלד עץ מסיבי
ההתאמה של הטכנולוגיה הזו לרחובות הצדדיים של תל אביב תיעשה באמצעות תכנון היברידי חכם:
• שלב א' – העבודות הרטובות (הבטון): הפרויקט מתחיל בחפירה, דיפון והקמת מרתפים וחניונים תת-קרקעיים מבטון מזוין. מעל פני הקרקע, מוקם "הגרעין הקשיח" של הבניין – פיר המעלית, חדר המדרגות ומגדל הממ"דים (המחויב על פי פיקוד העורף).
• שלב ב' – העבודות היבשות (העץ): ברגע שגרעין הבטון עומד, כל שאר חלקי הבניין – תקרות, עמודי תמך, קירות פנים וקירות מעטפת – מוקמים מלוחות עץ מסיבי (CLT / BBS) מבית Binderholz.
ניתוח זמנים משוער: כמה זמן עובדים בבטון וכמה בעץ?
עבור פרויקט תל-אביבי טיפוסי ברובע 3 או 4 (בניין מגורים של כ-6 קומות ועוד קומות נסיגה מעל קומת מרתף וחניה):
בנייה קונבנציונלית (בטון מלא): [———————– כ-24 חודשים ———————————-]
בנייה היברידית (בטון + עץ): [— בטון: 6-7 חודשים —][– עץ: 3 חודשים –][– גמרים מוקדמים –] (חיסכון של כ-6-8 חודשים)
• משך עבודות הבטון (שלב א'): כ-6 עד 7 חודשים. שלב זה כולל את עבודות התשתית המורכבות ביותר באתר: חפירה ודיפון (כ-2-3 חודשים בהתאם לעומק מי התהום), יציקת רצפת המרתף והחניון (כחודש), והקמת גרעין הבטון האנכי (ממ"דים, מעלית ומדרגות) לאורך כל גובה המבנה (כ-2-3 חודשים).
• משך עבודות העץ והרכבת השלד (שלב ב'): כ-2.5 עד 3 חודשים בלבד. בשלב זה, אתר הבנייה משנה את פניו לחלוטין. לוחות העץ מגיעים מבית Binderholz כשהם חתוכים ברמת דיוק מילימטרית ישירות מהמפעל (DfMA) . משאיות בודדות פורקות את הלוחות, וצוות קטן של פועלים מרכיב אותם אל גרעין הבטון באמצעות חיבורים מכניים וברגים, בקצב מהיר של קומה בשבוע-שבועיים.
השורה התחתונה בלו"ז: בעוד שבבנייה מסורתית הקמת השלד והמעטפת נמשכת קרוב ל-14-16 חודשים (בשל זמני אשפרת בטון ארוכים, טפסנות וטיח), המודל ההיברידי מאפשר להעמיד שלד קונסטרוקטיבי מלא וסגור תוך כ-9-10 חודשים סך הכל. לא רק זאת, ניתן להזמין מהמפעל אלמנטים נוספים שאספקתם מהמפעל תורמת לדיוק מושלם ומקצרת את עבודות הגמר באופן משמעותי.
ניתוח התועלת הכלכלית והציבורית
קיצור משך הבנייה בחודשים רבים כל כך, לצד צמצום דרמטי של תקופת "העבודות הרטובות" והרועשות ברחוב, מניב תועלת עצומה:
התועלת החברתית לציבור ולרשות המקומית
• שקט ואיכות חיים: תקופת המטרד הגדולה ביותר של האתר (מערבלי בטון, משאבות, חציבות, אבק) מתקצרת לחודשים ספורים בלבד (שלב הגרעין והמרתף). שלב הקמת השלד בעץ הוא שקט, נקי לחלוטין מאבק ואינו מפריע לשכנים.
• זרימת התנועה ברחוב הצר: משאיות לוחות העץ מגיעות בצורה מתוזמנת ומדויקת לפי שלבי ההרכבה (Just In Time). אין צורך בחסימות רחובות ממושכות לאורך שבועות וחודשים לצורך יציקות תקרות, מה שמונע שיתוק תחבורתי בשכונה.
• אתר בטוח ומאורגן: רמת הבטיחות באתר מתועש גבוהה לאין שיעור. אין צורך במערכים מורכבים של פיגומים חיצוניים לאורך חודשים רבים, מה שמפחית את הסיכון לעוברים ושבים ברחוב הצר.
התועלת הכלכלית ליזם
• צמצום דרמטי בעלויות המימון ותקורות האתר: קיצור זמן הפרויקט הכולל ב-6 עד 8 חודשים חוסך ליזם הון עתק בריביות על הליווי הבנקאי, כמו גם בעלויות קבועות של ניהול אתר, השכרת מנופים, שמירה ואגרות.
• חיסכון עצום בתשלומי שכירויות לדיירים: בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), היזם משלם את דמי השכירות החודשיים עבור הדירות החלופיות של הדיירים המפונים. קיצור הפרויקט בלמעלה מחצי שנה חוסך ליזם מאות אלפי (ואף מיליוני) שקלים ישירות בשורת הרווח.
• הקדמת תזרים המזומנים: מסירה מהירה של הדירות מאפשרת פירעון מוקדם של ערבויות חוק המכר, שחרור העודפים מהבנק המלווה ומעבר מהיר לפרויקט הבא.
• יתרון שיווקי ומוצר פרימיום: דירות המשלבות גרעין הגנה מבטון עם הנדסת עץ מתקדמת מציעות בידוד תרמי ואקוסטי יוצא דופן. המותג הירוק, לצד התחייבות למסירה מוקדמת משמעותית מהמתחרים בשוק, הופכים את הפרויקט לנחשק ורווחי בהרבה.
סיכום
הצפיפות הפיזית ומגבלות המרחב הצר ברחובות הפנימיים של רובע 3 ו-4 הן עובדה קיימת שלא תשתנה. המשך הניסיון לדחוף שיטות בנייה קונבנציונליות ומיושנות לתוך המרחב האורבני העדין הזה פוגע ברווחיות היזמים וממרר את חיי התושבים.
שילוב של גרעין בטון חזק וממוגן עבור המרתפים והממ"דים, יחד עם שלד עץ מסיבי מהיר ושקט לשאר המבנה, הוא המפתח האמיתי לפיצוח אתגר ההתחדשות העירונית בתל אביב. החיסכון בחודשי בנייה רבים, השקט הסביבתי והדיוק ההנדסי הופכים את הבנייה המתקדמת לצורך לוגיסטי וכלכלי חיוני.
המאמר פורסם במקור באתר korabuilding.com –
