Construire la Ville blanche en bois

Le Plan des quartiers de Tel-Aviv, pour les quartiers 3 et 4, a révolutionné la sécurité de la planification dans le marché du renouvellement urbain du centre-ville. Il a remplacé des plans dépassés et défini précisément les droits à construire acquis, soit par renforcement et extension sous TAMA 38/1, soit par démolition-reconstruction sous TAMA 38/2. Cependant, dans les rues secondaires et intérieures de ces quartiers, les promoteurs, habitants et autorités locales rencontrent une série d’obstacles physiques objectifs et rigides.
Pour surmonter des obstacles semblables tout en progressant vers une construction écologiquement responsable, rapide et efficace, le secteur en Europe, aux États-Unis, au Canada et en Australie adopte un modèle d’ingénierie avancé : la construction hybride.
Ce modèle associe un noyau rigide en béton pour la protection et les circulations à une structure en bois massif — Mass Timber / CLT / GLULAM — pour le reste du bâtiment. Cet article analyse les difficultés des rues étroites, présente des projets innovants aux États-Unis, aux Pays-Bas et au Danemark, entièrement adaptés aux normes incendie, sismiques et environnementales, et calcule la répartition précise des délais qui transforme la rentabilité d’un projet.

Le défi physique : des rues étroites et aucune marge de manœuvre

Les rues secondaires du quartier 3, du littoral à la rue Ibn Gabirol, et du quartier 4, à l’est d’Ibn Gabirol, se caractérisent par leur étroitesse, leurs trottoirs réduits et un manque permanent de stationnement. L’exploitation de droits pour six étages plus des niveaux en retrait rencontre plusieurs contraintes techniques objectives :
• Limitation des saillies et lignes de construction strictes : le Plan des quartiers interdit rigoureusement les éléments saillants, tels que caches à linge ou systèmes de climatisation, au-delà des lignes réglementaires. Chaque centimètre de parcelle est calculé, obligeant les architectes à trouver des solutions techniques complexes à l’intérieur du contour du bâtiment.
• Absence de zone d’installation, un « chantier sans chantier » : sur une parcelle typique d’une rue intérieure de Tel-Aviv, les lignes de construction sont très proches des limites foncières. Le promoteur ne dispose d’aucun espace pour stocker des matériaux, déposer du sable ou installer des bétonnières, ni pour charger et décharger sans bloquer entièrement l’unique voie de circulation.
• Stationnement et infrastructures souterraines : l’obligation de fournir des places conventionnelles ou mécaniques exige des excavations et soutènements complexes sur de petites parcelles, à proximité de bâtiments existants fragiles, avec des nappes phréatiques élevées, notamment dans le quartier 3.

Anatomie de la densité : quelles difficultés crée la construction traditionnelle ?

L’application de méthodes conventionnelles — structure en béton coulé sur place, blocs et enduit — à ces contraintes entraîne des défaillances systémiques :
Paralysie logistique urbaine : des centaines de camions de béton, bétonnières et camions d’évacuation des terres doivent accéder au site pendant des mois et des années. Chaque coulage de dalle impose la fermeture totale de la rue, provoque d’importants embouteillages sur les voies d’accès et entrave gravement les véhicules de secours, ambulances et pompiers.
Nuisances environnementales prolongées : bruit incessant des engins lourds, nuages de poussière et pollution atmosphérique au cœur de quartiers résidentiels denses. Ces nuisances durent généralement deux à trois ans pour un seul projet, suscitant une forte opposition des voisins et des frictions constantes avec les services municipaux de contrôle.
Risques de sécurité : le levage de matériaux au-dessus des passants, le travail en hauteur dans un espace public actif et les échafaudages dans des rues étroites augmentent fortement les risques d’accidents du travail et d’atteintes à la vie humaine.

