Après le coronavirus, tout sera-t-il renouvelé ?

Comment la pandémie a affecté le renouvellement urbain et quel avenir lui réserve-t-elle ?

La vie reprend lentement son cours, du moins ici en Israël, et les projets de construction reviennent en force parallèlement à une reprise mesurée de la vie quotidienne. L’année précédente, « l’année de la crise », l’immobilier n’a certes pas subi de coup fatal, mais de nombreux grands projets et programmes de renouvellement urbain ont été gelés. Ils se réveillent aujourd’hui : les publications, la reprise des financements complémentaires par les banques et les annonces des autorités concernant de futurs périmètres en témoignent.

Il importe de comprendre les nuances du renouvellement urbain, qui fait partie intégrante du secteur de la construction. Il comprend les opérations de combinaison, la démolition-reconstruction, TAMA 38 et TAMA 38/2, soumis à une législation spécifique : la loi sur l’Autorité gouvernementale du renouvellement urbain, 5776–2016.

Pour planifier le renouvellement urbain dans une perspective d’avenir, il faut comprendre plusieurs paramètres : d’abord la signification du concept, ensuite les limites de la loi et le délai qui lui est imparti. En principe, le renouvellement urbain est la solution choisie par l’État pour résoudre la crise du logement. On pourrait s’attendre à ce que chaque municipalité souhaite accroître l’offre de logements sur son territoire et proposer une réponse moderne et qualitative, avec des infrastructures adaptées et une qualité de vie élevée. Pourtant, certaines collectivités dressent délibérément des obstacles devant les promoteurs, notamment en réduisant la superficie des appartements de remplacement dans les opérations de démolition-reconstruction. Il convient de mentionner la tentative de la municipalité de Haïfa de réduire ces superficies, qui s’est heurtée à un jugement annulant la politique municipale, à la suite d’un recours de requérants représentés par Me Uri Shiloh et Me Lior Datz, avocat et architecte, du cabinet « E. Shiloh & Co., avocats » .

Même si les collectivités souhaitent renouveler et embellir leurs villes, ce n’est pas la finalité véritable des règles de renouvellement urbain. Prenons par exemple le Plan directeur national de renforcement des bâtiments existants contre les séismes, généralement appelé TAMA 38. Son objectif initial est exclusivement de renforcer les bâtiments anciens et de les sécuriser contre de futurs séismes : il s’agit de renforcer, pas nécessairement d’embellir ou de rénover.

Ces projets n’étant généralement pas rentables en l’état, les permis TAMA 38 comportent plusieurs incitations conformément à la loi foncière (renforcement des immeubles en copropriété contre les séismes), 5768–2008. Par exemple, outre le renforcement du bâtiment, deux étages supplémentaires peuvent être ajoutés et les appartements existants agrandis. Une extension allant jusqu’à 25 m² est habituelle mais pas toujours possible, comprenant notamment une pièce protégée de 12 m² bruts et 9 m² nets, un balcon et un ascenseur.

Le renouvellement urbain comprend également les projets de démolition-reconstruction fondés sur un programme gouvernemental de démolition d’ensembles résidentiels anciens et de construction de nouveaux immeubles à leur place. Les propriétaires sont relogés temporairement, puis reviennent dans des appartements neufs sans rien payer. Le programme concerne de grands ensembles urbains et nécessite l’approbation des commissions locale et de district.

Une autre possibilité de construire des bâtiments neufs est appelée TAMA 38B. Elle consiste à démolir les immeubles anciens jugés impropres au renforcement et à construire des surfaces supplémentaires au titre des droits à construire existants, complétés par ceux accordés dans le permis relevant du Plan directeur national de renforcement des bâtiments existants. Les promoteurs doivent alors démontrer leur capacité à fournir toutes les infrastructures, notamment des places de stationnement supplémentaires, dans des conditions difficiles.

Le dégel du marché des projets, surtout avec le retour à la normale, même sous une routine liée au coronavirus, intervient dans une situation difficile pour le secteur. Dans environ un an et demi, soit en octobre 2022, le programme cessera d’exister sous sa forme actuelle. Le renouvellement urbain devra alors reposer sur des plans d’urbanisme dont l’approbation et la réalisation sont beaucoup plus lourdes.

C’est précisément le moment pour les promoteurs, entrepreneurs et entreprises de construction de fournir un effort important afin de faire avancer des projets dans tout le pays, particulièrement dans les régions périphériques exposées aux séismes, pour lesquelles le programme a été créé, mais aussi dans le centre, où de nombreux immeubles ont encore besoin d’un renforcement urgent et les villes d’une amélioration de leur cadre.

C’est également le moment pour les occupants de se tourner vers des professionnels, notamment un cabinet d’avocats spécialisé dans l’accompagnement des projets de renouvellement urbain, le foncier, l’immobilier, l’urbanisme et la construction, afin de promouvoir un projet TAMA 38 dans leur immeuble ou leur ensemble résidentiel.

Ces dernières années ont montré que les occupants souhaitant améliorer la qualité et l’apparence de leur immeuble se heurtent à de nombreux obstacles techniques, surtout bureaucratiques et juridiques. La motivation et l’action s’essoufflent alors jusqu’à l’abandon du projet. À cela s’ajoutent des erreurs commerciales commises avec des promoteurs et/ou des entreprises de construction, causant d’importants préjudices aux propriétaires et une immense déception.

Pour éviter de perdre du temps, de l’énergie et de l’argent, il est recommandé aux occupants de constituer un comité et de faire appel à un cabinet d’avocats spécialisé en immobilier reconnu pour son accompagnement des opérations immobilières. Le cabinet les guidera dans les méandres administratifs, contractuels et juridiques, la défense de leurs droits, les relations avec les promoteurs, l’entreprise de construction, la banque de financement, l’administration fiscale, la collectivité locale et parfois les différends entre occupants.

Nous vous invitons à contacter « E. Shiloh & Co., avocats » pour bénéficier de l’accompagnement professionnel d’avocats spécialisés en immobilier et très expérimentés dans les projets de renouvellement urbain à Haïfa et dans tout le pays. Le département immobilier, urbanisme et construction du cabinet accompagne sans relâche l’élaboration des plans directeurs, la rédaction des contrats immobiliers, les procédures d’expropriation et de valorisation et les demandes d’indemnisation, les négociations avec les promoteurs et acquéreurs, ainsi que la gestion de systèmes d’enregistrement des droits pour les sociétés de logement, les clients commerciaux et les particuliers.