Les appartements de vacances

Alors que le marché immobilier israélien s’échauffe et que les prix continuent de monter, les acquéreurs recherchent des investissements alternatifs rentables. Nous observons ainsi depuis peu un marché en vogue et en développement : les « appartements de vacances » et les logements loués à court terme. Ces deux investissements présentent de nombreux avantages et d’excellentes perspectives de gains, mais soulèvent également une question « brûlante » en droit fiscal. Me Uri Shiloh, spécialiste de l’immobilier et associé du cabinet E. Shiloh & Co., et Me Miki Michaelovitch, avocat et expert-comptable, spécialiste fiscal du cabinet Dr. M. Druker & Co., ont réuni les questions et réponses suivantes.

Qu’est-ce qu’un appartement de vacances et en quoi diffère-t-il d’un appartement ordinaire ?
Il ne s’agit pas des unités de vacances vendues dans les années 1990 en multipropriété dans des hôtels-clubs d’Eilat, de Tibériade ou à l’étranger, qui donnaient droit à une semaine fixe de vacances chaque année. Ce sont des appartements dont les droits sont inscrits au nom de l’acquéreur après l’achat et dont il devient l’unique propriétaire.
La plupart se trouvent dans des « appart’hôtels », des hôtels de luxe ou des programmes touristiques de qualité, et non dans des immeubles résidentiels ordinaires. Le propriétaire les utilise pendant ses vacances et ses visites en Israël ; le reste du temps, ils sont loués à des touristes et constituent un actif productif de revenus. Le 26 février 2013, le ministère du Tourisme a publié une directive imposant que la location des appartements d’hôtel passe par la société de gestion de l’hôtel, afin de contrôler le respect de l’obligation de les proposer au public des vacanciers au moins six mois par an.
Chaque immeuble et appartement étant construit conformément à un permis, il faut vérifier la destination autorisée du bien. Si elle est hôtelière, le propriétaire ou le locataire ne peut y habiter toute l’année : l’appartement doit être loué à des fins hôtelières pendant au moins six mois par an. Si sa destination est résidentielle, il peut être loué pour l’hébergement de visiteurs à court terme. Toutefois, le propriétaire de plusieurs appartements doit examiner avec un spécialiste de l’urbanisme et un fiscaliste si cette activité constitue une activité commerciale et un changement de destination résidentielle en usage hôtelier. Un usage non autorisé peut constituer une infraction à la loi sur l’urbanisme et la construction.
Qu’est-ce qu’un appartement loué à court terme ?
La location de courte durée peut aller de quelques jours à plusieurs mois. Ces dernières années, ce marché en Israël, également appelé sous-location, a fortement progressé, notamment du fait des prix élevés des hôtels et de la forte demande pendant les hautes saisons touristiques. Contrairement à un appartement ordinaire loué au même locataire pendant au moins un an, le logement est loué à de nombreux occupants pour de courtes périodes au fil de l’année. Un calcul général montre que, même si cette location demande davantage de travail au bailleur, son rendement potentiel est bien supérieur. Des sociétés et plateformes intermédiaires peuvent en outre réduire presque entièrement l’intervention du propriétaire dans la location et la recherche d’occupants.
Qui gère et entretient généralement les appartements de courte durée ou de vacances ?
Lorsque le propriétaire n’y habite pas, l’appartement est entretenu et géré par l’hôtel, pour un appartement de vacances, ou par une société d’entretien, pour une location de courte durée. Cela évite la négligence et maintient le logement en état d’usage toute l’année. Contrairement au propriétaire d’un appartement ordinaire qui s’y rend une fois par an sans savoir dans quel état il le trouvera, le propriétaire d’un appartement de vacances ou de courte durée peut être rassuré : son bien est entretenu et prêt lorsqu’il souhaite l’utiliser. Il faut cependant vérifier à l’avance la qualité de l’entretien proposé par la société ou l’appart’hôtel et la réputation de l’entreprise.
Pour qui ces appartements constituent-ils un investissement particulièrement intéressant ?