Projets dans le monde (1) : BALTIC POINTE, Utah, États-Unis

Le passage à la construction hybride en bois massif n’est pas théorique : il fait déjà ses preuves dans le monde, dans des lieux exigeant une résistance structurelle particulièrement élevée. Le projet pionnier Baltic Pointe, construit à Draper, près de Salt Lake City, dans une zone fortement sismique, en est un exemple classique, mais non isolé. Les États-Unis comptent déjà plus de 1 600 projets similaires.
Comme l’a largement relaté The Salt Lake Tribune, le premier grand bâtiment de l’État réalisé en bois massif associe des avantages exceptionnels :
Un concept hybride éprouvé : le bâtiment repose sur des fondations et un noyau rigide ; tous les autres éléments structurels sont constitués de poutres et panneaux de bois massif adaptés à des charges considérables. Cette technologie permet de construire jusqu’à 25 étages.
Une résistance exceptionnelle au feu et aux séismes : contrairement aux idées reçues, les panneaux CLT épais présentent une résistance au feu supérieure même à celle de l’acier, grâce à la couche extérieure carbonisée qui protège le cœur du bois. Le faible poids propre du bois apporte aussi de la souplesse et un avantage déterminant face aux forces sismiques.
Une amélioration environnementale : alors que les industries du béton et de l’acier génèrent d’énormes émissions, la structure en bois absorbe et stocke le carbone atmosphérique, et sa transformation demande une fraction de l’énergie de la construction conventionnelle.

Projets dans le monde (2) : MARMORMOLEM, Copenhague, Danemark

Ce nouveau programme, d’une superficie totale de 28 000 m² sur les quais du quartier Nordhavn de Copenhague, s’élevant à une hauteur de 36 m², a été conçu par l’agence internationale Henning Larsen. Marmormolen repousse les limites structurelles en associant bureaux, commerces et un riche programme public. À son achèvement, il devrait devenir le plus grand bâtiment en bois de Copenhague.
« Nous avons perfectionné l’utilisation du bois pour les petits bâtiments, et elle n’est plus considérée comme expérimentale ou réservée à un marché de niche », explique le directeur associé de la conception, Mikkel Eskildsen. « Marmormolen représente un grand pas vers l’emploi du bois comme système structurel par défaut pour les futurs projets de grande ampleur. »

Projets dans le monde (3) : THE ARK, Amsterdam, Pays-Bas

The Ark est un bâtiment singulier, surprenant et durable comprenant 125 appartements sur 14 850 m². Presque toute sa structure est constituée de mélèze et d’épicéa issus de sources durables et fournis par Binderholz. Cette démarche réduit les émissions de dioxyde de carbone liées à la construction par rapport au béton traditionnel. Les éléments de bois apparents dans les appartements créent une atmosphère chaleureuse et naturelle, faisant de l’immeuble l’un des plus innovants du nouveau quartier Aan het IJ.
« En tant qu’équipe, nous considérons depuis longtemps le bois comme un matériau d’avenir », Nanne de Ru, fondateur de Powerhouse Company.
L’agence internationale Powerhouse Company, également conceptrice de Valckensteyn à Rotterdam, qui compte 82 appartements en bois massif, a conçu le projet pour associer un impact environnemental minimal à une qualité d’habitation et un confort maximaux. Situé entre le canal Buiksloterkanaal et l’animée Docklandsweg, le bâtiment équilibre vitalité et tranquillité. Le projet répond à ce contexte par une façade lisse et rectiligne côté rue et une façade inclinée face à l’eau offrant de belles vues. Les façades latérales asymétriques et les grandes fenêtres donnent un aspect dynamique et optimisent la lumière. Les travaux ont commencé le 1er avril 2025, avec un achèvement des appartements prévu à l’été 2027.

Le modèle d’ingénierie : un noyau rigide en béton et une structure en bois massif

L’adaptation de cette technologie aux rues secondaires de Tel-Aviv passe par une conception hybride intelligente :
• Phase A — travaux humides, béton : le projet commence par l’excavation, le soutènement et la réalisation des sous-sols et parkings enterrés en béton armé. Au-dessus du sol est construit le « noyau rigide » : gaine d’ascenseur, escalier et superposition des pièces protégées imposées par le Commandement du front intérieur.
• Phase B — travaux secs, bois : une fois le noyau en béton réalisé, tous les autres éléments — planchers, poteaux, cloisons intérieures et murs d’enveloppe — sont montés en panneaux de bois massif CLT / BBS de Binderholz.

Estimation des délais : combien de temps pour le béton et pour le bois ?

