Les conflits de voisinage à l’époque moderne

La plupart des citoyens en Israël vivent dans des immeubles en copropriété. Les conflits de voisinage portant sur des sujets variés occupent donc aujourd’hui de nombreuses personnes, avocats, médiateurs, commissions de recours et tribunaux. Le sujet « brûlant » de notre époque concerne les conflits de voisinage liés au programme TAMA 38.
Le propriétaire d’un appartement en copropriété doit savoir que son logement est comme une « île privée » au milieu d’une « mer » de parties communes. La vie privée est reléguée au second plan lorsqu’il découvre qu’à chaque pas, il doit respecter le règlement de copropriété et les caprices de la majorité de ses voisins : depuis le chemin d’accès à l’immeuble et à son appartement jusqu’à la cour, l’escalier, l’ascenseur, le toit, etc. Tous ces espaces font partie des parties communes, et tous les voisins ont leur mot à dire… Les conflits concernent également des questions quotidiennes : les horaires de répétition musicale du voisin du dessus, les odeurs de friture de la famille qui aime cuisiner la porte ouverte, et bien d’autres encore.
Aucun copropriétaire ne peut décider seul de ce qui se passe dans les parties communes et/ou des dépenses consacrées à leur entretien. Ces dernières années, aux conflits « traditionnels » se sont ajoutés des différends passionnés sur la réalisation de projets de renforcement parasismique des bâtiments dans le cadre de TAMA 38. L’attrait financier de la valorisation des appartements se heurte à la crainte de certains propriétaires d’une collusion financière entre le voisin à l’origine du projet et l’entrepreneur, de l’appropriation de parties communes, etc.
Me Uri Shiloh, spécialiste de l’immobilier et associé du cabinet A. Shiloh & Co., indique qu’autrefois, l’un des principaux sujets de désaccord était le montant d’une contribution identique pour tous les appartements, malgré leurs superficies différentes. L’article 58 de la loi foncière prévoit que les copropriétaires doivent participer aux frais d’entretien de l’immeuble proportionnellement à la superficie de leur appartement rapportée à la superficie totale des appartements, sauf tarif différent fixé par le règlement. Il est donc toujours conseillé de lire et d’examiner le règlement de copropriété afin de comprendre les règles qui s’imposent à tous. Me Shiloh précise que cette contribution proportionnelle ne prend pas en compte les surfaces annexées, telles qu’un emplacement de stationnement, un jardin ou un toit.
Me Shiloh précise qu’aujourd’hui, les conflits de voisinage les plus vifs concernent l’installation d’un nouvel ascenseur, l’ajout d’une pièce protégée, l’ajout de balcons, la rénovation d’un immeuble dans le cadre de TAMA 38, l’occupation ou la construction sur des parties communes telles qu’un parking, une cour ou un toit, ainsi que les plaintes relatives aux nuisances sonores et olfactives. La plupart des citoyens vivant en copropriété, ces conflits sont très fréquents. Ils peuvent créer une atmosphère très désagréable, porter atteinte aux droits des occupants, retarder de nouveaux projets de construction et même conduire à des violences et à des infractions pénales. Ils sont généralement examinés par le superviseur des copropriétés, qui dispose des pouvoirs d’un tribunal de première instance. Certains sont cependant examinés par les commissions de recours en matière d’urbanisme et de construction, principalement lorsqu’ils concernent des constructions supplémentaires et TAMA 38, et peuvent également parvenir devant les tribunaux de district, voire la Cour suprême.
Le droit de propriété est un droit fort, mais non absolu. Il ne peut donc être exercé de manière à causer un préjudice à un autre occupant de l’immeuble. Cela vaut à plus forte raison pour l’utilisation des parties communes, dans lesquelles la quote-part de propriété de chaque occupant est proportionnelle à la superficie de son appartement rapportée à celle de l’ensemble des appartements. Une majorité de 75 % des copropriétaires peut décider de rattacher une partie commune à l’appartement d’un occupant déterminé, mais sans cette décision, celui-ci ne peut se l’approprier. Les parties communes comprennent l’ascenseur, les cages d’escalier, les locaux de rangement communs et le toit, tant qu’il n’a pas été rattaché à un appartement particulier. Dans les litiges concernant leur utilisation, le superviseur constitue une juridiction à part entière, disposant des pouvoirs judiciaires d’un tribunal de première instance.
Les conflits en copropriété ne se limitent pas aux usages préjudiciables des parties communes. Les conflits de voisinage trouvent souvent leur origine dans différentes causes de responsabilité civile : bruit, odeurs et animaux. Dans les immeubles en copropriété, il est interdit de faire du bruit entre 14 h et 16 h, ainsi qu’entre 23 h et 7 h le lendemain. Cette interdiction concerne notamment le chant, les cris et la musique, sauf les jours de shabbat et de fête. Des interdictions similaires concernent d’autres bruits provenant de travaux de rénovation ou du déplacement de poubelles, de bouteilles de gaz, etc. Une autre interdiction vise les odeurs fortes et déraisonnables, principalement celles des barbecues allumés dans les cours. Les animaux doivent être gardés de manière à ne pas provoquer de bruits importants pour les voisins. Même le nourrissage de chats errants dans les parties communes a été qualifié de nuisance. Ces questions relèvent des tribunaux de première instance et des tribunaux de district.
Il faut avant tout se rappeler que, même si le superviseur ou le tribunal règle le différend, prononce une injonction de faire ou de ne pas faire et accorde des dommages-intérêts, le conflit ne s’arrête pas nécessairement là. La dégradation des relations de voisinage peut aussi nuire à la valeur immobilière de l’appartement : des acquéreurs potentiels peuvent renoncer à acheter dans un immeuble aux relations de voisinage difficiles. De plus, perdre la possibilité de rénover l’immeuble et ses appartements dans le cadre de TAMA 38 peut faire perdre une valorisation potentielle de 15 à 20 % de la valeur du logement. Avant de saisir les différentes juridictions, il est donc vivement recommandé de tenter de résoudre les désaccords à l’amiable, au moyen de techniques utilisées dans le monde des affaires, et de consulter des conseillers en médiation, en urbanisme et construction, ainsi qu’en droit, spécialisés dans les litiges immobiliers en copropriété.