L’achat est particulièrement intéressant, par exemple, pour les résidents étrangers qui viennent chaque année en Israël pendant plusieurs semaines ou mois de vacances. Il peut également convenir aux entreprises internationales qui y envoient des représentants pendant un mois ou davantage par an. Les acquéreurs peuvent occuper le logement durant leur séjour et économiser des frais d’hôtel élevés. Lorsqu’ils ne sont pas en Israël, l’appartement peut être loué à des touristes et générer un revenu au lieu de rester vide et improductif. De nombreux investisseurs trouvent apparemment également rentable de louer un appartement à long terme, de le meubler et de l’équiper, puis de le sous-louer à court terme à des touristes et hommes d’affaires.
Quels sont les avantages des appartements de vacances et de courte durée ?
Premièrement, les deux catégories peuvent servir à la fois de logement au propriétaire et de bien locatif. Lorsqu’il vient en Israël, celui-ci n’a pas besoin de chercher un hôtel ni de payer son séjour, puisqu’il habite son appartement. Lorsque les propriétaires ne les utilisent pas, les logements restent entretenus toute l’année. Contrairement aux appartements ordinaires parfois vacants, une gestion avisée permet d’exploiter au mieux le potentiel économique des appartements de vacances et de courte durée tout au long de l’année, même en l’absence du propriétaire. Celui qui séjourne dans son appartement de vacances bénéficie également des services de l’hôtel, notamment salle de sport, piscine, ménage et autres prestations.
Quel revenu le propriétaire peut-il espérer ?
Le loyer mensuel moyen d’une location de courte durée peut atteindre trois fois celui d’une location ordinaire, voire beaucoup plus. Il dépend de l’emplacement, de la proximité de la mer et des lieux de loisirs, de la superficie et de la qualité de l’équipement. Nous avons trouvé des appartements de vacances pour un couple à 250 dollars par nuit pendant Pessah 2013, et des prix allant de 115 à 300 dollars par nuit pendant les vacances d’été. Les appartements de vacances constituant une tendance relativement récente, les sommes versées aux propriétaires ne sont pas uniformes. Plusieurs méthodes existent : certains hôtels rémunèrent le propriétaire selon les jours de location effective de son appartement ; d’autres calculent la rémunération à partir du revenu moyen global de l’hôtel ou de son ensemble d’appartements. Pour optimiser la rentabilité de l’opération, il est conseillé de consulter un avocat expérimenté en immobilier.
La fiscalité d’un appartement de vacances est-elle identique à celle d’un logement résidentiel ?
Voici quelques points fiscaux importants, qui ne constituent pas un avis juridique. Avant d’acheter un appartement de vacances, il est conseillé de consulter un spécialiste fiscal.
L’administration fiscale a publié une circulaire sur les aspects de fiscalité immobilière des appartements de vacances, considérant qu’ils ne sont pas des « appartements résidentiels ». Cette position repose sur la finalité des règles d’urbanisme, qui ne doivent pas encourager les usages non autorisés, et du droit fiscal : ces appartements sont destinés à des séjours courts et occasionnels, non à une résidence permanente constituant le foyer de l’occupant. L’amendement 34 à la loi sur la fiscalité immobilière réserve les exonérations d’impôt sur la plus-value à l’appartement résidentiel éligible, c’est-à-dire à un appartement résidentiel par nature et effectivement utilisé comme résidence permanente. Par conséquent, ces exonérations ne s’appliquent pas à la vente d’appartements de vacances. Les exceptions concernent les appartements de vacances de projets réalisés avant l’amendement 34, publié le 28 février 1997 : l’exonération de plus-value, mais non de taxe d’acquisition, leur est applicable parce que leurs acquéreurs s’étaient fondés sur la situation juridique antérieure.
Les revenus du propriétaire d’un appartement de vacances sont imposables à l’impôt sur le revenu en tant que revenus immobiliers. Les taux marginaux du bailleur et les règles d’imputation des pertes s’appliquent, compte tenu du fait qu’il ne s’agit pas d’un revenu provenant d’une activité personnelle. En outre, le propriétaire de plusieurs appartements de vacances peut se voir opposer la qualification d’« entreprise » de location, impliquant une tenue de comptabilité et des déclarations fiscales annuelles.