Opinion : pour la division des appartements

Augmenter l’offre de logements bon marché pour les jeunes couples constitue le principal moyen de réduire les prix ; diviser les grands appartements en logements de taille adaptée est le moyen le plus rapide et le plus accessible d’accroître cette offre !
Face au coût de la vie et à la pénurie touchant la majorité de la population, surtout les jeunes couples, il faut obliger les collectivités à établir des plans permettant la division d’appartements dans les secteurs recherchés, selon des critères clairs, égalitaires et transparents. Les constructions neuves comprennent généralement de nombreux grands logements, qui excluent les jeunes des nouveaux quartiers. Ils doivent pouvoir louer dans des quartiers modernes dotés d’infrastructures neuves. Les plans municipaux constituent la méthode professionnelle, économique et responsable pour encadrer ces divisions : elle seule permet une procédure relativement abordable, organisée et contrôlée, sans détériorer les infrastructures, la vie des voisins ou le stationnement.
La pénurie pour les jeunes justifie d’exiger des collectivités des plans de division en petites unités dans des secteurs adaptés, préalablement identifiés par les ingénieurs municipaux selon les objectifs démographiques, avec des critères clairs. Les collectivités disposent des compétences et du personnel nécessaires pour raccourcir le traitement des demandes, réduire les dossiers irréalisables et économiser le temps consacré aux dérogations d’usage, afin de soulager rapidement la pénurie dans les secteurs recherchés par les jeunes et étudiants.
Outre leur coût budgétaire, ces divisions justifient généralement une taxe de plus-value d’urbanisme à la charge du promoteur. Une stratégie de division pourrait donc procurer des recettes importantes pour financer les services et infrastructures nécessaires aux nouveaux jeunes habitants. Cela correspond au souhait de toute collectivité d’attirer davantage de jeunes. Dans les villes denses, il faut autoriser ces divisions, notamment pour les grands appartements acquis comme investissements locatifs.
En pratique, les directives des ministères de l’Intérieur et de la Justice ont renforcé les contrôles et sanctions, entraînant une baisse estimée à plusieurs dizaines de pour cent dans les grandes villes. Les tribunaux saisis d’infractions de construction ou d’usage dérogatoire peuvent infliger une amende atteignant quatre fois le préjudice ou l’avantage économique obtenu, ou l’amende prévue par l’article 219 de la loi sur l’urbanisme et la construction, selon le montant le plus élevé. Il a été jugé qu’« en cas de construction illégale, l’avantage tiré de l’infraction est la valorisation du bien. Celle-ci concerne sa valeur, qu’elle soit entièrement réalisée par une vente ou partiellement par une location. La construction illégale a augmenté la valeur du bien, et cette augmentation constitue l’avantage obtenu. Une évaluation par capitalisation des revenus est admissible pour déterminer cette augmentation. » L’application de cette jurisprudence a conduit à des amendes pouvant atteindre des centaines de milliers de shekels.
Une avancée importante est intervenue fin 2011 avec une disposition temporaire de cinq ans destinée à permettre la division légale des grands appartements. Elle reposait sur le constat gouvernemental que la crise et la pénurie aiguë de petites locations exigeaient des réponses immédiates, la mise sur le marché de nombreux terrains ne suffisant pas à court terme. Des dizaines de milliers de grands appartements restent d’ailleurs inoccupés, notamment parce que les locataires ne peuvent financer leurs charges.
Malgré cette initiative positive, les conditions ont créé de sérieux obstacles. Chaque logement doit mesurer au moins 30 m². Tous les titulaires de droits sur le terrain doivent signer, et en copropriété tous les propriétaires. Les logements supplémentaires ne peuvent dépasser 30 % du nombre maximal autorisé ou du nombre existant, le plus faible étant retenu. Lorsqu’il existe moins de trois appartements, une unité supplémentaire est permise. L’ingénieur de la commission doit également confirmer que le projet répond aux besoins supplémentaires et respecte la décision de la commission locale.
Malheureusement, cette disposition n’a pas amélioré la situation. Elle a créé de l’incertitude pour les jeunes couples et étudiants, accru la bureaucratie et les obstacles urbanistiques et réduit les divisions. Les commissions locales adoptent des positions variables. Les principaux obstacles sont la dépendance envers les autres propriétaires, dont un refus déraisonnable peut bloquer l’opération, le stationnement supplémentaire et l’installation de pièces ou d’espaces d’étage protégés pour les nouveaux logements. Une préparation préalable permettrait de limiter les atteintes à la qualité de vie des autres habitants et d’orienter les demandes vers les quartiers et immeubles adaptés.
Sur le terrain, la disposition n’est donc pas appliquée, tandis que les poursuites contre les divisions illégales continuent. Les tribunaux croulent sous les actes d’accusation et les commissions durcissent leur position. L’objectif de la mesure n’a pas pénétré ces commissions, qui peuvent et doivent élaborer des politiques permettant de créer des milliers de locations adaptées et abordables pour jeunes et étudiants.
L’auteur, Me Uri Shiloh, est associé du cabinet A. Shiloh & Co., spécialisé notamment en immobilier et en droit de l’urbanisme et de la construction.