Planifier des quartiers mixtes résidentiels et professionnels est essentiel au logement abordable

Face à la pénurie de terrains disponibles et au souhait des jeunes couples de vivre en centre-ville, il faut encourager de nouveaux plans locaux autorisant davantage d’usages mixtes : logements, commerces et bureaux. Ces quartiers ne sont pas nouveaux : ils existent dans la plupart des centres urbains européens et américains et ont été adoptés en Israël sous le Mandat. La ville moderne fonctionne par « équipes » jour et nuit. Pour rester un organisme actif et attractif, elle doit réunir plusieurs usages dans chaque quartier, surtout au centre. La mixité constitue une approche reconnue de l’urbanisme et du logement abordable et favorise la sécurité de l’emploi, explique Me Uri Shiloh, spécialiste immobilier et associé du cabinet A. Shiloh & Co.
La recherche croissante de solutions créatives à la crise du logement a conduit à proposer la transformation d’immeubles de bureaux anciens, abandonnés et bon marché en logements. On observe aussi l’inverse, très courant à Hadar et au Carmel : la conversion d’appartements en bureaux privés et commerces. Me Uri Shilohrappelle qu’il s’agit d’un usage dérogatoire, illégal sans autorisation spéciale, qui compromet la capacité des autorités à équilibrer les besoins urbanistiques et sociaux. Selon lui, l’État doit limiter cette solution et favoriser une planification stratégique introduisant des activités professionnelles et commerciales dans la majorité des quartiers résidentiels urbains.
Plus le domicile est proche du travail, moins les trajets prennent de temps. Réduire les distances diminue les embouteillages, la pollution et les heures de travail perdues, et contribue à réduire la criminalité : les quartiers résidentiels ne sont plus désertés pendant la journée ni les centres-villes le soir et la nuit.
Les immeubles mixtes sont conçus dès l’origine pour plusieurs usages : commerces au niveau de la rue, bureaux et cabinets médicaux aux étages intermédiaires, logements au-dessus. Courants dans de nombreux pays, ils restent minoritaires en Israël. Les urbanistes doivent penser aux jeunes qui ne peuvent financer voiture, stationnement et logement coûteux. Le logement abordable doit avant tout se situer en centre-ville, près des emplois. Les nombreux entrepreneurs et startups israéliens, qui n’ont pas besoin de vastes bureaux, permettent de réunir logements de jeunes et bureaux dans un même secteur ou immeuble. Cette approche crée des quartiers associant centres technologiques, logements, commerces et loisirs, transforme des zones endormies en lieux attractifs et offre aux jeunes une véritable solution sans être considérée comme un habitat inférieur.
Selon la loi sur l’urbanisme et la construction, les usages autorisés d’un bien sont ceux du plan détaillé et du permis applicables. Tout autre usage nécessite généralement une demande à la commission locale, l’accord des voisins, une solution de stationnement et le paiement d’une taxe de plus-value d’urbanisme. Dans la lutte contre la pénurie de logements, les autorités ont récemment multiplié les obstacles à leur conversion en locaux professionnels. Mais il s’agit de réponses ponctuelles aux demandes de dérogation, et non d’une stratégie de logement abordable.
Modifier les plans détaillés existants pour y définir des usages mixtes accélérerait donc la revitalisation des bâtiments abandonnés et des quartiers « morts » à certaines heures. Intégrer l’activité économique à la vie locale ne doit pas se faire au détriment des logements : cela peut mieux équilibrer les besoins urbains, sociaux et économiques. Si l’attitude israélienne reste conservatrice et méfiante et que beaucoup refusent d’habiter près d’entreprises, il ne faut pas écarter une solution éprouvée dans de nombreux pays et des villes aussi recherchées que Paris, Londres et New York.