Les risques des investissements dans des projets immobiliers non réglementés

« L'avertissement inhabituel publié par l'Autorité israélienne des valeurs mobilières sur les risques des investissements non supervisés signale également que des acteurs manipulateurs cherchent à entrer dans l'immobilier et à exploiter l'incertitude du marché, l'absence de placements offrant un intérêt raisonnable et les difficultés de financement des projets. Il faut être prudent, examiner soigneusement tout investissement dans des projets immobiliers sans contrôle externe et étudier leur modèle économique, même lorsque des publicités séduisantes promettent des rendements élevés et irréalistes », déclare l'avocat Uri Shiloh, associé du cabinet E. Shiloh & Co.
« Les faibles taux d'intérêt récents ont multiplié les annonces de fonds et de projets immobiliers promettant des rendements fixes et élevés : terres agricoles, ensembles d'appartements à l'étranger, usines et terrains dans des pays en développement, financement de projets TAMA 38, etc. Leur forte visibilité en ligne attire de nombreux investisseurs peu expérimentés dans l'analyse du modèle économique et de l'existence même d'une supervision. L'absurdité est que, malgré de nombreux reportages sur les pertes considérables subies par des investisseurs naïfs, les placements imprudents auprès d'organismes non supervisés se poursuivent », explique Me Shiloh.
Malheureusement, nous apprenons effectivement de temps à autre l'effondrement de tels projets, laissant de nombreux investisseurs sans leur capital, et évidemment sans le rendement promis, à la poursuite de personnes auxquelles ils avaient accordé à tort leur confiance.
Il y a quelques jours, l'Autorité a publié un avertissement concernant des fonds et projets « n'ayant pas publié de prospectus autorisé par l'Autorité, ou des investissements auprès d'intermédiaires non agréés ». Elle souligne les risques suivants : (a) une activité potentiellement illégale , (b) une instabilité financière, (c) un manque d'information, (d) l'absence de règles de gouvernance, (e) l'absence de contrôles et de mécanismes de réduction des risques, (f) la fraude et la tromperie du public, (g) l'utilisation des projets à des fins criminelles et/ou autrement illégales. L'obligation de publier un prospectus permet un contrôle professionnel de l'Autorité et garantit le respect des obligations légales d'information du public. Elle permet également de prévenir les fraudes, comme les systèmes pyramidaux, et de contrôler les mécanismes professionnels visant à éviter des risques déraisonnables pour le fonds, le projet et les investisseurs, qu'ils résultent d'une gestion non professionnelle de l'argent ou de son utilisation dans des activités illicites.
Cet avertissement semble faire suite à l'affaire du fonds « Or », dans laquelle l'Autorité est intervenue ces derniers mois, et à l'approfondissement de ses enquêtes sur d'autres fonds. Selon les publications, le fonds « Or » avait levé des dizaines de millions de shekels pour des projets TAMA 38, promettant 8 % par an ou 23 % en deux ans. L'Autorité lui a ordonné d'arrêter la collecte et les investisseurs n'ont conservé qu'environ un tiers de leur mise initiale lorsqu'il est apparu que le fonds n'avait exercé aucune véritable activité économique génératrice du rendement annoncé.
Il faut préciser, souligne Me Uri Shiloh du cabinet E. Shiloh & Co., que cet avertissement « énonce une évidence ». Un rendement élevé signifie un risque élevé. Un fonds peu transparent et dépourvu de supervision et de contrôles externes est plus risqué qu'un fonds contrôlé, notamment pour assurer la transparence et réduire les possibilités de fraude ou d'endettement financier extrême. L'investisseur avisé doit comprendre l'activité du fonds et ses mécanismes de protection, seul ou avec l'aide de professionnels expérimentés. Il ne doit pas se laisser éblouir par les promesses et les images exotiques. Comme le montrent les médias, des vérifications approfondies, sans être excessivement complexes, peuvent éviter la perte du capital et bien des difficultés pour retrouver l'argent après sa disparition.

Lien vers la décision fiscale 6326/12
Lien vers la publication de l'Autorité>>>