Pour un projet typique des quartiers 3 ou 4, soit environ six étages résidentiels et des niveaux en retrait au-dessus d’un sous-sol avec stationnement :
Construction conventionnelle, tout béton : [----------------------- environ 24 mois ----------------------------------]

Construction hybride, béton + bois : [--- Béton : 6–7 mois ---][-- Bois : 3 mois --][-- Finitions anticipées --] (économie d’environ 6–8 mois)

• Travaux de béton, phase A : environ 6 à 7 mois. Cette phase comprend les travaux d’infrastructure les plus complexes : excavation et soutènement, environ 2–3 mois selon la profondeur de la nappe ; coulage du plancher du sous-sol et du parking, environ un mois ; puis réalisation du noyau vertical en béton, pièces protégées, ascenseur et escalier, sur toute la hauteur, environ 2–3 mois.
• Travaux de bois et assemblage, phase B : seulement 2,5 à 3 mois environ. Le chantier change alors complètement. Les panneaux Binderholz arrivent directement de l’usine, découpés au millimètre selon la méthode DfMA. Quelques camions les déchargent ; une petite équipe les assemble au noyau par des connexions mécaniques et des vis, au rythme rapide d’un étage toutes les une à deux semaines.
Résultat sur le calendrier : alors que l’ossature et l’enveloppe traditionnelles demandent près de 14–16 mois en raison des longs délais de cure du béton, des coffrages et des enduits, le modèle hybride permet une structure complète et fermée en 9–10 mois environ au total. Il est aussi possible de commander d’autres éléments préfabriqués, dont la précision réduit fortement les travaux de finition.
Analyse des avantages économiques et collectifs

Réduire la durée de construction d’autant de mois, tout en diminuant radicalement les travaux « humides » et bruyants dans la rue, procure des bénéfices considérables :

Avantages sociaux pour le public et la collectivité locale
• Calme et qualité de vie : la période de nuisances les plus fortes — bétonnières, pompes, excavations et poussière — est ramenée à quelques mois, lors du noyau et du sous-sol. Le montage de la structure en bois est silencieux, totalement exempt de poussière et ne dérange pas les voisins.
• Fluidité dans les rues étroites : les camions de panneaux arrivent à des horaires précis selon les phases de montage, en flux tendu. Les longues fermetures de rues pendant des semaines ou des mois pour couler des dalles deviennent inutiles, évitant la paralysie du quartier.
• Chantier sûr et organisé : la sécurité d’un chantier industrialisé est incomparablement supérieure. L’absence d’échafaudages extérieurs complexes maintenus pendant de nombreux mois réduit les risques pour les passants.
Avantages économiques pour le promoteur
• Forte réduction des frais de financement et de chantier : raccourcir le projet de 6 à 8 mois économise des sommes considérables en intérêts bancaires et en frais fixes de gestion, location de grues, gardiennage et redevances.
• Économies importantes sur les loyers des occupants : dans les projets TAMA 38/2 de démolition-reconstruction, le promoteur paie les loyers mensuels des logements de remplacement. Réduire le projet de plus de six mois économise directement des centaines de milliers, voire des millions de shekels sur le résultat.
• Trésorerie anticipée : une livraison rapide permet la libération anticipée des garanties de la loi sur les ventes, le déblocage des excédents auprès de la banque de financement et le passage rapide au projet suivant.
• Avantage commercial et produit haut de gamme : les appartements associant noyau protecteur en béton et ingénierie bois avancée offrent une isolation thermique et acoustique exceptionnelle. L’image écologique, ajoutée à une livraison nettement plus rapide que celle des concurrents, rend le projet bien plus attractif et rentable.

Conclusion

La densité physique et l’étroitesse des rues intérieures des quartiers 3 et 4 sont des réalités qui ne changeront pas. Continuer à imposer des méthodes conventionnelles dépassées à cet environnement urbain sensible nuit à la rentabilité des promoteurs et rend la vie des habitants pénible.
Associer une structure forte et protégée en béton pour les sous-sols et pièces sécurisées à une ossature en bois massif rapide et silencieuse pour le reste du bâtiment est la véritable clé du renouvellement urbain à Tel-Aviv. Les nombreux mois économisés, le calme environnemental et la précision technique font de la construction avancée une nécessité logistique et économique essentielle.

Article initialement publié sur korabuilding.com —